國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年12月全國70個大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價格環(huán)比下降或持平的范圍繼續(xù)擴(kuò)大。

　　全國各地以限購、限貸、限價為主導(dǎo)的調(diào)控手段有效“控制”了房價。

　　漲幅收窄

　　在限購、限貸等調(diào)控措施影響下，2011年商品房銷售價格漲幅持續(xù)收窄。在國家統(tǒng)計局監(jiān)控的70個大中城市中，2011年12月有52個城市新建商品住宅(不含保障性住房)房價下降，16個城市持平，僅2個上漲。

　　瑞銀房地產(chǎn)分析師李智穎稱，全國范圍內(nèi)的房價收入比約為7.5倍，較健康，但一線城市和部分領(lǐng)跑的二線城市房價收入比風(fēng)險依然較高。

　　開發(fā)商較為看重的銷量并不樂觀。從歷史數(shù)據(jù)看，2011年商品房市場明顯降溫，商品房銷售面積同比增幅明顯下滑。

　　從保利、萬科、綠城、恒大、金地等大型房企近日發(fā)布的2011年業(yè)績報告來看，房企20強(qiáng)中有15家業(yè)績同比增長，僅4家業(yè)績同比下滑。但是全年銷售目標(biāo)完成情況不佳，有10家房企沒有完成銷售目標(biāo)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭預(yù)計，這輪下行周期將超過上一輪。

　　存量增多

　　李智穎認(rèn)為，未來6個月，房地產(chǎn)政策仍將保持不變。2012上半年，如果建設(shè)不放緩，或?qū)⒊霈F(xiàn)供應(yīng)過剩。根據(jù)瑞銀測算，建設(shè)量必須降低28%才能使市場供需重新平衡。“2012年，開發(fā)商的銷售下滑幅度如果超過30%，則大部分公司現(xiàn)金流將有壓力，”李智穎說，那樣的話，可能有更多的中小開發(fā)商將退出市場。

　　世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)市場研究部總監(jiān)吳志輝研判，2012年房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞是“去庫存”。在存貨減值和資金流轉(zhuǎn)壓力下，快速消化庫存將成為地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下要務(wù)。

　　在嚴(yán)厲調(diào)控政策下，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不愿加大對房地產(chǎn)開發(fā)投資。

　　從國家統(tǒng)計局公布的開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成看，2011年以來，國內(nèi)貸款比重持續(xù)下降，企業(yè)自籌資金比重上升。另外，定金及預(yù)收款比重小幅上升，利用外資和個人按揭貸款比重有所下降，隨著國內(nèi)信貸環(huán)境繼續(xù)緊縮，開發(fā)企業(yè)資金狀況不容樂觀。

　　事實(shí)上，在房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境更為嚴(yán)峻。為了加快回籠資金，不少開發(fā)企業(yè)降價促銷，但難以改變整體局面。

　　靈活“過冬”

　　專家認(rèn)為，2012年樓市調(diào)控政策不會放松，但會更加靈活。

　　近期，一些城市調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，將住房總價提高。普通住房標(biāo)準(zhǔn)提高后，將在營業(yè)稅、契稅方面給予購房者更多優(yōu)惠，也將進(jìn)一步刺激剛性需求，增加消費(fèi)。

　　一些專家認(rèn)為，調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，不能誤解為政府“救市”措施，也不必?fù)?dān)心會助推房價上漲。

　　楊紅旭說，短期看，房地產(chǎn)企業(yè)必然會采取“開源節(jié)流”方式“過冬”，即一方面尋求通過降價、出售股權(quán)、變賣項(xiàng)目等方式創(chuàng)造收入，另一方面通過少拿地、減少施工量等來減少支出。長期來看，這些房企可能會轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，或者多元化，降低開發(fā)業(yè)務(wù)比重。

　　中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，大型房地產(chǎn)開發(fā)商能夠度過市場低迷期，但小型開發(fā)商可能會遭受財務(wù)壓力。

　　在樓市調(diào)控政策未放松前提下，未來房企面臨的降價壓力將更大，會有更多的房企加入“以價換量”的競爭。

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