“國五條”半年觀察記

　　今年前七個月，國有土地使用權(quán)出讓總收入超過兩萬億元，同比增長了近一半

　　中國樓市調(diào)控又現(xiàn)“黑色幽默”一幕。

　　8月27日，北京房山區(qū)三塊土地掛牌出讓，較終拍得53.6億元，平均下來比底價高出了近一半，至此，北京今年以來的土地出讓金收入突破千億元，比去年全年的總和還多一半。

　　在次日舉辦的城市發(fā)展與地產(chǎn)創(chuàng)新高峰論壇上，高策顧問公司董事長李國平稱，政府的調(diào)控措施從來都不是要把房地產(chǎn)打垮，而只是讓它漲得慢一點，事實上是幫了開發(fā)商的忙。

　　此時距“國五條”調(diào)控政策出臺正好半年，在國內(nèi)城市中，北京出臺的“國五條”細則堪稱較嚴(yán)，但這依然未能阻止當(dāng)?shù)氐姆績r和地價向上躥。

　　“地價、房價越調(diào)控越漲得厲害”的情況并非北京獨有。財政部部長樓繼偉近日在作關(guān)于今年以來預(yù)算執(zhí)行情況的報告時稱，今年前七個月，國有土地使用權(quán)出讓總收入超過兩萬億元，同比增長了近一半。

　　“國五條”如何被架空

　　上屆政府打出的較后一張牌—2月20日國務(wù)院常務(wù)會議確定的五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，也就是“國五條”出臺時，政策核心仍然是再次強調(diào)此前執(zhí)行的限購、限貸政策要堅持和強化，并無更多新內(nèi)容。

　　但地方政府對于“國五條”則普遍消極對待。

　　對于“限購加強”響應(yīng)者。全城限購的僅沈陽一地落實;關(guān)于“已限購城市進一步從嚴(yán)”，僅在北京細則中有所體現(xiàn);而“未限購的三四線城市酌情加入限購行列”，在地方層面上也沒有得到任何響應(yīng)。

　　有關(guān)提高二套房貸頭付比例的要求也未立即落實。僅北京等極個別城市將二套房貸頭付提升至7成，而在全國范圍內(nèi)仍未達成共識，甚至在一線城市中也沒有更多效仿者。

　　存量房交易個稅調(diào)整對市場的影響力被嚴(yán)重高估。對二手房交易征收20%個稅的，唯有北京一地落實，其他一線城市大多處于宣而不行的狀態(tài)中，而在三四線城市層面上，由于住房信息體系建設(shè)的相對滯后，對于該條新政原本就不具備基本的執(zhí)行基礎(chǔ)。

　　本次“國五條”，先進得到地方政府普遍執(zhí)行的是房價控制目標(biāo)，這幾乎已經(jīng)成為今年調(diào)控的主基調(diào)，從目前來看各地的落實情況來看，對房價的控制普遍以當(dāng)?shù)厝司芍涫杖朐龇鶠楸容^對象。

　　據(jù)記者調(diào)查，政府通過行政手段來壓制商品房均價數(shù)據(jù)難度并不大，當(dāng)前各地房管部門普遍的做法是：高端項目限制預(yù)售證的批復(fù)、中檔房限制價格的漲幅、低檔房加緊審批入市。地方政府和開發(fā)商之間已經(jīng)形成默契。但是房產(chǎn)實際成交價格與上報各地建委的價格在一些地方并不一致。

　　北京西南郊區(qū)的一處精裝修項目，由于售價增幅超標(biāo)，于是開發(fā)商將房價分解為毛坯房和精裝修兩個部分，上報建委的是毛坯房的價格，但是購房者需另外與開發(fā)商簽署一份協(xié)議支付精裝修部分的費用，由此規(guī)避房價漲幅的限制。這種合法的操作方式，在很多地方都很常見。

　　“我們相信到今年年底，各地的房價控制目標(biāo)一定都能‘圓滿完成’”，香港上市的房地產(chǎn)信息綜合服務(wù)商克爾瑞(中國)有限公司研究總經(jīng)理孟音告訴《中國新聞周刊》，如果以統(tǒng)計局商品房均價數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，則房價控制目標(biāo)的達成毫無壓力，但這樣通過行政手段來“制造”數(shù)據(jù)走勢，對于房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展來說幾乎沒有任何實際意義，反而在短期內(nèi)使得部分房源難以上市而人為造成供應(yīng)緊張。

　　越調(diào)越漲

　　包括克爾瑞在內(nèi)的國內(nèi)多家房地產(chǎn)信息服務(wù)商的分析認為，房價上漲的勢頭并沒有得到政策預(yù)期遏制。

　　國家統(tǒng)計局對國內(nèi)70個大中城市的今年7月的監(jiān)測顯示，有62城市房價仍在上漲。就全國情況而言，2012年6月以來，國內(nèi)房地產(chǎn)價格連續(xù)14個月環(huán)比上漲。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年8月，全國100個城市新建住宅平均價格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，自2012年6月以來連續(xù)第15個月環(huán)比上漲。

　　從2013年上半年全國房企銷售排行榜來看，榜頭企業(yè)業(yè)績依然處于快速擴張的狀態(tài)，以銷售額830億元位居榜頭的萬科地產(chǎn)同比去年同期業(yè)績上漲了36%，而位居榜眼的綠地集團成交金額也同比上漲了45%。

　　自2009年12月份，中國政府頭次進行樓市調(diào)控以來，政策已經(jīng)經(jīng)歷了五次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國八條”，以及今年2月的“國五條”。四年多的漫長調(diào)控之后，中國房地產(chǎn)價值與GDP之比已經(jīng)接近歐美發(fā)達國家水平。

　　今年6月，一些城市樓市銷售進入井噴：江蘇如東的碧桂園項目開盤當(dāng)天3公里銷售700套，大連御龍海灣開盤銷售額突破3億元，云南麗江的金茂·雪山語項目更是開盤半公里內(nèi)全部推售產(chǎn)品即告售罄。

　　7月20日，位于北京大興黃村的一個項目，開盤1462套房源當(dāng)日售罄，認購金額達近38億元。同一周新入市的6個項目中，“日光盤”占比高達三分之二。同一個月，六環(huán)附近開盤時十多個項目，每平方米均價已經(jīng)超過2萬元。在北京房山，同一個項目的同樣戶型，前后兩期的開盤價格相差較多的能達到數(shù)十萬，漲幅超過25%，房價的實際漲幅遠超過官方統(tǒng)計數(shù)字。

　　在過去半年多，盡管北上廣深四個一線城市房價增速相對更快，房價收入比持續(xù)攀高，在這樣的大背景下，房價和成交量的漲幅仍位于全國前列。僅以7月為例，同比來看，北京新建商品住宅價格上漲18.3%、廣州上漲17.4%、深圳上漲17%、上海上漲16.5%，領(lǐng)跑全國平均水平。

　　對于一線城市而言，限購、限貸、個稅20%等“國五條”政策已經(jīng)執(zhí)行了多年，在經(jīng)歷了政策全面收緊的2011年之后，需求開始逐漸釋放，2012年在行業(yè)政策逐漸好轉(zhuǎn)的背景下，全年市場交易量全面回升。

　　高策顧問公司董事長李國平告訴《中國新聞周刊》記者，一線城市經(jīng)濟發(fā)展水平較高，進而對人口的吸附能力較強，較大的人口規(guī)模帶來廣闊的市場容量。從市場供應(yīng)角度來看，由于一線城市較高的人口密度，導(dǎo)致土地相對稀缺，人均占有土地居住面積在全國的排名普遍靠后，長期供不應(yīng)求的局面難以打破。

　　調(diào)控新政懸念

　　供不應(yīng)求的局面將在下半年可能繼續(xù)存在。

　　盡管在限價令的壓制下房價不會出現(xiàn)爆炸式的增長，但在政策允許范圍內(nèi)的漲價項目將越來越多地出現(xiàn)，房價總體上漲的趨勢難以出現(xiàn)根本改變?？藸柸鹧芯款A(yù)計，估計2013年全年商品房銷售量將增長10%左右，有望突破12億平方米。

　　中國指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)何田對《中國新聞周刊》記者表示，展望下半年乃至更長時間，宏觀環(huán)境趨穩(wěn)有利于住房需求進一步釋放，整體量價仍處于上行通道，但不同城市分化可能加劇，一線城市及二線城市房價上漲壓力依然突出，供應(yīng)充足的三、四線城市價格較為平穩(wěn)。

　　下半年房地產(chǎn)調(diào)控是否加碼也成為關(guān)注焦點。

　　6月19日， 總理在國務(wù)院常務(wù)會議上明確提出支持居民家庭頭套自住購房，這是新一屆政府專業(yè)班子上臺以來次在國務(wù)院常務(wù)會議這樣級別的場合中，對房地產(chǎn)市場發(fā)展做出公開表態(tài)。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)， 的這一表態(tài)，則被普遍視為利好消息。此前， 也曾提到建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，比如房產(chǎn)稅、土地出讓制度、戶籍制度改革以及新型城鎮(zhèn)化等等。因此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的主流觀點判斷，未來的調(diào)控手段將趨于市場化和長效性。

　　在克爾瑞研究總經(jīng)理孟音看來，由于宏觀經(jīng)濟的不景氣，加之新一屆專業(yè)層逐漸表現(xiàn)出來“去行政化”的作風(fēng)，下半年房地產(chǎn)進一步加碼的可能性不大。中國指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)何田認為，隨著PMI指數(shù)近期回升，如果下半年經(jīng)濟下行壓力減少，而房價上行壓力增大，政府也不排除會適時出臺相關(guān)政策。

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