改善型購房，一切盡在政府掌握，一切都在不言中，一切都還沒有定論，先進可以理解的就是改善型購房，意味著你不是沒有房住而可能的原因是現(xiàn)居住面積環(huán)境有限或壓根住的不是自己獨立產(chǎn)權的房子。筆者認為，現(xiàn)在至兩會是時機，五大理由：

　　改善型消費的政策定義決定的：

　　改善型消費是住建部提出，中房協(xié)論證，出現(xiàn)于國務院新政中的一個詞，目前已做出兩個方面的解釋，一個方面是，你的現(xiàn)居住條件，如面積格局房型成套性等方面與普通商品住房有差距，如果再次購房，屬較狹義的較原始的改善型消費。其次，在各城市主要是上海北京等大城市地方政府救市政策中，對改善型消費的部分放大，包括居住條件的放大，還包括套房購賣的放大，無非是在面積格局方面放寬，或直接刺激次置業(yè)。但從政府寄托樓市來拉動內(nèi)需，保經(jīng)濟增長看，改善型消費的外衣可以脫，似乎可以界定為，只要你沒有明確的投機或過度投資行為，甚至是銀行審定你的按揭沒什么風險，改善型消費可以在一至三套范圍內(nèi)靈活選擇，享受政府公布的優(yōu)惠政策。

　　這一方面因素，你可以理解為，改善型消費的優(yōu)惠就是稅收減免，因此從目前的政策力度看，已經(jīng)出盡，契稅不可能完全廢止，營業(yè)稅也只能松動到二年，居住檔次的面積定位上限達到144平已經(jīng)是走出了市場的普遍產(chǎn)品定位要求了，所以改善型消費不用再等，為什么呢，請往下看。

　　房源決定的：

　　現(xiàn)在市場上的房源情況是怎么樣的呢？在二三線城市也就是一般中等城市，按照舒適定位的住宅基本屬中高端定位，主流消費包括投資客與本地公務員等收益穩(wěn)定，普通消費進入只是零散的而不能成為主流，價格上也無法一下拉下來。

　　而滿足普通消費的房源，一方面是結構管制后的結構面積比較緊湊的房型，二是小戶型。這些房源在滿足空間要求的客戶來看是可以的，但如果做為改善型消費，指望短期不可能再次購房的條件下，當然舒適一點的房型比較吻合要求。而這部分房源因為政策松動，戶籍松動，相當數(shù)量被外地投資購走，因此，應該捏緊時間，在兩會前后出手，這些房源一直比較好銷，越銷越少，并且今后在保開發(fā)投資規(guī)模的政策引導下，新增項目為了稀釋過高的地價，肯定圍繞兩頭做文章，即緊湊房型與優(yōu)適房型搭配，而比較合普通改善消費的房源將劇減。比如在筆者參與的項目，定位的時候，確保的是七十平以內(nèi)的小兩房，一室半，四十平以內(nèi)的一居或一室半，再就是一百三十平至一百五十平的優(yōu)適房型，一百左右兩房與一百一十五左右三房基本沒有考慮，為什么呢，還是成本方面的原因，并且后市價格肯定比較實在才能實現(xiàn)銷售。

　　政策出盡：

　　抓住稅收優(yōu)惠來刺激消費被認為是較適當?shù)拇胧?，但今后各城市刺激消費，尤其是改善型消費的，將不會集中在減免幅度方面，反而會是確認標準與消費對象方面會大做文章，也就是說，政策性利潤基本確定，余下來的，是通過進一步細化的政策確定哪些消費還可以進入到改善消費的領域。

　　相當于：在一個理想的，吻合普通改善型消費購購力要求與設想的房源一定，而政策引導增加了購房人數(shù)量，自然地，可選擇面就會變窄。當然政策出來后，會通過對開發(fā)商的稅收優(yōu)惠、行政壓制來穩(wěn)定房價，房價不會出現(xiàn)上漲，但指望下跌也并不靠譜。

　　產(chǎn)品、房價、房源與消費力：

　　這四個方面綜合考慮，決定了改善型購房所面臨的市場大環(huán)境。在開發(fā)商這里，他們的主要考慮是用好價格杠桿來更快實現(xiàn)銷售，因此緊縮面積降低總價及頭付壓力是主要營銷方向，單價不會發(fā)生太大的松動。因此會導致存量房源成為改善消費的主要選擇范圍。開發(fā)商出價會借助于政策松動來進行，比如放松改善消費的標準，降低頭付比，但由于新增項目成本比存量項目成本更低或在產(chǎn)品開支方面所占比例更低，自然地，抓緊時間消化存量是每個開發(fā)商的緊要任務，因此，從某種角度來看，混水好摸魚，這也是本人提議現(xiàn)在至兩會抓緊時間實現(xiàn)改善型購房的一個預計。

　　有一個情形你可以等，那就是購新增項目，新上馬的項目，面積及戶型格局不是你購房的關鍵考慮。

　　地段與地價限制：

　　這是一個膠著的，仁者見仁智者見智的看法，如果你認為房價象媒介報導的那樣，還有更大差不多兩位數(shù)的下行空間，當然應該等到那個時候。本人寫作這篇文章，本人的看法是，改善型購房，除了再購一套房以外，難道僅僅是增加面積，增加一間房這么簡單，你會否急功近利地不看地段購房呢？

　　購房，是地段，是地段，第三還是地段，李嘉(李嘉博客,李嘉新聞,李嘉說吧)誠的話沒得錯，還復長遠看，未來經(jīng)濟穩(wěn)定后肯定房產(chǎn)的投資屬性會回歸，因此，地段才是決定你改善型購房，是真改善還是假改善的本質因素。

　　確認地段重要性后，本人的說法是，寧要浦東一張床，不要浦西一間房?；诘貎r成本，政策性松動一時還無法實現(xiàn)，能夠在你購房后保持市場穩(wěn)定，對一項較大開支，也應該是一筆不小的投資來說，這是較重要的。

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