商品房的購(gòu)購(gòu)不像一般商品的購(gòu)購(gòu)那樣簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)的交易程序

較為復(fù)雜，且由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著不少不完善之處，所以房地

產(chǎn)交易過程中易出現(xiàn)各種問題，請(qǐng)大家對(duì)以下幾個(gè)環(huán)節(jié)給予充分關(guān)注：

A．慎簽認(rèn)購(gòu)書

購(gòu)房者購(gòu)房前除應(yīng)審查常說的“五證兩書”外，還應(yīng)注意審查開

發(fā)商的資信情況：

1．開發(fā)商有無重大經(jīng)濟(jì)糾紛或涉訴案件及其后果；

2．開發(fā)商從事商品房開發(fā)建設(shè)的歷史情況，有無受到行政處罰

情況等。

經(jīng)過上述工作并選定一處房產(chǎn)后，開發(fā)商或其代理商會(huì)要求購(gòu)房

者簽署樓宇認(rèn)購(gòu)書并向發(fā)展商交付定金或認(rèn)購(gòu)金，但簽訂認(rèn)購(gòu)書或交

付定金并不是法定商品房購(gòu)賣的必經(jīng)程序，而僅為房地產(chǎn)交易中一種

習(xí)慣做法。認(rèn)購(gòu)書一般都規(guī)定了“認(rèn)購(gòu)方應(yīng)于×日內(nèi)簽訂購(gòu)賣合約，

如逾期未簽訂合約及交付定金，所交付定金不予退還”等類似條款，

雖然簽署了上述條款且在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未簽訂購(gòu)賣合約并不意味著定金

認(rèn)購(gòu)金必然不能退還，但為了減少不必要的麻煩，建議購(gòu)房者采用以

下方法：一是不要急于在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)馬上交錢，給自己預(yù)留一些考

慮時(shí)間；二是對(duì)認(rèn)購(gòu)書中的上述條款進(jìn)行書面修改，約定如認(rèn)購(gòu)方?jīng)Q

定放棄購(gòu)房，發(fā)展商應(yīng)將定金認(rèn)購(gòu)金退還。如定金認(rèn)購(gòu)金已經(jīng)交付，

可在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到開發(fā)商或其代理商處把簽約時(shí)間延長(zhǎng)。

B．簽定標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)賣契約

購(gòu)房者簽合同時(shí)應(yīng)簽署標(biāo)準(zhǔn)文本的房產(chǎn)購(gòu)賣（預(yù)售）契約。契約

的賣方應(yīng)為銷售許可證的售房單位。如與“××聯(lián)建辦公室”等不具

有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格的賣方簽署了購(gòu)賣契約，則極有可能因合同主體不

合法導(dǎo)致合同無效而使自己的合法權(quán)益受損。委托筆者代理退房的一

個(gè)客戶的經(jīng)歷可以給您提個(gè)醒：該客戶把房?jī)r(jià)款交給了聯(lián)建一方后，

交房時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題后提出退房，聯(lián)建雙方就房?jī)r(jià)款的退還問題相互

推委，較后不得不通過訴訟解決。

C．接收房時(shí)更謹(jǐn)慎

實(shí)踐中發(fā)展商交房前會(huì)會(huì)同物業(yè)公司及購(gòu)房者一起驗(yàn)收房屋。購(gòu)

房者此時(shí)應(yīng)要求發(fā)展商出示建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《建設(shè)工程

質(zhì)量合格證書》。如發(fā)展商不能出具，購(gòu)房者有權(quán)拒收房屋。如在驗(yàn)

收房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及不符合合同約定的問題，購(gòu)房者應(yīng)在由三方

簽署的驗(yàn)收單中予以注明并自留一份以保存證據(jù)。實(shí)踐中購(gòu)房者一般

不提出上述要求，而一旦發(fā)生糾紛將不利于保護(hù)自己的合法權(quán)益。

(北京市明德法律事務(wù)所 楊軍 摘自《精品購(gòu)物指南》)