編者按：在全國樓市全面走弱之際，扛了很久的上海二手房價也終于在6月份出現(xiàn)頭度環(huán)比下降，但是，新近亮相的一手房，卻又屢屢開出天價。上海樓市如此“擰巴”的背后，究竟是何原因？

　　華僑城地王“不追求短期利益”

　　《證券日報》記者獲悉，昔日地王蘇河灣項目較近獲批預售的95套住宅較高單價是29.8萬元∕平方米，目前尚未有成交跡象。

　　“近期，上海高端盤‘限價’已經(jīng)解禁了，多個高端豪宅項目接連獲批入市。”有熟悉上海樓市的業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者透露，去年年底，上海曾控制高端住宅項目預售許可證的發(fā)放，高價盤難以獲批入市。

　　不過，《證券日報》記者獲悉，7月6日，華僑城上海地王蘇河灣項目95套住宅獲批入市，其較高報價為29.8萬元∕平方米，這是上海單價較貴的豪宅，也是全國數(shù)一數(shù)二的銷售單價報價。

　　值得一提的是，據(jù)記者了解，蘇河灣項目體量巨大，涉及公寓、濱河大宅、商業(yè)產(chǎn)品等多種產(chǎn)品業(yè)態(tài)，且有多套億元級別墅，而項目售價也一路高漲。

　　豪宅叫價直逼30萬元/平方米

　　事實上，《證券日報》記者曾實地走訪過蘇河灣項目，之所以單價報價高達29.8萬元/平方米，地段稀缺是其底氣。記者走訪該項目時曾獲悉，蘇河灣項目位于蘇河灣區(qū)域，即北蘇州路和曲阜路中間，從項目步行至南京路只需要10時辰-20時辰，東距外灘1000米左右，屬于上海內(nèi)環(huán)中的心臟地帶。此外，項目周邊的商圈、教育資源優(yōu)質(zhì)且豐富，確實處于。

　　事實上，蘇河灣項目2012年入市，截至今年7月20日，該項目在兩年多時間內(nèi)，先后分6次獲得預售許可證開盤銷售，入市總套數(shù)為498套，建筑面積接近11萬平方米。而7月6日獲批的95套房源較低報價為86000元/平方米，較高報價為29.8萬元/平方米，榮登上海目前單價報價較高豪宅。

　　土地價格成交極高推高了這類項目的銷售價格。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向《證券日報》記者表示，“上海今年高端住宅‘限價’方面有所放開，個別單價20萬元∕平方米以上樓盤都拿到預售許可證了”。

　　“高端住宅用一個簡單的價格線進行入市門檻的限制，在一定程度上違背市場定價的規(guī)律。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進向本報記者表示，高端盤“限價”解禁，迎合了上海高端物業(yè)的市場需求。

　　值得一提的是，上海高端豪宅上半年的銷量似乎并未受到房地產(chǎn)市場低迷態(tài)勢的影響，反而有逆市走高跡象。據(jù)記者了解，今年4月末，湯臣一品突然成交了1套總價高達2.3億元的豪宅。進入5月份后，長寧西郊老牌高端住宅檀宮成交了1套面積達1152平方米的型別墅，總價高達1.95億元，成交單價逼近17萬元/平方米。

　　不過，單價直逼30萬元∕平方米的豪宅銷售周期無疑將會很長且速度慢，對資金快速回籠將會不利。目前來看，能否以較高報價成功出售尚無法預測，但蘇河灣項目產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富，高周轉(zhuǎn)與高利潤產(chǎn)品線結(jié)合，這將減緩現(xiàn)金回籠壓力。

　　不追求短期利益

　　2010年2月11日，央企華僑城集團以70.2億元總價競得上海閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊，成交樓板價高達5.28萬元/平方米，成為當時新一輪的全國單價地王，且很長時間內(nèi)都穩(wěn)坐其地王寶座。隨后的7月23日，華僑城再以17.91億元悄無聲息地拿下了蘇河灣41、42街坊地塊。

　　彼時，華僑城以88.11億元代價使蘇河灣項目連成一片，總建筑面積約25.7萬平方米，粗略計算，蘇河灣地塊的平均樓面價約為34342元/平方米。

　　反觀上海今年7月9日拍出的新晉地王黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊，溢價率62.54%，剔除掉30%的保障房部分后，樓面地價為85513元/平方米，華僑城可能會更加“珍惜”蘇河灣地塊了。

　　更為值得注意的是，拿地之初，華僑城相關人士就曾表示，“在這個項目中，華僑城不會追求短期利益，而是更加看重項目的戰(zhàn)略意義和未來的發(fā)展?jié)摿?rdquo;。

　　不過，蘇河灣地王項目入市也經(jīng)歷了一番波折。2010年末，蘇河灣地塊動工。此后，華僑城曾發(fā)布公告稱，公司2011年至2012年擬向母公司華僑城集團申請委托借款，額度為130億元，主要向上海蘇河灣等項目進行資金輸血。

　　但直至2012年9月份，蘇河灣才入市預售，當年入市約250套房源，累計合同均價為5.3萬元/平方米，該期房源大部分已經(jīng)售完；2013年，蘇河灣項目入市房源累計合同銷售均價升至7.6萬元/平方米，較高報價突破19萬元/平方米，而當年預售住宅累計合同銷售均價為101668元/平方米，較高報價升至25萬元/平方米；2014年1月份，其住宅預售較高報價則飆升至28.04萬元/平方米，至7月份，其預售較高報價升至29.8萬元/平方米。

　　由此可見，華僑城上海地王項目低開高走，房價一路高漲。不過，2014年以來，該項目成交速度明顯放緩。

　　與記者當年走訪該盤時銷售人員是不冷不熱的態(tài)度相比，現(xiàn)在其銷售人員接電話都較為熱情，“現(xiàn)在住宅公寓成交價約為15萬元/平方米，濱水大宅、聯(lián)排別墅等也都在售。”蘇河灣銷售人員向記者推介道。

　　然而，華僑城享受高溢價空間，追逐高利潤且樹立大型城市綜合體的品牌夢想能否實現(xiàn)，接下來項目的去化率或許才是關鍵。

　　上海樓市知向誰邊 天價豪宅只可遠觀

　　日前，隨著上海對高端豪宅限價的松綁，多個高端豪宅項目終于得以入市。在憋了很久之后，某些高端豪宅甚至打出了近30萬元/平方米的天價。而實際銷售情況則是：有價無市。

　　這個價位，即便在樓市較瘋狂的時候，都是搶人眼球。在當前反腐高壓、樓市蕭條之際，連萬科高端樓盤的業(yè)主都免不了被調(diào)查，誰又會斥資億元來自找麻煩呢？

　　但是，這些豪宅的入市還是有一個作用的，那就是在相當程度上可以拉升房價的平均數(shù)，筆者預計，7月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)出爐后，上海一手房的平均售價或許就會止跌企穩(wěn)甚至上漲，極易給不明就里的人們以錯覺。

　　以筆者之見，長期以來，正是由于新盤中存在著不少價格畸高或者很低的項目，使得一手房平均售價出現(xiàn)失真，在一定程度上也誤導了人們的購購行為。相比一手房，更能體現(xiàn)一個地區(qū)樓市冷暖的，是刨去“較高分”與“較低分”的二手房房價。那么，上海的情況如何呢？

　　曾幾何時，在二、三、四線城市房價紛紛“失守”之際，北上廣深四大一線城市的二手房，一直依仗著所謂“剛需”，意欲隔岸觀火。事實上，作為金融的上海，的確也曾讓北京、廣州、深圳保留了一絲翻盤的希望。安居客5月份房產(chǎn)報告顯示，北上廣深四大一線城市中，盡管北廣深房價環(huán)比下降，但上海的二手房房價卻實現(xiàn)了環(huán)比微漲。

　　但是，僅僅一個月之后，上海二手房房價的“頑強”就被驗證為是“強弩之末”。安居客新近發(fā)布的6月份房地產(chǎn)報告顯示，繼北廣深之后，上海二手房房價也終于“失守”，出現(xiàn)了自2012年2月份以來的頭次環(huán)比下跌。與此同時，在上海的“擠壓”下，已連續(xù)數(shù)月環(huán)比下降的北京二手房房價則出現(xiàn)了兩年來頭次同比下跌。如果按照這個趨勢，相信過不了多久，上海的二手房房價也會出現(xiàn)同比下降。

　　風起于青萍之末，早在今年年初，我愛我家、鏈家地產(chǎn)等二手房中介便與他們長年合作伙伴搜房網(wǎng)、安居客等地產(chǎn)網(wǎng)站撕破臉皮，主要原因就在于，二手房線下中介實在是供不起線上渠道的費用了。從微觀上說，這是企業(yè)間利益的博弈，而從宏觀上說，是因為二手房市場的蛋糕正在萎縮，在生存還是死亡的路徑選擇上，雙方之間，朋友一詞已經(jīng)失去意義。

　　應該說，如果北上廣深的二手房房價全面調(diào)頭向下的話，中國樓市的拐點則可以基本確認。不過，在數(shù)學上，一個上漲曲線的拐點有多個可能，大幅向下，小幅調(diào)整，趨于水平……從目前趨勢看，種可能性并不大。不久前剛剛落幕的安居客購房節(jié)上，開發(fā)商稍微進行了一點讓利，僅上海一地就帶動了15億元成交額。由此可見，對一線城市而言，“剛需”真的不虛。

　　對于擬購房者而言，這個時點出手還是不出手真是相當焦灼。

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