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中小房企應(yīng)更多關(guān)注OTC市場和私募
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 610 次
國內(nèi)外私募股權(quán)基金的蠢蠢欲動、繼天津股權(quán)交易所后更多OTC市場(證券場外交易)的籌備、REITs的蓄勢待發(fā),都如同蘊(yùn)藏著巨大融資潛能的礦山,等待房企去發(fā)掘開采。
中國房地產(chǎn)報(bào):繼天津股權(quán)交易所之后,重慶目前也在積極謀劃建立全國家OTC市場,這個市場能否給房地產(chǎn)市場帶來更多的融資機(jī)會?
鄭錦橋:房企在OTC市場有很大的機(jī)會,遺憾的是很多房企沒有認(rèn)識到這個市場的融資潛力。
中國有多少家房地產(chǎn)公司,都擠破頭去爭上A股和H股的機(jī)會,實(shí)際上真能上去的有幾家?OTC市場的要求相對A股要低,一家中小型房企,只要能達(dá)到4000萬~5000萬元的利潤,并且實(shí)現(xiàn)每年的穩(wěn)定增長,就可以上OTC融資。當(dāng)然,這就要求這個公司有比較充足的土地儲備和良好的項(xiàng)目平衡能力。
中國房地產(chǎn)報(bào):OTC市場對于房企的吸引力有哪些?
鄭錦橋:OTC市場不需要辦理工商變更手續(xù),更加靈活便捷,在這里可以進(jìn)行股權(quán)交易,房企可以借此退出變現(xiàn)。
其實(shí),中國的房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分都是中小規(guī)模的,融資途徑十分匱乏,一些成長性良好的企業(yè)在OTC市場是能夠獲得機(jī)構(gòu)投資者青睞的。
目前在天交所掛牌的漢鎰資產(chǎn)(天津漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司)就是家房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的私募基金,專營商業(yè)房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù),自有資金回報(bào)率達(dá)到60%以上,盈利模式和成長性非??春?。相信還有更多這樣的房地產(chǎn)公司能在OTC獲得機(jī)會。
中國房地產(chǎn)報(bào):漢鎰資產(chǎn)是國內(nèi)比較成功的房地產(chǎn)私募基金,而目前光大房地產(chǎn)也在積極籌備自己的私募基金,同時,凱雷、大摩等海外私募基金也對中國市場虎視眈眈。這些私募基金能在中國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響?
鄭錦橋:其實(shí)房企應(yīng)該開拓多層次的融資渠道,而私募就是很有前途的一種過程和方式。目前在國內(nèi)來說,私募投資房地產(chǎn)比較有效的主要是兩種模式,一種是房地產(chǎn)公司找私募融資,比如Pre-IPO等,另一種是房企將自己的物業(yè)賣給私募基金,比如REITs,其實(shí)就是賣項(xiàng)目未來的收益權(quán)給投資人,以此來實(shí)現(xiàn)固定收益物業(yè)的資產(chǎn)證券化,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的升值。
這是兩種形態(tài),種是投資于房地產(chǎn)公司的股權(quán),目前國內(nèi)比較多;種是基金本身實(shí)現(xiàn)上市,現(xiàn)在已經(jīng)著手在做。REITs將會對未來工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等融資和退出提供非常有益的渠道。
中國房地產(chǎn)報(bào):目前國內(nèi)私募在進(jìn)入房地產(chǎn)方面還存在哪些障礙和困難?
鄭錦橋:在法律方面還存在一些阻礙,一方面是稅收問題,另一方面則是私募股權(quán)基金法人主體資格的認(rèn)可問題。因?yàn)樗侥脊蓹?quán)投資基金既不是自然人也不是企業(yè)法人,而是一個有限責(zé)任的合伙企業(yè)。在以上幾個方面,私募股權(quán)基金還不是十分規(guī)范,有待國家法律法規(guī)的進(jìn)一步完善。
中國房地產(chǎn)報(bào):私募股權(quán)投資基金以有限合伙人的形式組織有哪些優(yōu)勢呢?
鄭錦橋:通過研究我們發(fā)現(xiàn),海外的私募股權(quán)基金95%以上都是采取有限合伙人的組織形式,比如凱雷、摩根士丹利、黑石等。有限合伙人制度很好地把管理人和投資人的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)進(jìn)行了整合,管理人通常只出資基金規(guī)模的1%,而主要輸出的是知識、管理經(jīng)驗(yàn)、投資經(jīng)驗(yàn)和金融專長,而投資人則是進(jìn)行資金投入,兩方有效結(jié)合而不會沖突,這是有限責(zé)任及股份制投資公司所無法解決的。
國內(nèi)實(shí)力有限的中小房企其實(shí)可以把更多的把目光投向私募股權(quán)基金方面。
比如一個手頭只有3億~5億元資金的開發(fā)商,很可能一期投入土地之后后續(xù)的資金就跟不上了。而如果將這些資金投入到私募股權(quán)基金當(dāng)中投資不同的Pro-IPO項(xiàng)目,或者增長性較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),則可以作為LP(Limited Partner,有限責(zé)任股東)分享投資收益,而嘉富誠這樣的機(jī)構(gòu)則可以作為GP(General Partner,一般合伙人)來管理基金,以2%的管理費(fèi)用和基金增長部分的20%的投資收益分紅作為自身收益。
(作者:宋振慶)
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