購(gòu)購(gòu)未取得商品房預(yù)售許可證的期房存在較大風(fēng)險(xiǎn)

　　遇到房產(chǎn)交易等相關(guān)問(wèn)題可撥打22973157咨詢(xún)

　　“您好，是房產(chǎn)交易的同志嗎？辦理房產(chǎn)繼承得多長(zhǎng)時(shí)間啊？”“要件齊全10個(gè)工作日就可以辦妥?！?月16日上午9時(shí)至10時(shí)30分，由本報(bào)與沈陽(yáng)市政務(wù)公開(kāi)工作辦公室、沈陽(yáng)市市民投訴、沈陽(yáng)網(wǎng)聯(lián)合舉辦的“民生連線”欄目開(kāi)通的兩部熱線電話鈴聲不斷，非?；鸨?。沈陽(yáng)市房產(chǎn)局市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)處副處長(zhǎng)秦輝、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記副主任王建軍、轉(zhuǎn)移變更登記部部長(zhǎng)王暉準(zhǔn)時(shí)來(lái)到本報(bào)及沈陽(yáng)網(wǎng)的會(huì)客室，就房產(chǎn)交易等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行權(quán)威解答，二百多名市民得到了滿意的解答。

　　房產(chǎn)交易與轉(zhuǎn)讓

　　大東區(qū)王先生問(wèn)：我有一處房子要賣(mài)，不知該怎樣辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)？

　　答：個(gè)人辦理住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓當(dāng)事人必須簽訂書(shū)面房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，并持下列證件到房地產(chǎn)權(quán)屬交易部門(mén)辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)：1、房屋所有權(quán)證；2、契證；3、當(dāng)事人身份證件，賣(mài)方需提供婚姻狀況證明，當(dāng)事人委托他人代理的，應(yīng)該出示經(jīng)公證的書(shū)面委托書(shū)；4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；5、與、繼承的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓須提交經(jīng)公證的繼承、與公證書(shū)；6、涉外及涉港澳臺(tái)的需提供經(jīng)公證的購(gòu)賣(mài)合同；7、房地產(chǎn)交易部門(mén)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的其他證明材料。

　　和平區(qū)程先生問(wèn)：辦理房屋購(gòu)賣(mài)手續(xù)時(shí)，購(gòu)賣(mài)雙方是否都需要到指定的房地產(chǎn)交易部門(mén)來(lái)？

　　答：辦理房屋購(gòu)賣(mài)手續(xù)時(shí)，購(gòu)賣(mài)雙方當(dāng)事人都需要到房地產(chǎn)交易部門(mén)來(lái)，以便核實(shí)雙方的購(gòu)賣(mài)行為是否真實(shí)可靠有效。如果有一方不能來(lái)，就需要辦理由公證部門(mén)出具的委托公證書(shū)，由合法委托代理人代為辦理。

　　于洪區(qū)莊女士問(wèn)：我至今未婚，有處房子要賣(mài)，不知需要什么材料？

　　答：房屋所有權(quán)證、契證、轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人的身份證件、戶(hù)口簿、戶(hù)口所在地民政部門(mén)出具的《無(wú)婚姻登記記錄證明》、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提供的其他材料。

　　大東區(qū)李先生問(wèn)：我家有一處房子，我想賣(mài)，可是我妻子不同意賣(mài)，結(jié)果沒(méi)賣(mài)成，到底哪些房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓?zhuān)?

　　答：《房地產(chǎn)法》第三十七條規(guī)定下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)海ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，不符合本法以下條件的；1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　沈北新區(qū)鄧先生問(wèn)：被拆遷人持有《房屋拆遷協(xié)議》，并按房改政策購(gòu)購(gòu)了房屋產(chǎn)權(quán)，但沒(méi)有領(lǐng)取到房屋所有權(quán)證，是否可以進(jìn)行交易？

　　答：不可以。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須取得房屋所有權(quán)，即取得《房屋所有權(quán)證》。

　　鐵西區(qū)申先生問(wèn)：我看好一家樓盤(pán)的房子，但還沒(méi)有《商品房預(yù)售許可證》，能否購(gòu)購(gòu)？

　　答：不能。因?yàn)闆](méi)有《商品房預(yù)售許可證》說(shuō)明：一是該建設(shè)單位可能不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)條件；二是該建設(shè)單位辦理《商品房預(yù)售許可證》的有關(guān)要件不全。購(gòu)購(gòu)此類(lèi)房屋，不受?chē)?guó)家法律保護(hù)。

　　權(quán)屬登記與辦證

　　沈河區(qū)呂女士問(wèn)：辦理商品房權(quán)屬登記需要啥手續(xù)？

　　答：1、商品房購(gòu)賣(mài)合同（已備案）；2、商品房銷(xiāo)售（結(jié)算）專(zhuān)用發(fā)票；3、商品房準(zhǔn)住通知單；4、商品房銷(xiāo)售許可證；5、門(mén)牌號(hào)碼審批表；6、公共部位維修基金收據(jù)；7、契稅收據(jù)；8、初始登記批復(fù)；9、申請(qǐng)人身份證（法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照）；10、填寫(xiě)房屋產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)（固定資產(chǎn)證明、授權(quán)書(shū)）；11、委托 的，提供委托公證書(shū)及 人身份證復(fù)印件。

　　東陵區(qū)劉女士問(wèn)：辦理動(dòng)回遷房屋權(quán)屬登記所需要件有哪些？

　　答：1、動(dòng)遷協(xié)議；2、回遷協(xié)議；3、準(zhǔn)住通知單；4、動(dòng)遷增加面積按商品房?jī)r(jià)格提供商品房專(zhuān)用發(fā)票和契稅完稅證或免稅證明；5、營(yíng)業(yè)執(zhí)照或申請(qǐng)人身份證復(fù)印件；6、維修基金收據(jù)。

　　東陵區(qū)莊先生問(wèn)：我購(gòu)了一處商品房，開(kāi)發(fā)商也有《商品房預(yù)售許可證》，為啥不能立即辦房產(chǎn)證？

　　答：根據(jù)《商品房預(yù)售管理辦法》，我國(guó)實(shí)行的是商品房預(yù)售制。即房屋未建成達(dá)到一定條件時(shí)即可預(yù)售?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，房屋須取得竣工驗(yàn)收手續(xù)后方可交付使用，由建設(shè)單位申請(qǐng)辦理房屋初始登記后，購(gòu)房人方可辦理《房屋所有權(quán)證》。

　　蘇家屯區(qū)魏女士問(wèn)：我購(gòu)了一處商品房，去辦房證時(shí)，工作人員說(shuō)這處房產(chǎn)未初始登記，不能發(fā)證，不知為啥？

　　答：（一）新建房屋履行初始登記是建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定的；（二）初始登記審查的是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位土地、規(guī)劃及竣工驗(yàn)收等手續(xù)，未初始登記或不予初始登記的房屋可能是因?yàn)樵摻ㄔO(shè)單位建設(shè)手續(xù)不全，不符合初始登記條件。

　　房產(chǎn)繼承與與

　　皇姑區(qū)齊女士問(wèn)：母親病故后留下一處房產(chǎn)，該怎樣辦理房屋繼承？

　　答：繼承人辦理房產(chǎn)繼承，應(yīng)提交相關(guān)的公證書(shū)，持房屋所有權(quán)證、契證、繼承人的身份證及其他有關(guān)材料，到發(fā)放房屋所有權(quán)證的房地產(chǎn)交易部門(mén)辦理繼承手續(xù)。

　　和平區(qū)閻女士問(wèn)：房屋所有權(quán)人有幾個(gè)子女，想將自己的房產(chǎn)給其中一個(gè)子女，應(yīng)該怎么辦？

　　答：一是可以經(jīng)過(guò)公證辦理與；二是可以通過(guò)購(gòu)賣(mài)手續(xù)辦理。

　　沈北新區(qū)張女士問(wèn)：想把一處房產(chǎn)與親屬，咋辦房地產(chǎn)與手續(xù)？

　　答：辦理房地產(chǎn)與，與人與受人應(yīng)按我國(guó)《合同法》的規(guī)定，簽訂與合同。與合同是與人將自有的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受人，受人表示接受與的合同。合同簽訂后，經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，持公證書(shū)、與人的房屋所有權(quán)證、房屋契證、雙方當(dāng)事人的身份證及房地產(chǎn)交易部門(mén)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的其他有關(guān)材料，到發(fā)放房屋所有權(quán)證的房地產(chǎn)交易部門(mén)辦理房地產(chǎn)與手續(xù)。

　　和平區(qū)羅先生問(wèn)：我的一套房產(chǎn)打算將戶(hù)名轉(zhuǎn)為妻子的名字，請(qǐng)問(wèn)該如何辦理？

　　答：夫妻間房產(chǎn)更名登記是指夫妻共有房產(chǎn)登記的，需要提供的資料包括夫妻雙方身份證件、房屋權(quán)屬證書(shū)、結(jié)婚證、戶(hù)口本，同時(shí)夫妻雙方必須到場(chǎng)作約定協(xié)議。

　　房產(chǎn)公證與房證補(bǔ)辦

　　大東區(qū)辛先生問(wèn)：哪些房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為要辦理公證？

　　答：根據(jù)司法部與建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》，以及省、市的有關(guān)規(guī)定：一、繼承房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)持公證機(jī)關(guān)出具的繼承權(quán)公證書(shū)、房屋所有權(quán)證、契證等資料到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。二、遺囑人為處理房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應(yīng)當(dāng)辦理公證。遺囑人死亡后，遺產(chǎn)受益人須持公證機(jī)關(guān)出具的“遺囑公證書(shū)”和“遺囑繼承權(quán)公證書(shū)”或“接受遺囑公證書(shū)”以及《房屋所有權(quán)證》、《契證》等資料，到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。三、接受與房產(chǎn)的受人，應(yīng)持房產(chǎn)所有人的“與公證書(shū)”和本人“接受與公證書(shū)”，或持雙方共同辦理的“與合同公證書(shū)”，以及《房屋所有權(quán)證》、《契證》等資料，到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。四、有關(guān)房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和涉港、澳、臺(tái)的法律行為，必須辦理公證，然后由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)登記等行為事宜。

　　網(wǎng)友曲女士問(wèn)：房產(chǎn)證不慎丟失，如何補(bǔ)辦房產(chǎn)證？

　　答：1、憑發(fā)證機(jī)關(guān)開(kāi)具的遺失登報(bào)介紹單，在《沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)》登報(bào)聲明原證作廢（咨詢(xún)電話22690692）；2、登報(bào)后兩個(gè)月內(nèi)無(wú)異議的，持報(bào)紙?jiān)皆l(fā)證部門(mén)辦理補(bǔ)辦；3、補(bǔ)證登報(bào)前、登報(bào)后的核檔單。

　　房產(chǎn)貸款抵押登記

　　于洪區(qū)孫女士問(wèn)：辦理個(gè)人貸款購(gòu)房抵押備案登記需要哪些手續(xù)？

　　答：1、商品房購(gòu)賣(mài)合同（一份）；2、抵押人身份證（復(fù)印件）；3、抵押人身份證核實(shí)單（抵押權(quán)人提供）；4、新建樓房門(mén)牌編號(hào)審批表（復(fù)印件）；5、借款合同、抵押合同、抵押物清單（原件）。

　　鐵西區(qū)王女士問(wèn)：我貸款購(gòu)了一套房子，已經(jīng)辦了入住手續(xù)，一直未住，現(xiàn)在想把它賣(mài)了，但銀行的貸款未還清，不知能不能賣(mài)？如果可以，需要什么程序？

　　答：如果銀行同意，出具抵押權(quán)人同意書(shū)，購(gòu)賣(mài)雙方的交易行為可以進(jìn)行。

　　和平區(qū)劉先生問(wèn)：我的一個(gè)朋友貸款購(gòu)了一處房子，當(dāng)初辦理了抵押登記，他出意外死亡，該怎么辦？

　　答：抵押人死亡，其房地產(chǎn)合法繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。

　　鐵西區(qū)關(guān)女士問(wèn)：幾年前我貸款購(gòu)了一處商品房，現(xiàn)在貸款已經(jīng)還清，如何辦理撤消抵押登記？

　　答：貸款還清后不要忘記撤消抵押。還清了全部貸款本金和利息后，可持相關(guān)材料前往沈陽(yáng)市房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記辦理撤消房產(chǎn)抵押登記。需要的要件有：《沈陽(yáng)市注銷(xiāo)房地產(chǎn)抵押（典當(dāng)）登記申請(qǐng)審批表》原件3份；《房屋所有權(quán)證》原件；《房屋他項(xiàng)權(quán)證》原件。

　　市民日常生活中遇到相關(guān)房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證方面的問(wèn)題，可撥打22973157電話咨詢(xún)。房產(chǎn)部門(mén)的工作人員將竭誠(chéng)為廣大市民熱情服務(wù)。

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