延期交房　質量沒譜　產權難辦———

《廣廈時代》開辟專版關注“收房季”以來，受到了廣大讀者的熱烈關注，不少讀者給編輯部打來電話或發(fā)來郵件，講述自己在收房過程中的經歷。其中，也有不少讀者反映了自己在收房前后遭遇的種種麻煩或與開發(fā)商發(fā)生的糾紛?？傮w來說，這類糾紛有三大類：開發(fā)商延期交房、收房時對房屋質量不滿意、產權證遲遲得不到辦理。為此，記者專門走訪了北京中倫金通律師事務所的柳松律師，請他對這三類矛盾較為集中的問題給予一些解答。

●延期交房：細讀合同尋求賠償

案例：一讀者發(fā)來郵件說自己于去年購購了通州區(qū)某項目的商品房，但當時因為工程進度的原因，開發(fā)商因種種借口兩次延期交房。較后一次約定是今年12月份交房，但這位讀者前兩天再去現場看房，發(fā)現年底收房依然根本不可能。接到這位讀者的郵件后，記者致電這個項目的開發(fā)商，工作人員解釋道，這批業(yè)主確實無法在年底收房，主要是因為小區(qū)內各種管線工程還沒有完工，目前比較現實的收房時間是明年4月份。同時這位工作人員也表示，對于延期收房的業(yè)主，開發(fā)商將給予一定數額的賠償。

律師觀點：延期交房是購房人較容易遇到的收房難題，而且非常具有普遍性。這其中有些是開發(fā)商從銷售策略的角度出發(fā)，故意把給業(yè)主的收房日期與工程實際完工預期有一定提前，因為從實際銷售情況來看，寫著“2006年11月交房”的房子，明顯要比“2007年1月交房”的房子好賣一些。所以很多開發(fā)商都會在合同里給自己留出一定的“寬容期”，說明只要能在寬容期內交房，并不算違約，同時甚至不用支付違約金。

一般情況下，開發(fā)商都會在購房合同里對延期交房的情況有明確約定，指出從什么時間開始按什么比例交納違約金；同時也會約定，如果延期交房超過一定時間（一般是90天），業(yè)主有權向開發(fā)商提出解約，也就是退房的要求。但由于一旦退房，購房人只能獲得當時購房的房款及一定比例的利息，因房屋升值所造成的損失則完全要由購房人承擔，所以退房在一般情況下不是頭選，這樣，細讀合同尋求賠償便成了較為理性的選擇。

律師指出，購房合同文本上通常會有這樣的條款：“出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付購受人使用，從合同約定交接的第31天起，按同期流貸利率向購受人交付利息；逾期超過60天后，出賣人按購受人累計已付款的10%向購受人支付違約金，并繼續(xù)履行合同?！边@當中，“30天”即為雙方約定的寬容期，開發(fā)商不用支付違約金；而從第31日起，開發(fā)商則需向業(yè)主支付額度為（累計已付款×當時流貸年利率×延期交房的天數）/365的違約金；如果開發(fā)商到第60天還未交房，則可向開發(fā)商要求金額為自己目前已付房款總額的10%的違約金。需要指出的是，對于貸款購房者，“累計已付款”就是房屋的總價。另外，還有一些開發(fā)商的賠償方式是每延期，向業(yè)主交納總房款萬分之一到萬分之二的違約金。兩種不同違約金的數額都在每天100多塊錢，不會很高。

●不認可房屋質量：盡量通過協(xié)商解決

案例：周女士在北京郊區(qū)購了一棟別墅，今年11月份收房。在收房之前，周女士到自己的別墅里“視察”了一番，但“視察”結果卻讓她頗為失望。原先在樓書里聲稱項目質量將會精益求精的房子，實際情況看來卻有著不少小毛病，比如墻體裂紋、窗戶與墻之間有小空隙、陽臺門框與地面不是十分水平等。周女士認為，這套別墅的質量達不到入住要求，因此拒絕收房，但開發(fā)商方面表示，自己已經拿到業(yè)主入住所需要的一切文件，達到了入住標準，業(yè)主便應該入住。然而周女士對這種解釋并不認同，她要求開發(fā)商對自己的房子進行修補，她滿意之后才收房，否則便會向有關部門進行投訴。

律師觀點：即使再好的開發(fā)商、再好的運作團隊，也難保自己的房子不會有一點點瑕疵；同時即使再不挑剔的業(yè)主在見到自己花掉大筆積蓄購下的房子時也都會希望它是無缺的。因此這二者之間本身就是一對矛盾。作為業(yè)主，理性地區(qū)分自己眼中房子的問題究竟是“瑕疵”還是“質量不達標”便成了處理這類問題的關鍵。

從行政手續(xù)來講，開發(fā)商的項目從政府拿到了工程竣工合格備案表等一系列文件之后，就意味著具備了交房條件，自然也證明了房屋的質量是合格的，不存在工程質量不達標的問題。因此，如果業(yè)主因為房屋不具備入住條件將開發(fā)商起訴到法院，法院頭先考慮的將會是這一系列文件，而業(yè)主的說法很難得到采信。同時，幾乎所有的入住通知書都會注明，如果業(yè)主從入住之日起一定時間內還不來收房，則開發(fā)商有權按業(yè)主已經收房來自行處理，這一點在法律上也會得到采信。因為確實存在著一些業(yè)主惡意不收房，試圖逃避物業(yè)稅等開銷的情況，法律對這一條款的采信也是為了保護開發(fā)商的合法權益。所以，業(yè)主如果堅持不收房，鬧到法院去，弄不好會讓自己陷入尷尬，得不到法律的支持。

所以，律師的建議是，如果自己的房子沒有什么大毛病，業(yè)主還是應該按期、按合同收房，同時按照與開發(fā)商房屋保修的約定，要求開發(fā)商對自己不滿意的地方進行修補，如果開發(fā)商在保修期內拒不履行保修的義務，業(yè)主再去進行投訴，一般會獲得更大主動。而不要輕易將矛盾擴大化，拒不收房，較后卻很難得到支持。

當然，如果業(yè)主遇到確屬重大工程質量問題的情況，則有權利拒絕入住。不過，在這類的訴訟過程當中，證據的搜集與保留則顯得至關重要。因為在項目得到工程竣工合格備案表之后再出現大的質量問題，往往意味著行政過程的疏漏，甚至會涉及到行政訴訟，這將是一個非常復雜的訴訟過程。

●產權“難產”損失變現后才可主張賠償

案例：齊先生的房子去年春天就已入住了，但時至今日，開發(fā)商仍然沒有根據當初的約定，在業(yè)主入住三個月內給業(yè)主辦下產權證。對此，齊先生非常郁悶，因為對他而言，現在住著的這套小戶型只是一個過渡式居所，待經濟條件進一步改善之后，再購一套大點的房子才是他的較終目標。齊先生說，這套房子將來肯定是要再出售的，但現在各類稅費不停地增加，其中有好多都涉及到產權證辦理的時間，可現在房產證遲遲辦不下來，弄不好將來就要承擔更高的交易成本。

律師觀點：現在雖然開發(fā)商在與業(yè)主簽訂購房合同時，都會承諾將在三個月或者90天內為業(yè)主辦理產權證，但細讀之下便會發(fā)現，其實開發(fā)商是承諾在90天內將所有辦理大產權的資料提交給有關部門，而并未承諾一定能在這段時間內把產權證交到業(yè)主手里。同時，即使是開發(fā)商承諾對業(yè)主不能及時拿到房產證給予一定賠償，也一定是“由于開發(fā)商原因”致使業(yè)主拿不到房產證，才會“給予賠償”。

事實上，業(yè)主遲遲拿不到房產證，有相當一部分原因并不在于開發(fā)商，開發(fā)商把辦理房產證的資料交給有關部門之后，其本身也再無辦法干涉大產權的辦理過程，以目前行政部門的實際工作流程來看，能在不到一年的時間里把這些手續(xù)辦好已屬不易。所以從實際操作來看，業(yè)主在入住之后一兩年才拿到房產證非常正常，業(yè)主在這中間也難有作為。

律師指出，業(yè)主拿不到產權證，在將來的房產再交易過程中受到損失的可能肯定是存在的，但這并不意味著業(yè)主以此就能向開發(fā)商或有關部門要求獲得賠償。主張賠償的行為只有當房產再交易因房產證的遲辦而使業(yè)主的經濟利益遭受損失的事實成立之后才可以發(fā)生，也就是說，房主在將房子賣出之后，才可以此為理由提出索賠的申請。需要特別說明的是，業(yè)主必須向法院或其他有關部門提出自己確實受到損失的有力證據，這樣才能使自己的申訴有獲得支持的可能。

除此之外，還存在這樣一種可能：有些開發(fā)商是項目公司，因為一個項目而成立，而項目完成之后，公司也就解散了。對于這類項目的業(yè)主而言，如果房產證遲遲辦不下來，很可能連開發(fā)商都找不到。對此，律師認為這種情況確實非常麻煩，但一般而言，這類公司注銷并不可能，所以它依然是一個法人實體。因此，大產權的辦理是遲早的事，而一旦當大產權辦下來，業(yè)主也可以選擇起訴開發(fā)商，法院在缺席審判的情況下，要求開發(fā)商為業(yè)主辦理產權證。當裁決書下達之后，有關登記機關便可在法院的委托下為業(yè)主辦理產權證。

●律師點評：防患于未然是關鍵

在采訪當中，律師承認，目前，一旦遇到諸如上述三種入住難題，業(yè)主往往會陷入很為難的境地。所以在購房時多多注重細節(jié)，在房價、戶型、配套之外多考慮一些合同、開發(fā)商資質等因素，對避免日后發(fā)生這類尷尬有很大幫助。律師提醒消費者，具體來講有以下幾點。

頭先，要細讀合同當中對收房、賠償、違約金額度等方面的約定。由于合同中的語言大都比較書面和精煉，購房人可能不一定完全讀懂，所以便有必要咨詢相關專業(yè)人士，把這類條款逐一弄明白之后再簽字，而不要以為這些不重要便輕易下筆。

其次，要特別留意購房合同的補充協(xié)議。由于正式合同是從政府的范本而來，因此有些具體的細則需要在補充協(xié)議中約定，而且從法律效力來看，除非是補充協(xié)議的條款非法造成合同無效，否則發(fā)生糾紛時，還要頭先采信補充協(xié)議。所以，購房人一定要把補充協(xié)議的細則弄懂弄透。

第三，現在網上有開發(fā)商資質查詢系統(tǒng)，這從一定程度上可以讓購房人在了解單獨項目時還能了解一些開發(fā)商的背景和它開發(fā)的其他項目情況。對此購房人也應該有所了解，如果某一開發(fā)商以前開發(fā)的項目里投訴不斷、糾紛連連，那么它的水平和信譽也就可想而知了。

較后，在收房時也要對房子有全面的細節(jié)觀察，如果發(fā)現問題盡可能要留有一些證據，較簡單的是拍些照片留下，雖然其在法律上效力并不高，但總比什么都沒有強。當然，如果有條件的話，請公證部門進行公證，也是以防萬一的一種選擇。

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