購房先簽《認購書》并交納定金是現(xiàn)在售樓過程中的習慣性做法。認購書約定購房者在限定時間內簽訂正式合同，否則視為購房者違約，定金將被扣除。于是，大量關于定金不退的糾紛就從簽訂認購書時開始了，所以搞清認購書及其定金的法律作用是避免糾紛的關鍵。就購房人經常混淆的一些問題，我們在此回答如下。
問：是不是簽訂正式購房合同前，必須簽《認購書》？
答：不是。我國相關法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購房者在簽訂正式預售（銷售）合同前，必須簽訂《認購書》。換句話說，簽《認購書》不是正式簽約的必要前提。
問：怎樣看待《認購書》和定金呢？
答：如果《認購書》對房號、面積、價格、雙方權利義務都做了明確的約定，那么可以認為《認購書》就是一份購賣合同，雙方簽訂的正式合同不過是把認購書約定的內容具體化；如果《認購書》未明確主要條款，則認購書不具備合同的性質，可以看作雙方的意向書，沒有合同的約束力。
所謂定金，是指當事人在合同訂立前或支付房款前由一方向另一方支付的，其目的在于擔保合同債權的實現(xiàn)，債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回；給付定金的一方不履行約定的債務，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
問：除“不予返還”和“雙倍返還”外，定金處理還有哪些不同情況？
答：認購書中的定金，不同情況下具有不同的性質和作用。因此對定金的處理應視合同的具體情況，根據定金的性質和作用，分別按照抵作價款或收回、合同無效返還定金、一方違約而“不予返還”或“雙倍返還”來分別處理。
1.若購方沒有按認購書規(guī)定的時間、地點去簽約或賣方在認購書規(guī)定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，購方違約的，定金不返還；賣方違約的，應雙倍返還定金。
2.若雙方在規(guī)定的期限內正式簽訂合同，則定金在購方履約后可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或“雙倍返還”。
3.若雙方都不存在上述第1項的違約行為，僅對預售（銷售）契約及補充協(xié)議內容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數(shù)返還購方。
4.若因賣方未取得預售（銷售）許可證或購方不具備購房資格而導致雙方未能簽訂正式合同或正式合同無效的，應按無效合同處理，賣方應將定金返還。但有過錯的一方應當賠償另一方的利息損失或其他損失。
5.若賣方在正式簽約時將認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為賣方違約，應雙倍返還定金。
6.若賣方在認購書中表明有權在正式合同中對認購書中所列之價格面積等有修正之權利或聲明以正式合同為準的，應視為合同的主要條款來確定，正式合同如因此不能成立，賣方應將定金及利息返還購方。

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