對于投資房地產，我的心得是考慮兩個關鍵因素：量力而行，要根據(jù)自己的資金情況，挑選適宜的地段和面積。跟著國家的發(fā)展規(guī)劃和政策走。2002年有幾個地段的房產被很多人錯過，比如大華。大華剛開始是上海市的配套動遷基地，配套房住的是本地居民，商品房大多是外地人購，大家都覺得大華的地段偏，但是中鷹黑森林較近開盤均價是3.5萬元?，F(xiàn)在大華的規(guī)劃包括生活環(huán)境、居住氛圍都上去了。還有一個是浦東的世紀公園花木鎮(zhèn)，以前我在那里購過一套房子，4600元/平方米，當時沒有預計到它能漲那么多，漲到1.2萬元至1.3萬元時候就拋掉了，其實已經(jīng)漲了300%了，沒想到它后來居然能漲到500%?，F(xiàn)在世紀公園普通公寓均價都在2萬元以上。漲這么多主要有三點因素：1、國家政策扶持，大陸家嘴的建設，提升了地段的價值；2、人們生活水平提高，空氣好、綠化好的公園地產受到市場重視；3、觀念改變，以前都覺得浦東不怎么好，覺得世紀公園太遠了。交通條件改善以后，大家的觀念改變了，覺得這個地段確實適合人居。世紀公園板塊這樣的暴漲在上海比較少見。

　　普通投資者購房，要根據(jù)實力盡早下手，不要等到較低的時候購，因為財產有限，真跌下來更不敢購，2008年跌到低位的時候就是這樣，所以晚購不如早購，購了以后長期持有，會有可觀的回報。

　　投資量力而行

　　我給投資者較重要的建議還是量力而行。購房不要攀比，但是要了解手上物業(yè)的基本情況，另外對房產的期望值不要太高，指望一套房子賺很多錢是不現(xiàn)實的，想要短平快地賺到錢，也不太可能，所以要選擇適合自己的房產。

　　同樣一個板塊，有的房價漲得快有的漲得慢，原因在于小區(qū)的品質、物業(yè)的差別，業(yè)主的素質都有差別。同樣是別墅，物業(yè)費越高的，漲價就越高，所以有時候投資是非理性的，價格也是非理性的。保障性居住基地，江橋、顧村等現(xiàn)在賣出來的都不是保障房?，F(xiàn)在要購物業(yè)費貴的、知名開發(fā)商的樓盤，比如顧村公園附近的，交通方便的商品房，保障房有保障房的消費圈子，普通工薪想購也購不到，所以現(xiàn)在不用擔心那里的商品房會受保障房影響漲不上去。今年二三月份建議我的客戶去那里購，他們覺得是低收入人群住的地方，不想購。那時候那里的房價才8000元，現(xiàn)在1.1萬元到1.2萬元了。雖然是保障型居住社區(qū)，但是小區(qū)和小區(qū)的差距也會很大，新天地有單價9.6萬元的房子，也有單價兩三萬元的房子。

　　分散投資風險

　　房價會不會再漲？我感覺還會漲。因為較近一段時間世紀公園板塊有一個新盤——星河灣，均價4萬多還購不到，所有的成交價都在5萬元以上，還供不應求。所以，如果目前沒有好的投資項目，中長期投資房地產，是有一定的回報和收益的。但是也要看個人需求。我之前做居住型房屋的投資，一般持有一兩年再拋出去，都能漲一倍以上，但是當資金達到一定量的時候，投資居住類房屋有了比較豐富的經(jīng)驗，就要考慮分散投資風險。

　　房地產的分類很多，投資也比較復雜，比如居住類的房屋適合拋售獲得收益，如果想長期持有物業(yè)，要考慮到國家宏觀政策的調整，比如加息，市場環(huán)境不好自有資金又不雄厚的時候肯定會擔心變?yōu)樨撡Y產。居住類的房屋將來是要拋出的，所以一定要持有能獲得長期回報的房產——商鋪。因為商鋪只要持有三年以上，率都在10%左右。我投資的幾套商鋪，基本上率在12%左右，當然這是按照我原始購進的價格來算的，按照現(xiàn)在的價格，率保持在7%-8%，因為商鋪租金基本每年遞增，比較穩(wěn)定。投資房地產主要看兩個方面，一是拋出去賺的差價，就是投資的短期收益，也就是租金。

　　商鋪比較特殊，不是漲不上去，而是在我國漲不上去，在其他國家，商鋪漲幅都是比住宅大得多的。中國立法的時候，考慮到商鋪價格被炒得太高，所以稅收特別貴，轉讓時較高要交60%的稅，所以商鋪要靠長期回報——收租金。我的建議是，購商鋪不分地段不分區(qū)域，只要馬路上有人走，能租出去就行，不一定要購在多好的區(qū)域。高端投資者可以去購專業(yè)商鋪比如七浦路，但不建議普通投資者購，因為單價太高，風險比較大。靜安區(qū)的一個專業(yè)商鋪項目，本來租金很高，但是有關方面進行整治后，跌得很厲害，投資價值就降低了，所以普通投資者要購街鋪。

　　我的從業(yè)圈子里的朋友一般已經(jīng)不投豪宅了，而投資中低端的房產，地段不是太好但是發(fā)展比較有前景，我認為還是不錯的。5月份我的一些朋友在顧村、江橋購了幾套，短短三個月，已經(jīng)漲了20%多。

　　還有上漲空間

　　我認為依現(xiàn)在上海的房價，作為投資還可以購。不要看暫時的收入比和收入能力，國際大都市要看同一國家的大都市和中小城市比較，銀川賣到5000元，上海就能賣到3.5萬元，因為房產從古到今都不是每個人都能擁有的。

　　個人投資者的種投資是儲蓄，但是儲蓄不如購保險，個投資是保險，萬一生病或者發(fā)生意外，可以有個保障。接下來就是股票和基金，它的投資收益肯定比保險大得多。當股票和基金也購了一些，那么投資的較高境界就是房地產了。為什么？普通老百姓購房地產的資金是比較大的，必須等財產積累到一定程度才會購，所以儲蓄不如購保險，購保險不如股票基金，購股票基金不如購房產。其實購房地產是綜合素質的體現(xiàn)，它包括心理承受能力、眼光、機遇、觀念和技巧。

　　我的觀點是，抗通脹的目的是增值保值，增值保值的目的是投資，因為它有回報，有回報的事情就是投資。普通老百姓關心的是：“我手里的錢會不會增值，能不能抗通脹？”能抗通脹的話，購房子也是投資。我從業(yè)這么多年從來不擔心房價會漲多高，我擔心的是靠國家資助才能住上房子的人太多。

　　房價上漲是有基礎的：人的欲望和需求無止境。哪怕你只有一套很小的房子，都想追求更好的。很簡單，房價都在漲，不能承受怎么辦？改善。比如我有40平方米的房子，收入又不足以再購更好的房子，那么把這40平方米的房子賣掉，購一套70-80平方米的房子。賣掉70-80平方米房子的人，會再去購更大更好的房子，就這樣一層層升級。所以我認為10年到15年的中期，不用擔心房價太高，因為市場需求的基礎是大家的房子普漲，豪宅和普通房子一樣漲，這樣對所購購房屋的增值部分有個緩沖。2004年到2006年，媒體一直說房價可能要跌，有老百姓就等著房價跌，等到較后傻眼了，發(fā)現(xiàn)永遠也購不起房子。

　　我堅定唱多，先進擔心的是房價漲幅不大，因為有朋友跟著我投資，如果我購的房子漲幅很小，或者投資失誤了，別人也會跟著失誤。

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