住宅底商定位商業(yè)區(qū)還是定位純居住區(qū)？

　　作為高風(fēng)險的投資活動，商鋪投資尤其與地段盛衰與共。而從商鋪投資所在區(qū)域的不同，可將其細分為純商業(yè)區(qū)店鋪（如井、西單、東單等）、辦公樓底商（遠洋大廈、數(shù)碼大廈等）、住宅底商（現(xiàn)代城、第五大道等）。純商業(yè)店鋪雖然具備率高、回收年限短的優(yōu)勢，但由于其中價格“水分”大，投資者可運作空間小，從近些年辦公樓與住宅底商的搶手現(xiàn)象可看出投資的偏移，而其中住宅底商又憑借經(jīng)營穩(wěn)定、投資風(fēng)險小等獨有的優(yōu)勢形成了該方向投資的火爆場面。北京市商業(yè)委員會在“十五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，對區(qū)域的商業(yè)配套進行了具體的規(guī)劃。如新發(fā)展的居住區(qū)，１０萬人至１５萬人要規(guī)劃營業(yè)面積３萬至５萬平方米左右的商業(yè)。在傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)如井、西單整體商業(yè)已經(jīng)完全飽和的情勢下，城市發(fā)展和住宅郊區(qū)化的趨勢，也把規(guī)劃的集中到了三環(huán)路和四環(huán)路周邊地區(qū)。 

　　區(qū)域商業(yè)配套不足底商供不應(yīng)求 

　　一般地說，投資住宅底商的回報率高達１５％至１７％，大約６至１０年即可收回成本，同時擁有穩(wěn)定的社區(qū)客戶和需求，又使得它的投資風(fēng)險比一般的商鋪投資要小。北京城市發(fā)展的腳步越來越快。四、五、六環(huán)——隨著交通的暢通與延伸，新的居住區(qū)域不斷產(chǎn)生。而由于商業(yè)配套大多不夠完善，居民的生活需求無法得到滿足，商鋪出現(xiàn)了明顯的市場空缺。例如在以大規(guī)模居住區(qū)定位的亞運村地區(qū)，城市發(fā)展的腳步帶來了基礎(chǔ)設(shè)施的日益便捷與發(fā)達，而地區(qū)商圈建設(shè)仍顯單薄：高端地產(chǎn)項目云集，總建筑面積６００萬平方米的亞運村居住大社區(qū)內(nèi)，僅有的幾家購物遠遠無法滿足居住區(qū)內(nèi)居民的高品質(zhì)生活需求，那里的商機積蓄已久。同時，區(qū)域內(nèi)的核心地段也是商業(yè)空白。剛剛開盤便熱銷的ＴＨＥＭＡＬＬ第五大道正好位于亞運村北核心地段，作為核心地段的建筑“天創(chuàng)世緣”的住宅底商，該住宅底商因搶占亞運村市場先機與核心地區(qū)受到住宅底商投資者的關(guān)注。 

　　選擇商圈里的住宅底商 

　　商業(yè)發(fā)展需求主要集中在人流量大，交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。從城區(qū)看，東三環(huán)和亞運村地區(qū)普遍成為投資者的投資目標(biāo)。在講究地理位置的商鋪投資中，東三環(huán)地區(qū)原有商區(qū)優(yōu)勢，亞運村地區(qū)因奧運注入的活力把這兩個區(qū)域推向了商鋪投資、尤其是住宅底商投資市場的熱點。北京自２００３年起正式啟動奧運工程，交通條件的改善帶來周邊房地產(chǎn)項目的興建。這些項目多以住宅項目為主，住宅小區(qū)在聚斂人氣的同時形成了商圈，為發(fā)展商業(yè)創(chuàng)造了難得的機會。四環(huán)路從亞運村居住區(qū)橫穿而過，未來**５號線更是南北貫穿，一街之隔的第五大道獨享著發(fā)達便捷的交通帶來每天逾１０萬人次的流量以及隨之而來的巨大消費潛力。 

　　住宅底商選商業(yè)區(qū)還是純居住區(qū)？ 

　　投資住宅底商也會帶上區(qū)域化色彩。就目前投資的兩個區(qū)域東三環(huán)和亞運村地區(qū)來看，因區(qū)域的特點，也可以給兩地的投資行為定義細分為商業(yè)區(qū)住宅底商投資及純居住區(qū)住宅底商投資。明智的投資者會根據(jù)自己的需要做出適合自己的投資方向。如屬于朝陽ＣＢＤ核心商業(yè)區(qū)住宅底商的現(xiàn)代城，從名稱到店鋪設(shè)計，都體現(xiàn)了對現(xiàn)代、高效、靈活、商務(wù)型的特點?；旌闲偷男∩鐓^(qū)、集中于工作時間內(nèi)流動的人流，都決定了ＳＯＨＯ接納更多的是工作中短暫娛樂的內(nèi)容，而不是讓人享受生活的品牌集結(jié)地；亞運村地區(qū)因具有濃厚的生活氣息被稱為“居住區(qū)”（ＣＬＤ），但很長一段時間這只是一個未能實現(xiàn)的概念，ＴＨＥＭＡＬＬ第五大道正好激活這一概念。該底商名稱取名自聞名世界的紐約第五大道，位于亞運村北大屯路與安立路交叉路口黃金路段的第五大道，同時也位于亞運村居住區(qū)的核心地段。周邊居民區(qū)中穩(wěn)定、高知化、高智化的消費群體使它完全不同于商業(yè)區(qū)住宅底商的小空間、混雜式的商業(yè)布局。３．６萬平方米的規(guī)模，大空間的隨意組合，第五大道要滿足的是大范圍高收入居住區(qū)居民的高品質(zhì)生活需求。據(jù)悉，不少專業(yè)品牌店即將進駐或聚合在其附近，全聚德、量販?zhǔn)剑耍裕帧X柜、星巴克咖啡廳、中信實業(yè)銀行、麥當(dāng)勞等。 
 
 

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