在去年樓市好轉刺激下，住宅市場庫存得以大量消化，但相比之下，商業(yè)地產庫存規(guī)模大的現(xiàn)狀并沒有根本性改善。

受益于經(jīng)濟好轉和經(jīng)濟結構優(yōu)化，去年全國商業(yè)地產投資和銷售增幅都有明顯擴大。其中，一二線城市的增幅*為明顯。

但中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2016中國商業(yè)地產市場發(fā)展年報》顯示，全國300個城市去年商業(yè)用地的供應量和成交量均下滑了超過10%，創(chuàng)*近5年新低。

盡管銷售規(guī)模擴大、土地供應縮減，但由于過去幾年商業(yè)用地大量供應，使得商業(yè)地產在建面積龐大。因此截至去年底，商業(yè)地產的整體庫存仍然增加了一成左右。

分析人士認為，龐大的商業(yè)地產庫存問題正逐漸凸顯，且比住宅庫存更為嚴重。由于這些庫存多分布在二三線城市，去化難度較大。即使存在經(jīng)濟形勢好轉、聯(lián)合辦公空間崛起、出租公寓市場發(fā)展等利好因素，這部分庫存仍需較長時間消化。

投資、銷售兩旺

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年全國商業(yè)地產開發(fā)投資2.24億元，同比上漲7.5%，漲幅比2015年擴大3.3%。這也高于同期住宅投資6.4%的漲幅。

在主要的兩個細分領域，去年辦公樓開發(fā)投資同比增幅為5.2%，比2015年收窄4.9%；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比上漲8.4%，增幅擴大6.6%。

銷售方面，去年商業(yè)地產銷售面積1.46億平方米，同比上漲20.3%，增幅比2015年擴大15.3%。其中，辦公樓銷售面積增長31.4%，同比擴大15.2%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長16.9%，擴大15.0%。且根據(jù)機構數(shù)據(jù)，主要一二線城市普遍錄得商業(yè)地產銷售規(guī)模擴大。

不同于住宅市場，商業(yè)地產的景氣程度與宏觀經(jīng)濟形勢有著密切關系。中國指數(shù)研究院指出，2016年，國內經(jīng)濟保持中高速增長，總體運行平穩(wěn)；三產占比提升，經(jīng)濟結構不斷優(yōu)化；金融市場平穩(wěn)發(fā)展，服務業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)發(fā)展良好，利好商業(yè)地產發(fā)展。

其中，服務業(yè)快速發(fā)展，金融、信息技術等行業(yè)擴張加速，成為辦公樓市場銷售規(guī)模擴大的主要原因。

上述機構還指出，近年受互聯(lián)網(wǎng)電商沖擊影響，加之開發(fā)商持有商業(yè)營業(yè)用房意愿不斷增強，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售增速放緩。但2016年實體商業(yè)開始復蘇，推動了商業(yè)營業(yè)用房銷售規(guī)模的擴大。

但在供應端，商業(yè)用地供應規(guī)模不斷縮小。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，去年全國300個主要城市商辦用地推出量為2.81億平方米，同比下降16.0%；成交2.25億平方米，同比下降12.8%。供需規(guī)模均降至近五年*低。

同期，上述300個城市商辦用地成交樓面均價為1957元/平方米，同比上漲15.58%，平均溢價率為13.60%，同比提升6.56%。

商業(yè)用地的交易，同樣集中在一二線城市。上述機構表示，去年全國商辦用地成交總價前50宗項目中，37宗來自一線城市，其余均來自熱點二三線城市。該機構認為，一線及熱點二線城市產業(yè)發(fā)展良好，經(jīng)濟活力突出，人口導入量大，市場需求旺盛，成為開發(fā)商拿地投資的熱點區(qū)域。而三四線城市受高庫存影響，企業(yè)擴張意愿不強，市場仍以庫存去化為主基調。

庫存規(guī)模不降反升

盡管商業(yè)用地供應規(guī)模明顯下降，但有分析人士指出，由于過去幾年商業(yè)用地供應偏大，導致在建規(guī)模較大，因此商業(yè)地產庫存不降反升。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，去年全國辦公樓市場待售面積為0.36億平方米，同比增長10.8%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積1.58億平方米，增長8.0%。相比之下，住宅待售面積為4.03億平方米，同比下降了11.0%?？傮w庫存約增長一成左右。

這部分庫存同樣呈現(xiàn)出分化的局面。一線城市庫存規(guī)模相對較小，二三線城市規(guī)模龐大。一些住宅供應較為緊缺城市如武漢（樓盤）、蘇州（樓盤）等，其商業(yè)地產卻面臨較大去化壓力。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，在寫字樓市場，重慶（樓盤）、成都、沈陽受前期供應量大而需求相對有限影響，空置率居高不下。其中，重慶、成都各季度空置率均保持在40%左右的高位，沈陽前三季度空置率均超過33%。而深圳（樓盤）、北京（樓盤）、上海（樓盤）和南京（樓盤）市場需求量大，今年各季度空置率均在9%以下。

優(yōu)質零售物業(yè)領域，武漢空置率*低，2016年各季度空置率在3%左右。天津（樓盤）市空置率在15%左右，在各主要城市中*高，需警惕供應過剩風險。沈陽空置率自2014年四季度起逐季下降，2016年第三季度略有回升，為13.0%，但整體空置率仍居高位。

針對商業(yè)地產過剩的現(xiàn)狀，住建部政策研究主任秦虹曾在去年末透露，過去5年，商業(yè)地產的增長速度超過GDP增速，潛在供應量很大。而土地財政要求、企業(yè)急于擴張以及投資人的推動是三大主要因素。她認為，過去兩年經(jīng)濟下行壓力較大，商業(yè)地產去庫存收效甚微。

與此同時，大量商業(yè)地產項目同質化嚴重，運營不善，隨時有可能淪為空置房。

業(yè)內人士指出，經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定，將有助于未來商業(yè)地產去庫存進程。除了傳統(tǒng)的改善運營策略外，商業(yè)地產去化還面臨兩個良好的契機。

一方面，隨著創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新大潮興起，各地聯(lián)合辦公空間不斷成立，可吸納一部分庫存。另一方面，民宿、出租公寓市場也在近幾年快速發(fā)展，同樣可能成為一項去庫存利器。但由于規(guī)模龐大、運營復雜，商業(yè)地產庫存的去化仍然需要較長周期。

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