以下選取的幾大標(biāo)志，是我們?cè)趶V泛采訪市場人士以及對(duì)歷史經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行梳理之后作出的總結(jié)，并希望以此作為觀察市場的一個(gè)窗口?？梢哉f，這些指標(biāo)的出現(xiàn)，意味著市場醞釀著變局。文中的“表現(xiàn)指數(shù)”是指當(dāng)前市場符合底部標(biāo)志的程度，較高為五星，其達(dá)到的指數(shù)越高，市場發(fā)生變局的可能性也就越大。當(dāng)然，文中的指標(biāo)并不構(gòu)成操作建議，我們希望當(dāng)讀者面對(duì)這些情況時(shí)，能夠結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)得出各自的判斷。

　　底部標(biāo)志一：

　　城市房價(jià)下跌

　　表現(xiàn)指數(shù)：★☆☆☆☆

　　地段是房地產(chǎn)價(jià)值的核心因素之一，在樓市下跌的過程當(dāng)中，房價(jià)的調(diào)整也往往呈現(xiàn)出由外到內(nèi)、由郊區(qū)到城市的逐步遞進(jìn)式的過程。城市區(qū)由于土地資源稀缺、供應(yīng)量不足以及購房人群關(guān)注等因素，價(jià)格向來堅(jiān)挺。在樓市調(diào)整的軌跡中，市區(qū)的房價(jià)是反應(yīng)較遲鈍的，往往要等到郊區(qū)樓價(jià)下降了一段時(shí)間、下降了一定幅度之后才會(huì)有所表現(xiàn)。而當(dāng)市區(qū)樓價(jià)也開始下跌時(shí)，證明樓市已經(jīng)進(jìn)入深度下調(diào)的階段。

　　當(dāng)前，北京的房價(jià)雖然已經(jīng)開始出現(xiàn)松動(dòng)，但多表現(xiàn)為郊區(qū)樓盤的價(jià)格下調(diào)，如通州、大興、房山等區(qū)域已初現(xiàn)降價(jià)潮。而城市如四環(huán)以內(nèi)區(qū)域樓價(jià)相對(duì)還比較堅(jiān)挺。一方面，開發(fā)商認(rèn)為區(qū)的供應(yīng)量始終有限，各盤的定位都比較高端，因此底氣較足。另一方面，區(qū)的項(xiàng)目或具有名校資源、或具有商業(yè)成熟優(yōu)勢(shì)，這些都是眾多郊區(qū)盤所無法比擬的，因此目前區(qū)各樓盤的報(bào)價(jià)都不低，開發(fā)商仍有堅(jiān)挺的勇氣。只有少數(shù)尾盤現(xiàn)房項(xiàng)目為了清貨讓出一定折扣，可選單位很少，因此僅從這一標(biāo)準(zhǔn)還沒有表現(xiàn)出底部來臨的征兆，僅能給出一星的表現(xiàn)指數(shù)。

　　底部標(biāo)志二：

　　大投資客抄底樓市

　　表現(xiàn)指數(shù)：★★☆☆☆

　　在北京樓市中，具備專業(yè)投資眼光與雄厚資金實(shí)力的大投資客是完全不能忽視的一股力量。因?yàn)殚L期浸潤在市場一線進(jìn)行真金白銀的操作，他們對(duì)政策以及市場的嗅覺遠(yuǎn)非常人能及，往往能抓住較佳的入場時(shí)機(jī)抄底。雖然從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，大投資客也有抄錯(cuò)底的時(shí)候，但是一般而言，如果是大投資客、國際基金或者是具有豐厚抄底經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)出現(xiàn)了異動(dòng)，則是非常值得關(guān)注的出現(xiàn)樓市底部的標(biāo)志之一。

　　而在目前的樓市，隨著整體的價(jià)格下調(diào)日漸深入，確實(shí)有一些國際資金已經(jīng)開始為抄底樓市做準(zhǔn)備。據(jù)報(bào)道，索羅斯基金管理香港公司準(zhǔn)備構(gòu)建一只房地產(chǎn)投資基金，向中國內(nèi)地高端樓盤投資，而這一基金可能被中國開發(fā)商用作房地產(chǎn)項(xiàng)目融資途徑之一。還有報(bào)道稱，管理著一只規(guī)模達(dá)948億美元房地產(chǎn)基金的投資公司BRE Global Investors目前正考慮對(duì)中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行四年來的筆投資。此外，亦莊等地一些降價(jià)幅度較大的樓盤，也相繼出現(xiàn)大手筆的抄底購入。從這些情況來看，大機(jī)構(gòu)與大投資客的抄底行為已經(jīng)開始零星出現(xiàn)，但是在多久的未來能夠形成氣候尚未可知，因此可以給出兩星的表現(xiàn)指數(shù)。

　　底部標(biāo)志三：

　　業(yè)主降價(jià)維權(quán)增多

　　表現(xiàn)指數(shù)：★★☆☆☆

　　許多人對(duì)2008年樓市降價(jià)時(shí)的業(yè)主維權(quán)記憶猶新。當(dāng)時(shí)由于房價(jià)出現(xiàn)下調(diào)，許多已購房的業(yè)主不甘心尚未到手的房子出現(xiàn)大幅度貶值，紛紛包圍售樓處、打出標(biāo)語要求退房。而在之后不到半年的時(shí)間內(nèi)，房價(jià)開始反彈甚至出現(xiàn)快速上漲。由此，有業(yè)內(nèi)人士將“業(yè)主降價(jià)維權(quán)現(xiàn)象”的增多也視為樓市見底的標(biāo)志之一。

　　就北京市場來說，從去年上半年開始，隨著郊區(qū)房價(jià)的下調(diào)，業(yè)主維權(quán)的事件就在多個(gè)項(xiàng)目發(fā)生，京貿(mào)國際城(樓盤資料 業(yè)主論壇) 、華業(yè)東方玫瑰(樓盤資料 業(yè)主論壇) 等項(xiàng)目的銷售由此也受到不小影響。此后，隨著降價(jià)潮的蔓延，房山、大興等地的多個(gè)樓盤也相繼出現(xiàn)了業(yè)主維權(quán)。而與此相對(duì)，開發(fā)商為了解決維權(quán)的問題，可謂使出了渾身解數(shù)。退房、承諾補(bǔ)差價(jià)、換房……種種措施暫時(shí)平息了事態(tài)，但是隨著樓市進(jìn)入深度調(diào)整，后續(xù)是否還會(huì)上演類似的情況確實(shí)存在疑問。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，業(yè)主降價(jià)維權(quán)現(xiàn)象本身是否合理存在爭議，但是降價(jià)維權(quán)的增多，一定程度上反映了業(yè)主心理壓力的增大以及價(jià)格下跌過程中的阻力，這是政府制定政策時(shí)會(huì)考慮的因素，所以有一定參考價(jià)值。

　　底部標(biāo)志四：

　　開發(fā)商抄底土地市場

　　表現(xiàn)指數(shù)：★★★☆☆

　　實(shí)力開發(fā)商抄底土地市場同時(shí)意味著他們對(duì)后市的看好，因此這同樣可能成為市場底部筑成的標(biāo)志之一。從全國范圍來看，近一年來雖然全國房企紛紛減緩拿地步伐，但隨著土地交易的冷淡以及地價(jià)的回歸，部分大型企業(yè)再次邁出了拿地的步伐。

　　以北京為例，2011年12月12日-18日短短一周時(shí)間內(nèi)，就有4宗經(jīng)營性用地落槌成交，成交土地面積共計(jì)61.48萬平方米，總成交金額達(dá)53.39億元。而2011年11-12月，北京土地市場共成交29宗地塊，較9-10月的17宗成交地塊增長了七成。其中，不乏富力、融創(chuàng)等大房企的身影。專業(yè)人士分析表示，地價(jià)大幅度下調(diào)，無疑是地產(chǎn)大佬們出手的頭要因素。中國指數(shù)研究院近期發(fā)布的報(bào)告顯示，2011年1-11月，全國住宅用地量、價(jià)水平持續(xù)低于上年。其中，成交面積、樓面價(jià)分別下降了11.0%和9.9%。而北京等十大城市，上述兩數(shù)據(jù)則分別下降了23.5%和14.1%。

　　而充足的資金，則是房企果斷拿地的后盾和保證。融創(chuàng)中國北京公司總經(jīng)理荊宏表示，2012年樓市形勢(shì)雖尚未明朗，但相信真正以剛需、品質(zhì)、高附加值為核心的產(chǎn)品和企業(yè)，不會(huì)停止對(duì)土地市場的關(guān)注。“就時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看，在保障房用地得到充分保障的前提下，四季度政府推出了多塊優(yōu)質(zhì)商品房用地，這也是各大房企紛紛出手的原因之一。而在地價(jià)回歸的情況下，大型房企將更加積極地參與對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪。”

　　底部標(biāo)志五：

　　企業(yè)并購加劇

　　表現(xiàn)指數(shù)：★★★☆☆

　　市場調(diào)整的加劇還會(huì)表現(xiàn)在企業(yè)的洗牌與整合上。“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”之后，剩下的是能經(jīng)歷風(fēng)雨的有實(shí)力的企業(yè)，而在這個(gè)節(jié)點(diǎn)中，甚至?xí)霈F(xiàn)大巨頭轟然倒下的驚悚消息，讓市場心有戚戚。由此，企業(yè)并購潮的到來也被視為是市場即將見底的符號(hào)。

　　近日，SOHO中國與上海證大房地產(chǎn)有限公司下屬子公司以及合作公司簽訂協(xié)議,以40億元間接收購上海海之門房地產(chǎn)有限公司50%的股權(quán),進(jìn)而收購上海外灘地王50%權(quán)益，并由此引發(fā)了與復(fù)星集團(tuán)之間關(guān)于并購的口水戰(zhàn)；再往前，綠城的破產(chǎn)傳聞成為地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的熱門話題，綠城董事長宋衛(wèi)平親自撰寫“千字文”，試圖平息傳言，隨之，綠城出售旗下多個(gè)項(xiàng)目、與中投的牽手合作等等，也成為其斷臂求生的注腳……

　　據(jù)清科研究上月發(fā)布的報(bào)告顯示，2011年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例，是2009年全年并購案例數(shù)的2.5倍，并購金額為18.45億美元，并購案多發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)巨頭對(duì)小型房地產(chǎn)開發(fā)公司、在建項(xiàng)目或物業(yè)管理公司的收購上。再回想2008年市場低谷之時(shí)，包括萬科、保利在內(nèi)的龍頭大企業(yè)紛紛兼并一些企業(yè)或者納入項(xiàng)目，這一年也被稱為“中小型房企兼并年”。

　　亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長陳寶存接受媒體采訪時(shí)表示，今年出現(xiàn)如此多的并購很正常，這種情況在歷次重要調(diào)控的關(guān)鍵階段都會(huì)發(fā)生。2004年“8·31”新政以后發(fā)生的并購、2007年“9·27”房貸政策引發(fā)的市場蕭條導(dǎo)致2008年并購潮加劇，今年的并購與那兩年相比不算是較多的。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2012年隨著市場進(jìn)一步調(diào)整，企業(yè)兼并潮或許將真正到來。到那時(shí)也將是市場底部的真正到來。

　　底部標(biāo)志六：

　　調(diào)控政策放松

　　表現(xiàn)指數(shù)：★★☆☆☆

　　中國樓市向來是政策市，當(dāng)前的情況尤其如此。目前宏觀調(diào)控之手仍是大棒高舉，但是包括政府高層也表示，限購令等行政干預(yù)措施并非長久之計(jì)，出臺(tái)替代措施勢(shì)在必行。

　　根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)來看，政策的松動(dòng)甚至刺激政策的推出往往是樓市見底的可靠標(biāo)志。2008年的房地產(chǎn)市場調(diào)控末期，由10月份開始，政府接二連三地推出了一系列重大政策利好來“鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)”。無論是下調(diào)住房交易稅費(fèi)等打出的“組合拳”，還是減免稅收、購房補(bǔ)貼等地方施展的救市舉措，可以看到套在房地產(chǎn)行業(yè)頭上的“緊箍咒”已然松動(dòng)。隨著地方政府和政府相繼采取措施刺激房地產(chǎn)市場，幾年來不斷累加的房地產(chǎn)調(diào)控政策又被新政取代，市場風(fēng)向明顯扭轉(zhuǎn)。

　　不過當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與2008年截然不同，政府高層對(duì)政策的表態(tài)也絲毫沒有松動(dòng)的意思。業(yè)內(nèi)人士表示，在上一輪調(diào)控中，政府過早地放松政策，使緊縮政策無法對(duì)市場產(chǎn)生持續(xù)長久的作用。與上一輪調(diào)控相比，此次緊縮政策的放松將更慢更為復(fù)雜，單純一刀切的緊縮政策將由更為靈活的政策所替代，例如房產(chǎn)稅或?qū)⒋嫦拶彛c其禁止投資多套住宅，不如通過提高持有成本降低回報(bào)率的方法減弱房產(chǎn)投資的吸引力。房產(chǎn)稅已經(jīng)在上海和重慶實(shí)施近12個(gè)月，目前為止成效積極。政府官員表明在接下來的三年里物業(yè)稅將逐步在全國范圍內(nèi)推廣。從這一情況來看，樓市政策的徹底松動(dòng)尚需時(shí)日。

　　底部標(biāo)志七：

　　房貸利率下調(diào)

　　表現(xiàn)指數(shù)：★☆☆☆☆

　　銀根的松緊，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)景氣指數(shù)的高低。因此專家認(rèn)為，從貸款政策上看，如果出現(xiàn)住房貸款鼓勵(lì)性消費(fèi)的傾向，則是較明顯的市場轉(zhuǎn)向的標(biāo)志。

　　2011年末，央行三年來頭次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，市場迎來近4000億元的資金釋放。由此業(yè)內(nèi)人士也分析認(rèn)為國內(nèi)將逐步實(shí)施有限寬松的貨幣政策。有分析預(yù)計(jì)，銀行在房地產(chǎn)開發(fā)與個(gè)人按揭貸款整體信貸規(guī)模微調(diào)需等2012年季度以后。

　　對(duì)比2008年的調(diào)控，2008年9月份以后，國民經(jīng)濟(jì)增長開始放緩，全球遭遇金融危機(jī)威脅，為啟動(dòng)內(nèi)需，第四季度，國內(nèi)貨幣政策轉(zhuǎn)為寬

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