近兩年，酒店式物業(yè)一直是房地產(chǎn)市場的焦點。從HOA （Hotel、Office Automation）辦公酒店到海晟國際公寓（Boutique Apartment）世界城 等，北京的投資市場可以說經(jīng)歷了一次投資方向的洗牌。

國際化高端商務(wù)需求，酒店式物業(yè)的增值保障

從目前北京酒店式公寓的客群結(jié)構(gòu)來看，主要是歐美客人，其次是日本客人，從職業(yè)分布來看，主要是跨國公司的高端管理人員或者高端職員，工作人員，其他外籍人士等，國內(nèi)客戶（包括港、澳、臺在內(nèi)）所占的比例比較小。

在中國推行外籍人士購房限制策略后，這部分客群開始由購房轉(zhuǎn)向了租高端物業(yè)居住或辦公。這部分客群有著較強的經(jīng)濟承受能力，對物業(yè)的高端性有著不懈的追求。酒店式物業(yè)橋好符合了這些外籍高管的需求。經(jīng)過這些人的追捧，酒店公寓的租金和售價基本上和或高端寫字樓的租金和售價持平，北京比較早的知名酒店公寓酒店的租金水平（不包括物業(yè)管理費用）基本上在USD30－40／平米＊月，租金水平和高端寫字樓水平相當(dāng)，物業(yè)管理費基本上相當(dāng)于租金的10％左右。酒店公寓目前的售價基本上在USD2000／平米以上。

客群決定產(chǎn)品分布，北京傳統(tǒng)酒店式物業(yè)集中區(qū)

正因為酒店式公寓的客群主要是跨國企業(yè)的高管，因此，客群所在公司的聚集地直接決定了酒店式公寓的聚集區(qū)域。據(jù)世邦魏理仕2006年調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，北京市場真正符合標(biāo)準(zhǔn)、具有代表性的酒店式服務(wù)公寓有40個左右，主要集中在CBD、燕莎、麗都、賽特、中關(guān)村等幾大商圈和東二環(huán)附近。其中，每個商圈都有其影響力的酒店式物業(yè)：

三元橋-燕莎區(qū)域 北京的國際化商務(wù)區(qū)

這個商圈的代表酒店式公寓式HOA（Hotel、Office Automation）辦公酒店，它除了有高端酒店的品質(zhì)服務(wù)以及新型辦公的硬件空間，還有高端公寓享有的完整產(chǎn)權(quán)。這與傳統(tǒng)的辦公概念以及現(xiàn)在流行的SOHO有著本質(zhì)的區(qū)別，完全契合現(xiàn)代社會行業(yè)進一步細(xì)分。HOA以50-160㎡自由靈巧空間，打破區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公的格局，成為商務(wù)地產(chǎn)關(guān)注的全新焦點。其現(xiàn)在均價已經(jīng)達到了13000元/平方米。

東二環(huán)-東直門 區(qū)的激情碰撞

海晟國際公寓引進了世界上比較風(fēng)行的Boutique概念打造了一種讓居住的人產(chǎn)生賓至如歸的感覺的精品公寓。BoutiqueApartment的設(shè)計理念迎合了許多三四十歲高端人群的居住概念。海晟因打造Boutique Apartment概念而獲得熱銷，其成交均價已經(jīng)達到了19079/平方米 。

中關(guān)村 高科技區(qū)的內(nèi)斂

艾瑟頓國際公寓引根據(jù)中關(guān)村特殊的環(huán)境，創(chuàng)造了singleapartment。其獨特的私人公館設(shè)計理念，創(chuàng)造了一種私密性很強的商務(wù)公館。被許多企業(yè)或個人選中作為商務(wù)接待用的企業(yè)專屬公館。其售價已經(jīng)達到了17000/平方米。

朝陽門酒店式物業(yè)，07地產(chǎn)藍籌股

酒店式公寓不同區(qū)域之間的客戶（尤其是較終的使用者）結(jié)構(gòu)存在較大的差別。比如CBD以及整個東部酒店式公寓的客群主要是歐美客戶和日本客戶，而東二環(huán)商務(wù)帶，因其獨特的文化背景，中資企業(yè)比較多，所以國內(nèi)客戶所占的比例將會占據(jù)主導(dǎo)。當(dāng)一個區(qū)域的發(fā)生了本質(zhì)的晉級后，其聚集的客戶也將隨之發(fā)生改變，因此酒店物業(yè)的價值和區(qū)域有著不可分割的聯(lián)系。

2007年，朝陽門周邊區(qū)域新添了兩大亮點：

1、東直門七維城市樞紐即將落成，朝陽門城市功能升級

隨著東直門綜合交通樞紐的建設(shè)實施，沿東二環(huán)的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)迎來一個新的高潮。2007年底，東直門綜合交通樞紐將建成。東直門綜合交通樞紐暨廣場商務(wù)區(qū)東華廣場，屆時，可以輕松完成市內(nèi)公交、郊區(qū)公交、**、城市輕軌、機場高速鐵路、出租車、水上交通游艇等7種交通形式的轉(zhuǎn)換。而這將為在此區(qū)域工作的人員帶來極為便利的交通條件，也使東二環(huán)地區(qū)整體功能與區(qū)位形象發(fā)生深刻變化。

朝陽門與目前國家之交通樞紐東直門咫尺可及，其立體換乘距離不到300米，外部交通便捷性極強。東側(cè)與機場高速路相連；城鐵13號線及其支線將緊密加強朝陽門與中關(guān)村、亞運村及燕莎商圈的聯(lián)系；環(huán)線**及地面交通徹底顛覆其與西部金融街、東部CBD商圈的距離。朝陽門交通狀況由此得到根本性躍進，助力總部商務(wù)快捷互動，全面構(gòu)筑總部商務(wù)交通的黃金陣線，多維交通讓商務(wù)高效無處不在，使企業(yè)選址效益得以較優(yōu)化。

2、巨頭經(jīng)濟商圈形成，朝陽門需要酒店式物業(yè)支持

目前中海油、中石化、中青旅、人保、中國電信、北京移動等眾多國有大型企業(yè)已紛紛選址東二環(huán)商務(wù)帶，作為企業(yè)的總部基地，在未來的幾年中，東二環(huán)商務(wù)帶必將成為大型企業(yè)總部的聚集地，進而掀起“總部經(jīng)濟”的熱潮。 這些都為區(qū)域物業(yè)的增值來新的契機，而該區(qū)域的酒店物業(yè)價值也勢必發(fā)生質(zhì)的飛躍。

根據(jù)北京中原研究部資料顯示，東二環(huán)商務(wù)帶目前總供應(yīng)量已超過300萬平方米。截至2008年，東二環(huán)還將陸續(xù)建成大量以住宅、高端酒店、商業(yè)、會展、博物館、寫字樓等為主的相關(guān)物業(yè)設(shè)施。東二環(huán)商務(wù)帶土地較為稀缺，目前東二環(huán)沿線幾乎無土地可開發(fā)，并且拆遷成本較高，從目前開建的項目看，多為自建和出租類物業(yè)，僅東二環(huán)西側(cè)就有中國石油大廈、中青旅大廈等10多個自建并自用的項目，總體量近100多萬平方米。

如此強勢的辦公商務(wù)氛圍，勢必要求與之相呼應(yīng)的高端輔助物業(yè)相配合。而酒店式公寓作為一個高端物業(yè)的切入，正迎合了區(qū)域發(fā)展的需要。受到了市場的追捧。2006年第四季度，北京市酒店式服務(wù)公寓的租金呈持續(xù)上漲趨勢，居然達到了208.86/平方米·月（包括物業(yè)管理費），整體空置率為15.48%。這樣的數(shù)據(jù)為東二環(huán)，尤其為朝陽門的酒店式公寓的投資市場打了針強心劑。

放眼整個朝陽門區(qū)域，當(dāng)前正熱銷的酒店式物業(yè)項目有世華國際和世界城。世華國際是一個占地1.34公頃集寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)于一體的酒店式物業(yè)綜合體。世華國際預(yù)計售價將達到20000元/平方米。由總裁級官邸,精品酒店式公寓和運動休閑商業(yè)街組成的酒店式建筑綜合體世界城目前正處于熱銷中，其銷售均價已經(jīng)達到了27000元/平方米。通過酒店式物業(yè)在價格上受到的市場的肯定可以發(fā)現(xiàn)，東二環(huán)作為新崛起的商圈，有著非常鮮明的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。對于這個區(qū)域的租金和售價的衡量，應(yīng)在一個比較完整的狀況下進行比較。從歷史發(fā)展的角度看，CBD商圈畢竟是經(jīng)過多年而形成的，無論是從政府還是北京市的角度，其宣傳、資源的整合是非常充分和到位的，而東二環(huán)則剛開始起步，但卻具有非常高的起點，其發(fā)展?jié)摿ο鄬Ω鼮榫薮蟆?

稀缺性和商圈集成優(yōu)勢，令朝陽門酒店綜合體的新盤看好

當(dāng)前東二環(huán)內(nèi)大部分土地都已經(jīng)開發(fā)，僅有少量的土地正在建設(shè)中。據(jù)悉，今年下半年朝陽門的酒店式商務(wù)綜合體項目“北京INN”即將揭幕。作為東二環(huán)內(nèi)及朝陽門區(qū)域較后面市的地產(chǎn)項目，“北京INN”的稀缺價值頗受行家追捧。從空間坐標(biāo)上看，項目處于CBD、井、東直門、燕莎等京城六大商圈的圍合，城市資源及商務(wù)配套集成各區(qū)優(yōu)勢，給項目帶來了很強的競爭力?！氨本㊣NN”占地規(guī)模達12萬平米，項目以國際高端的HIP酒店風(fēng)格打造而成，涵蓋了酒店式公寓、酒店式OFFICE、商業(yè)娛樂等多功能業(yè)態(tài)。地理位置的優(yōu)越性及產(chǎn)品定位的高端化，無疑將使“北京INN”成為今年北京地產(chǎn)的又一新寵。

從酒店式物業(yè)的配比來看，朝陽門區(qū)域的高端酒店物業(yè)配套還遠遠滿足不了整個朝陽門區(qū)域要求，而能夠提供高品質(zhì)服務(wù)、采用高端管理的上層酒店式物業(yè)可以說是?！氨本㊣NN”綜合體項目的入市，無疑將拉升朝陽門酒店式物業(yè)的整體水準(zhǔn)，升值態(tài)勢一觸即發(fā)，升漲潛力也明顯優(yōu)于CBD等傳統(tǒng)區(qū)域。因此，朝陽門2007年北京地產(chǎn)投資的新一輪熱潮，可謂區(qū)域發(fā)展和產(chǎn)品升級的大勢所趨，我們不妨拭目以待。

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