1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號，以下簡稱國三號文)，規(guī)定土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20％征收土地閑置費(fèi)；并頭次提出對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國三號文以強(qiáng)硬的口吻重申了既有的抑制囤積土地的精神，將會提高開發(fā)商的囤地成本和風(fēng)險(xiǎn)，有利于加快推動土地和商品房的有效供應(yīng)，起到穩(wěn)定房價(jià)的作用。

囤積土地助推房價(jià)

SOHO中國有限公司董事長潘石屹認(rèn)為，國三號文對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場是非常重要的，“如果這個(gè)文件能夠嚴(yán)格執(zhí)行，中國房地產(chǎn)的格局將會發(fā)生徹底的變化。”

潘石屹介紹說，目前房地產(chǎn)市場中的開發(fā)商基本分為兩類，一類是靠囤積土地賺錢的開發(fā)商，另一類是靠蓋房子賺錢的開發(fā)商?！扒罢叩睦麧櫬?、回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于后者。”

“從我了解到的情況，土地閑置的原因基本有三種，一是拆遷補(bǔ)償費(fèi)用高漲；二是掌握過關(guān)土地較多的中小開發(fā)商出現(xiàn)嚴(yán)重資金缺口；第三種也是目前比較普遍的現(xiàn)象，一些開發(fā)商有意囤地，以期更高獲利?！敝袊嗣翊髮W(xué)土地管理系教授嚴(yán)金明表示。

“囤積土地的開發(fā)商就不是靠開發(fā)土地，不是靠為社會創(chuàng)造價(jià)值來獲得回報(bào)，而是用囤積的土地向資本市場融資，等待囤積的土地升值去獲得回報(bào)?！睂Υ耍耸兕H有微詞。

囤積土地如此令人生恨，還在于其龐大的數(shù)量。

建設(shè)銀行發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2001年初至2007年5月，房地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)購置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米，也就是說7年內(nèi)近半入市土地未開發(fā)。此外，經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉給出的數(shù)據(jù)是，“到2007年底，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地約10億平方米”。

遺憾的是，國土資源部尚未公布全國閑置土地的官方數(shù)據(jù)。

21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師認(rèn)為，房價(jià)上漲的一個(gè)主要原因，就是開發(fā)商囤積土地，使得土地有效供應(yīng)不足，進(jìn)而導(dǎo)致商品房有效供應(yīng)不足。“北京等城市的實(shí)際情況表明，大盤有囤地之嫌，且是構(gòu)成房價(jià)上漲的主力之一。有的大盤開發(fā)周期長達(dá)五六年，甚至更長。它每漲一次價(jià)，就帶動周邊樓盤跟風(fēng)漲價(jià)?！?

征收標(biāo)準(zhǔn)步步趨嚴(yán)

其實(shí)，對于閑置土地的處理，早已有法可依。

早在1995年1月1日施行的《城市房地產(chǎn)管理法》就規(guī)定:超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。1999年，國土部出臺《閑置土地處置辦法》，對此規(guī)定再次進(jìn)行了重申。

不過，以上述兩個(gè)文件為基準(zhǔn)，真正收回閑置土地的城市并不多。而各地對于超過一年未動工開發(fā)的閑置土地，實(shí)際上的征收標(biāo)準(zhǔn)也多為8％至10％。

到了2006年，相關(guān)部委要求加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)。

2007年9月，鑒于房地產(chǎn)用地閑置情況突出，國土資源部下發(fā)《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》，要求土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20％征收。

而2008年1月的國三號文上，已然不見了“原則上”三個(gè)字，其下發(fā)單位也由主管的國土部改為“國務(wù)院”。

“原來的部門管理措施提高到了國家層面，顯然是更具權(quán)威性和威懾力的?！眹临Y源部中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長鄒曉云表示，“這同時(shí)也給了社會一個(gè)信號，政府會想辦法通過提高土地的利用效率來增加土地和房屋供應(yīng)。”

企盼政策執(zhí)行力度

“從原理上、技術(shù)上，國三號文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場起到很好的調(diào)控作用，但關(guān)鍵是能不能落實(shí)。”鄒曉云一針見血。

“為什么二套以上住房信貸政策實(shí)施后調(diào)控的效果很明顯？”社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立分析認(rèn)為，較主要的還是這個(gè)政策執(zhí)行起來對于地方政府的依賴程度不是很高，而幾乎所有的土地政策都主要靠地方政府來執(zhí)行。因此，“國三號文的規(guī)定與現(xiàn)實(shí)的執(zhí)行情況，還有一段差距?！?

不過，對于執(zhí)行力度，政策的制定者顯然有所準(zhǔn)備。國三號文明確規(guī)定，2008年6月底前，各省級政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院作出專題報(bào)告。

鄒曉云也透露，政策管理正在向更加精細(xì)化的方向邁進(jìn)，對于地方政府，從操作層面到監(jiān)管層面都會有所規(guī)定?！暗侥曛?，國土部將聯(lián)合其他相關(guān)部委制定并頒布出包括征繳增值地價(jià)在內(nèi)的十多個(gè)詳細(xì)的配套文件?！薄￡幯?

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國務(wù)院3號文 -- 四利劍

1.土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20％征收土地閑置費(fèi)。

2.對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。

3.金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動授信；對違法用地項(xiàng)目不得提供貸款和上市融資，違規(guī)提供貸款和核準(zhǔn)融資的，要追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

4.2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報(bào)告。

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