據(jù)統(tǒng)計，自9月30日晚間至10月9日的10天里，全國共有21個城市出臺樓市調(diào)控政策，政策手段以限購、限貸為主。這也是今年以來，全國*大規(guī)模的樓市政策收緊熱潮。且分析人士認(rèn)為，這將可能使今后的市場出現(xiàn)明顯降溫。

  從土地市場來看，國慶長假之后，上海（樓盤）、長沙（樓盤）、成都等地都曾誕生溢價率超過150%的高價地。但根據(jù)同策機(jī)構(gòu)的報告，在經(jīng)過市場博弈期后，土地市場的降溫將不可避免。且按照當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏，今年出現(xiàn)的眾多“地王”項目都可能面臨踏空的風(fēng)險。

  不僅如此，從業(yè)者對市場的判斷也已發(fā)生變化，這將導(dǎo)致房企的策略出現(xiàn)調(diào)整，“控制節(jié)奏、以價換量”可能成為未來的主要策略。

  “接盤俠”懸疑

  國慶長假之后的土地市場，似乎并未受到調(diào)控政策的影響。近日，上海青浦區(qū)一宗商業(yè)地塊以21996元／平方米的單價拍出，溢價率達(dá)到263.8%。成都出讓兩宗高溢價地塊，龍泉驛區(qū)的一宗土地，溢價率達(dá)到191.7%；溫江區(qū)的一宗土地，則以113.3%的溢價率競出。

  上述兩個城市都在國慶期間出臺了調(diào)控政策，在未出臺調(diào)控新政的長沙，也誕生一宗高溢價地塊——雨花區(qū)的一宗住宅用地，拍出的單價為6116元，溢價率卻達(dá)到221.1%。

  中原地產(chǎn)將高價地的誕生機(jī)制稱為“慣性”，即雖然調(diào)控政策短期抑制了市場成交恐慌，但房企的資金情況依然寬裕，在并未出臺限地價措施的城市，高價地依然會在短期內(nèi)頻繁出現(xiàn)。

  但這種情況能持續(xù)多久尚屬未知。北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，該公司在年末和明年的策略確定為“不拿高價地、放緩擴(kuò)展步伐”——這是其在今年8月對政策和市場走勢進(jìn)行研判的結(jié)果。

  該人士認(rèn)為，盡管大部分企業(yè)手中“缺糧”，但在連續(xù)出現(xiàn)的高價地刺激下，企業(yè)的情緒已開始冷靜。加上很多城市出臺了控制地價的措施，因此預(yù)計土地市場的降溫將不可避免。

  這一觀點得到了很多從業(yè)者的認(rèn)同。但若果真如此，此前因搶得“地王”而風(fēng)光無限的諸多房企，是不是就成了接盤者？

  同策機(jī)構(gòu)的分析指出，按照周期論的研判，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，多面臨未來12個月或者更長時間的收緊期。從市場表現(xiàn)來看，本輪樓市的觸底期應(yīng)該在2017下半年。

  但根據(jù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)周期，今年以來誕生的大批“地王”項目，恰恰將在此時進(jìn)入銷售階段。房價漲幅放緩將是大概率事件，部分區(qū)域甚至可能出現(xiàn)降價。

  而按照中原地產(chǎn)分析師張大偉的觀點，對于一二線城市來說，未來一年房價不漲超過50%，拿了“地王”的企業(yè)都將面臨入市難題。未來三年，如果周圍房價上漲不超過100%，這些“地王”都將面臨巨大的入市難度。

  也即，無論“接盤俠”的名聲是否坐實，“地王”項目將受到此輪調(diào)控的波及，是確定無疑的。

  上海易居研究院智庫總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)還向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道指出，“地王”項目較多、且比較集中的房企，未來的資金壓力是比較大的。換言之，二季度以來部分民企紛紛拿的“地王”，基本上都會面臨一定的經(jīng)營風(fēng)險，此類企業(yè)規(guī)模多屬于中等，需要警惕資金鏈方面的壓力。

  房企策略漸變

  在全面調(diào)控之下，資金鏈的壓力體現(xiàn)在各個環(huán)節(jié)。太平戴維斯華北區(qū)項目及開發(fā)顧問部負(fù)責(zé)人熊志坤表示，本輪調(diào)控的側(cè)在于抑制需求，一旦成交量出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況會受到明顯影響。

  根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金91573億元。其中，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款兩項合計占比達(dá)到44.9%，且二者的增速分別達(dá)到29.7%和52.2%。顯然，成交量的變化將是影響房企資金的主要因素。

  此外，很多城市出臺的政策中，在金融機(jī)構(gòu)放貸、拿地保證金比例、購房杠桿等方面有所收緊，此舉會對企業(yè)的資金造成全面影響。

  事實上，本輪房地產(chǎn)市場火爆的一項重要原因，在于寬松的貨幣環(huán)境。雖然大部分房企錄得較好的銷售業(yè)績，但由于大量融資，房企的總體負(fù)債率并不低。

  據(jù)同策機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，2016年上半年，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率排行TOP 100企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.6%，超半數(shù)企業(yè)在這一平均值之上。其中，前20房企的總負(fù)債為51181億元，占全部上市房企總負(fù)債金額的6成。恒大以8179億元的總負(fù)債金額排名首位，魯商置業(yè)(600223,股吧)則以93.7%的負(fù)債率而*高。

  上述機(jī)構(gòu)指出，根據(jù)企業(yè)融資情況，2017年底到2018年是集中兌付時期。如果房地產(chǎn)市場調(diào)整，企業(yè)償付變難，配資購房者也會因為市場調(diào)整出現(xiàn)棄房停供的情況。

  資金層面的壓力正在影響到房企的策略。上海某知名房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，放緩拿地和擴(kuò)張步伐、維持資金安全已成為企業(yè)的共同選擇。該公司則擬嘗試通過平價跑量的方式，來借助當(dāng)前的市場慣性，盡快實現(xiàn)去庫存。

  該房企今年曾在“長三角”地區(qū)獲取數(shù)宗地塊，且價格不菲。按照公司管理層的觀點，雖然調(diào)控力度較大，“長三角”仍屬于相對“安全”的區(qū)域。然而，由于整體市場情緒轉(zhuǎn)為冷淡，項目的去化過程可能會受到影響。

  嚴(yán)躍進(jìn)部分認(rèn)同這一觀點，他指出，限購政策具有利空效應(yīng)，因此，為積極蓄客，房企的推盤節(jié)奏勢必會加快。但在營銷方面，由于購房群體的結(jié)構(gòu)在變化（恐慌和投資需求可能大幅減少，剛需亦受到影響），對于部分專注長三角投資的房企而言，實際影響是比較大的。因此，項目定價和營銷策略都需要改變。

  房企的擔(dān)心還不止于此，上述房企負(fù)責(zé)人還表示，房地產(chǎn)市場的“蛋糕”已經(jīng)越做越小，此次樓市調(diào)控，可能會進(jìn)一步壓縮中小房企的生存空間。具有資金和土地等優(yōu)勢的大型房企，則具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。因此，此輪調(diào)控將可能使房地產(chǎn)業(yè)的“馬太效應(yīng)”更加凸顯。

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