在剛剛結(jié)束的“兩會”上，政府工作報告中提出“支持居民自住和改善性住房需求”，同時將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”作為六大消費(fèi)支撐之一。住建部新聞發(fā)言人倪虹亦表示，自住和改善性需求將是2015年樓市政策的重要導(dǎo)向。

　　本周，繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，濟(jì)南、廣州、北京等地陸續(xù)調(diào)整公積金政策。其中，濟(jì)南重新認(rèn)定“頭套房”標(biāo)準(zhǔn);濟(jì)南、廣州均降低頭套房頭付，購購90平方米以下房屋頭付比例為兩成，90平方米以上房屋頭付則為三成。同日，北京的國管公積金貸款賬戶余額劃定線將由2萬元調(diào)高至5萬元，貸款額度較低額相應(yīng)升高。

　　接下來，呼聲很高的二套房貸頭付比例下調(diào)、營業(yè)稅免征年限縮短等，是否會變成現(xiàn)實(shí)呢?

　　二套房頭付、利率將會調(diào)低?

　　住建部政策研究原副主任王玨林：一般來說，兩會結(jié)束后，各地方和各部委將會根據(jù)政府工作報告以及相關(guān)表態(tài)，出臺相關(guān)的操作細(xì)則，或者對已有的政策進(jìn)行調(diào)整或完善。

　　兩會透露出來的“風(fēng)聲”主要有三個方面：穩(wěn)定住房消費(fèi)、加大棚戶區(qū)改造、增加保障房貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?。目前，市場投資的比例在下降，炒房減少，市場發(fā)展相對比較平穩(wěn)。要穩(wěn)定住房消息，能調(diào)整市場的工具就是頭付和貸款政策。至于怎么調(diào)整，則是銀行需要根據(jù)兩會精神、結(jié)合自身發(fā)展和風(fēng)險來制定。

　　易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)：此次政府工作報告提出支持改善性住房需求，從某種程度上說明政策的關(guān)注焦點(diǎn)略有變化。過去對于剛需購房的層面關(guān)注比較多，但也使得部分有改善需求的置業(yè)者面臨著尷尬，即從剛需到改善型置業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，成本比較高，而且比較費(fèi)勁。此次提出“支持”，從某種程度上說明改善性需求的置業(yè)門檻在逐漸降低。換句話說，為了激活壓抑的改善性購房需求，就需要降低二套房的頭付和貸款利率。那么，此前關(guān)于“二套房頭付五成”的做法完全是有可能的。而且，從房貸角度看，未來甚至可以細(xì)分，對于一些郊區(qū)置業(yè)、利好去庫存的置業(yè)，甚至可以采取按頭套房的做法進(jìn)行優(yōu)惠。

　　改善性需求將重新認(rèn)定?

　　住建部政策研究原副主任王玨林：怎么算“改善”?居住面積小的要變大的，賣小購大屬于改善需求;原來有一套房，還想再購一套，也屬于改善;有一套離市區(qū)遠(yuǎn)的，想購套離市區(qū)近的，屬于區(qū)域改善。所以，有多種改善性需求。根據(jù)是否屬于改善需求，來確定是否給予政策上的支持是有必要的。

　　“偉嘉安捷”分析師吳昊：一般來說，改善性需求指的是賣掉原有的房子后再購房的人群。商業(yè)貸款現(xiàn)在只要還清的，再購房就算頭套，這也算是對改善性需求購房的一種支持。

　　而即使手里有一套房，只要還清貸款再購房也算頭套，實(shí)際上這已經(jīng)是購購套房了，但商貸頭付比例只用支付30%，這相當(dāng)于變相降低二套房頭付了。而沒還清，再購，二套房的頭付比例則達(dá)到70%。這其實(shí)是將改善型人群區(qū)分對待，為了刺激內(nèi)需，而政策上又不能完全放開，所以只能一點(diǎn)點(diǎn)地釋放。

　　預(yù)計(jì)年內(nèi)還會出現(xiàn)1-2次的降息，房地產(chǎn)政策是否再進(jìn)一步調(diào)整。目前外地已陸續(xù)有公積金調(diào)整的政策出來，而北京公積金是否重新調(diào)整頭套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，與商貸政策保持一致?這可能要根據(jù)經(jīng)濟(jì)走勢而定。

　　營業(yè)稅免征年限從5年改為2年?

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰：現(xiàn)在二手房購房成本較高，稅費(fèi)應(yīng)該降一降。另一方面，樓市存量過大，也應(yīng)該降低稅費(fèi)去庫存。而且，隨著新修訂的《立法法》通過，開征稅、停征稅都要經(jīng)過全國人大通過，相信以后更多通過市場機(jī)制來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，不符合市場機(jī)制的政策將很快出臺。

　　易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)：不管是營業(yè)稅免征年限從5年轉(zhuǎn)為2年，還是調(diào)整個稅，本質(zhì)上都是為了激發(fā)市場活力，減少因?yàn)槎愘M(fèi)問題而面臨成本增加的交易尷尬，有利于自住、改善性住房需求的釋放。

　　有傳言稱上海放松限購，北京呢?

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：從北京目前的供需來看，很難取消限購。更重要的是，從目前北京等一線城市的人口疏解動作來看，限購在短期內(nèi)也很難取消。不過，在某些政策上做出微調(diào)是有可能的。比如縮短連續(xù)繳納社保、納稅時間限制等等。

　　一直以來，鼓勵剛性需求是政策的主基調(diào)，但這兩年來支持自住改善性需求也一再被強(qiáng)調(diào)。尤其是一線城市大戶型產(chǎn)品的存量在不斷累積，參考今年兩會的政策基調(diào)，包括北京在內(nèi)的一線城市很有可能在針對改善型人群的政策和信貸方面有所放寬。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅：北京限購是“永恒”的，但根據(jù)今年兩會給予房地產(chǎn)市場的信號，政策將會在其他方面打開政策限制的局面。例如，目前正在推進(jìn)的居住證制度和戶籍改革制度。對于想要購房的人來說，擁有了居住證實(shí)際上就等于擁有了北京戶口。而通州的積分落戶制度也會增加更多潛在的購房名額。隨著這些制度的完善，這些潛在的購房名額將會對于樓市成交形成一定的拉動作用。同時在二套房信貸等方面政策有可能也會有一定調(diào)整。

　　在兩會精神給予了市場上行的預(yù)期后，較近一段時間北京樓市正在處于止跌狀態(tài)，相信隨著具體新政的落地，市場的成交量價將會進(jìn)一步回暖。
 

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