從需求方角度看,不一定限購,辦法就是實行房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅具有內(nèi)在的穩(wěn)定性,房價越高征的稅越高。

    為什么我國大城市住房供不應(yīng)求,小城市住房卻買家難求?我國房地產(chǎn)的問題究竟出在哪里?作者從土地問題入手,系統(tǒng)地分析了我國的土地現(xiàn)狀和大城小鎮(zhèn)的困境,從需求角度提出的解決方案是房產(chǎn)稅。

    城市化的基本定義和邏輯就是聚集,越大的聚集越有優(yōu)勢。

    遷移是為了追求幸福感

    中國是一個人多地少的國家,也可以說是世界上土地稀缺度*高的國家之一。土地稀缺度的衡量,并不是按你擁有多少土地面積,而是按可居住面積計算。中國雖然有960萬平方公里的國土,但是真正能夠居住的和可耕種的面積并不多。我們的人均可居住面積只是世界人均可居住面積的1/3左右,所以人地關(guān)系相對比較緊張。

    *近這一輪地價暴漲和房價暴漲,暴露出一個重要的政策性原因,就是我們的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略導(dǎo)致兩極分化。

    因此,我們的愿景是什么呢?就是希望人們從農(nóng)村遷移出來以后,都到小城市中去找工作和安居樂業(yè)。我們不要把幸福函數(shù)復(fù)雜化,年輕人遷移的目的,就是要找一個好一點的工作,找一個有興趣的工作,找一個收入高一點的工作,這是*基本的?？墒乾F(xiàn)實中,很多產(chǎn)業(yè)和企業(yè)并沒有到小城市去,相反小城市的企業(yè)都往大城市搬。

    為什么都往大城市里搬呢?

    在內(nèi)陸地區(qū)的一些地方,原來指望沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到這里來,內(nèi)陸地區(qū)的小城鎮(zhèn)可以發(fā)展。但是這些產(chǎn)業(yè)還是去了內(nèi)陸地區(qū)人口聚集的大城市。企業(yè)沒到小城市去,人怎么會到小城市去呢?既無法提供那么多就業(yè),也無法提供那么多收入,所以人們還是涌向大城市。

    我們要研究城市化的基本邏輯。為什么會有城市化?為什么農(nóng)村人口要向城市集中?*早出現(xiàn)的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè),后來許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)都進城了。因為在分散的鄉(xiāng)村沒法搞工業(yè),它不具備聚集效應(yīng),而聚集效應(yīng)是規(guī)模效應(yīng)的一種。

    當年農(nóng)村搞鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),每個鎮(zhèn)或每個村都要搞工業(yè),修路、通電、拉根電話線成本都非常高。而在城市周邊搞開發(fā)區(qū),它的基礎(chǔ)設(shè)施不僅便宜,而且更健全、更齊備,包括物流,包括交通,包括信息等等,更有利產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,同樣的投入可以支撐更多的產(chǎn)業(yè)和更多的企業(yè)。

    城市化的基本定義和邏輯就是聚集,越大的聚集越有優(yōu)勢。當然大的聚集也可能產(chǎn)生一些負的效果,但是總體比較,它的收益和成本代價哪個更高一點,*后就會向哪方面傾斜。世界歷史近百年來,大城市越來越發(fā)展,人口越來越向大城市集中,包括發(fā)達國家的大城市集中程度也是越來越高。聯(lián)合國專門寫了一個報告《大城市的優(yōu)勢》,說連治理污染也是大城市更有效益,只有一定規(guī)模人口的大城市,才可以建設(shè)高水平的污水處理廠。

    人口聚集還會帶來很多東西。產(chǎn)業(yè)的聚集創(chuàng)造了就業(yè),創(chuàng)造了收入,有就業(yè)和收入就能吸引人口。而人口的聚集又會創(chuàng)造新的服務(wù)業(yè)的就業(yè),服務(wù)業(yè)就是家庭生活的社會化。在農(nóng)村,你想去飯館吃個飯可能要走二十里路,去飯館吃的人少,飯館沒有規(guī)模效應(yīng)就發(fā)展不下去。

    城市人口聚集,大家可以很方便的去下飯館,整個家庭生活就社會化了,同時又創(chuàng)造了更多的就業(yè)。順便說一說,你自己在家洗頭是不計入GDP的,也不創(chuàng)造收入。如果你到外面洗頭,理發(fā)師的工作就創(chuàng)造了GDP,你就創(chuàng)造了別人的就業(yè)和收入,這就是人口聚集帶來的好處。

    現(xiàn)在知識分子、大學(xué)畢業(yè)生都愿意往大城市聚集,就是因為大城市有創(chuàng)新的機會,這涉及到現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)一個重要的知識外溢效應(yīng)原理,知識存量在互相碰撞中可以產(chǎn)生新的知識增量,知識存量越多增量越多。

    從城市角度講,人口越聚集,越能創(chuàng)造新的機會、創(chuàng)造新的經(jīng)濟、創(chuàng)造新的知識。大城市人口聚集,往往能產(chǎn)生新的文化和所謂的時尚、創(chuàng)意等等,很多年輕人選擇在北京漂著,就是喜歡這里有各種文化融合和創(chuàng)意的氛圍。2008年、2009年金融危機以后,沿海地區(qū)經(jīng)濟自由落體式的下滑,有2000萬農(nóng)民工下崗提前回家過年了。但是剛過完春節(jié),我們觀察到有很多人又跑回城市來了。

    當時經(jīng)濟還沒有恢復(fù),人為什么就回來了?在調(diào)查中,一個小伙子說,回到農(nóng)村我的手機沒信號,所以我非得回來不可;另一個小姑娘說,我回去以后頭發(fā)沒法打理,所以就回來了。年輕人回到城里來,不光是因為這里有工作,而是更喜歡這里的生活?？傊?大城市不僅創(chuàng)造了就業(yè),創(chuàng)造了收入,而且還能不斷產(chǎn)生新鮮的事物,這就是人口遷移的規(guī)律。

    回顧中國這些年來的發(fā)展,人口遷移大多數(shù)是奔著大城市去的,當然也不是一下子都到了北上廣深,而是一個階梯一個階梯上來的。很多在大城市打工的農(nóng)民,已經(jīng)在家鄉(xiāng)的縣城里買了房子,縣城里的人想去地市級城市,地市級城市的人又想去省城。

    大城市必須要聚集一定規(guī)模的人口,才會出現(xiàn)好的學(xué)校、醫(yī)院和各種文化生活。據(jù)說少于一千萬人口的城市,都養(yǎng)不起一個以西洋音樂為主的音樂廳。希望有多元化的生活,在小城市不行,只有到大城市,全世界都是如此,中國也不例外,人的基本選擇邏輯是一樣的。

    然而,我們現(xiàn)在實行的是大城市設(shè)限,不讓人們進大城市,沒有按照未來人口不斷進入大城市的規(guī)模,來考慮和安排各方面公共品的供給,包括土地的供給?，F(xiàn)在政府已經(jīng)不能禁止人們選擇到哪里去了,因為遷移是自由的,人為設(shè)限只是想控制資源,但是實際上限制不了人口遷移。你規(guī)定某個城市只能有一千八百萬人口,但是只要人們愿意來,很快就會超過這個限制,這就形成了現(xiàn)在中國城市兩極分化的矛盾。

    中國城市兩極分化是如何形成的?

    兩極分化是指人口流出城市和人口流入城市,人口流入特別集中的城市就會出現(xiàn)各種暴漲局面,包括住房的供給和需求關(guān)系。比如有的城市六年前研究資源約束,提出這個城市只能養(yǎng)活八百萬人口,結(jié)果現(xiàn)在人口達到了兩千一百萬,這個城市肯定會出現(xiàn)供求關(guān)系緊張,包括交通、公安、社會保障等等一系列社會公共服務(wù)都會不足。

    那么,小城市的房地產(chǎn)是怎么回事呢?2004-2007年房地產(chǎn)過熱,2007年出了國幾條把房價壓下去,2008年北、上、廣、深等大城市房價跌得很厲害。于是許多小城市地方政府紛紛招攬房地產(chǎn)商去做投資,因為大城市限購,小城市 ,不少房地產(chǎn)商包括一些知名地產(chǎn)商都跑到小城市拿地,在二三四線城市建了一些房子,以為這些地方將來也能像大城市一樣房價上漲。結(jié)果發(fā)現(xiàn),房子蓋好了但人卻走光了。

    城市的兩極分化,一方面是人口大量涌入導(dǎo)致供求關(guān)系嚴重失衡,另一方面是人口不斷流出,供求過剩需求不足。暴露出城鎮(zhèn)化政策包括現(xiàn)在的做法出了偏差,違背了人的遷移規(guī)律,違背了城市化、工業(yè)化的規(guī)律。城市化、工業(yè)化是人的行為,人的行為的基本邏輯是要追求就業(yè),追求收入,追求改善的生活。而我們老是逆著走。

    中國屬于快速工業(yè)化國家,類似于韓國和日本。我們用了50年時間,工業(yè)化達到了80%多,現(xiàn)在還在繼續(xù)工業(yè)化,這個歷史的進程還很長。這50年會出現(xiàn)一個什么情況呢?人口進到城里來了,但是退休的人群還沒有形成。

    代有錢的退休人群正在形成,我說的有錢并不是說很有錢,至少中產(chǎn)。他們想著現(xiàn)在房子便宜,趕緊買了等退休回來住。海南的發(fā)展應(yīng)該是等到代有錢的人退休以后,目前這一代人還沒有形成呢。

    所以在這個階段,加上中國地域遼闊,很多小城市不在大城市群里,發(fā)展就會遇到困難。從目前看,一些小城市可能就是要隨著人口遷出逐漸消亡,但是我相信它們當中的大多數(shù)沒有到發(fā)展的時候。目前就是人口遷出的時候,而人口遷出也是一種發(fā)展。假定你就是那些資源,原來那么多人,分母那么大,人均GDP、人均收入就上不去。人口遷移有兩個效果,到人口聚集地增加了分母,在人口流出地減少了分母,減少了分母整個分數(shù)就大了,同樣的收入分到每個人頭上就高了,就可以提高收入。

    一是小城鎮(zhèn)的人口少了,但是人均收入可以提高;二是如果能保護好老宅,保護好當?shù)氐纳鷳B(tài)和特色文化,就為將來人口回流做好了準備。

    我們應(yīng)該順應(yīng)人口遷移規(guī)律和城市化規(guī)律。騰出更多的土地發(fā)展大城市,包括這些城市周邊的小城鎮(zhèn)、衛(wèi)星城等。

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