眾多物業(yè)管理投訴當中，物管費、物管服務、維修基金成為業(yè)主怨聲的三大問題

　　好不容易攢足了頭期，住進了心儀已久的新房，但你可千萬別以為就一切太平了。從住進的那一刻開始，一場業(yè)主與物管公司的持久戰(zhàn)便拉開了序幕。物業(yè)管理中的種種矛盾和糾紛讓你防不勝防，在眾多物業(yè)管理投訴當中，物管費、物管服務、維修基金成為業(yè)主怨聲的三大問題。近日時報記者紛紛走進廣州各大小區(qū)，將物業(yè)管理中比較突出的三大黑洞一一披露，目的只為進一步喚醒業(yè)主的維權(quán)意識，并呼吁業(yè)主用合法合理的途徑爭得自己的權(quán)利。

　　關(guān)鍵詞“物管費”

　　物管揭黑１：

　　近年物管收費混亂所引發(fā)的業(yè)主與物管公司之間的矛盾愈演愈烈——

　　物管收費黑洞何時能堵住？

　　在今年“3·15”期間，記者接到不少市民來電投訴物管。投訴較集中的是目前廣州的物管收費過高，收費混亂，收費不明確以及所提供的服務不相稱等等，其中的爭議焦點在于與所提供的服務不對稱、與小區(qū)配套不相稱或是多年不公開收支報表等等。業(yè)內(nèi)人士指出，由于小區(qū)物業(yè)費用的收取方面存在很多不清晰的地方，加上業(yè)主委會并沒有在廣州普遍實行。因此，物管和業(yè)主之間的矛盾也就成為一直以來斗爭的焦點。

　　業(yè)主普遍對收費不滿

　　近來曾有媒體就物業(yè)管理收費做過調(diào)查，有61%的被訪者認為“非常貴”，27%的被訪者認為“比較貴”，僅有12%的人認為“適中”。另一項調(diào)查顯示，68%的被訪者表示對所在住所的物業(yè)管理“不滿”。記者在接到不少業(yè)主埋怨的都是“為什么我們小區(qū)的物管費要比旁邊樓盤高出那么多？”“我住在頭層，電梯費卻是和其他樓層的業(yè)主分攤，這顯然不合理？”“前兩天物管公司又向我們收取了200多元”等等。

　　記者根據(jù)投訴熱點調(diào)查總結(jié)得知，廣州市物管費的亂象表現(xiàn)在收費超標、收費與服務不對稱、收費標準出爾反爾、費用支出不公開等。而物管費糾紛不僅存在于中等檔次的商品房中，一些高端別墅的物管費更是黑洞多多。

　　物管費超標盤隨處可見

　　日前，廣州市物價局公布2006年度普通住宅物業(yè)服務收費政府指導價基準價和浮動幅度，暫不作調(diào)整。沿用的收費標準是2004年11月1日，廣州市正式實施《廣州市物業(yè)服務收費管理實施細則》及《2004~2005年度廣州市普通住宅物業(yè)服務收費政府指導價基準價和浮動幅度》。按照《實施細則》規(guī)定，普通住宅物管收費標準，較高收費1.96元/平方米。

　　但記者從廣州各小區(qū)了解到，盡管新標準對物管收費的問題做了新規(guī)定和詮釋，但仍有不少小區(qū)存在超標的問題。其中，投訴熱點集中在番禺區(qū)。據(jù)悉，由于該區(qū)域不少樓盤早期開發(fā)的產(chǎn)品價格都較低，而近兩年隨著周邊各項利好，價格也呈直線上升，較高升幅達30%。緊跟價格的漲勢以及產(chǎn)品的提升，小區(qū)的物管費也逐漸見漲，而早期產(chǎn)品的物管費也相應增加，因此，引起了不少業(yè)主的強烈不滿。

　　物管費用黑洞百出

　　每月交2.2元/平方米的物業(yè)費，小區(qū)門口卻沒門衛(wèi)，樓道衛(wèi)生無人管；收取高額停車費，卻拿不出任何收費憑證；市場價5元的水龍頭，物管公司收10元……收費不透明、超標亂收費、服務與收費不符等原因讓物管公司與業(yè)主之間摩擦不斷。

　　記者曾接到家住廣州大道南某樓盤業(yè)主的投訴，稱因為家里水龍頭壞了，需要維修，當他問到管理處怎么收費時，工作人員表示，要先到現(xiàn)場查看確認水龍頭的損壞程度再定出收費金額。記者也因此詢問該管理處有沒有明確的收費標準，而該工作人員卻說不出個所以然，只強調(diào)必須經(jīng)過實地查看才能確定價格，至于定價的標準，并沒有具體的收費標準價格表可以參考。

　　除了日常的維修費用，每個月的公攤費也很有可能成為黑洞。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不同小區(qū)在計算分攤依據(jù)和方式上，各有算法。少數(shù)樓盤公攤水電費被列入物管費當中，這樣一來，業(yè)主不知公攤水電為何物，更不知每月交了多少公攤費；而另有部分小區(qū)，公攤計費早就算定，如每月多少元的梯燈費、電梯費，這讓業(yè)主不得不懷疑：“這個收費標準是怎樣計算出來的？難道每月電梯的用電度數(shù)都相同？”而在大多數(shù)小區(qū)，各戶各月公攤費用雖有明示，逐月費用也有不同，但就只有較后定價，業(yè)主不知公攤?cè)绾斡嬎愣鴣怼?

　　記者手記 業(yè)主有權(quán)向不明收費說不

　　通過調(diào)查，很多業(yè)主對維護自身合法權(quán)益的相關(guān)規(guī)定不甚清楚。據(jù)早前頒布的《物業(yè)管理條例》、《關(guān)于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定》等條例，其中對物業(yè)管理公司要實行服務收費明碼標價早有明確規(guī)定，并且都有相關(guān)部門進行嚴格監(jiān)督。但據(jù)知情人透露，不少物管公司在收取物管費或者有償服務費方面仍存在貓膩，對于有關(guān)部門要求明碼標價的規(guī)定并不執(zhí)行。

　　另一方面，由于很多業(yè)主、消費者對相關(guān)規(guī)定了解不多，所以維護自己的合法權(quán)益時往往心有余而力不足，常常感到維權(quán)無路。面對“來路不明”的物管費，有的業(yè)主會采取拒交物管費的做法。因此律師提醒，拒絕交物管費并不是較好的解決辦法，只有小區(qū)盡快成立業(yè)主委員會，才能更合法地維護業(yè)主的權(quán)利，一些不明白的費用才能得以理順。但據(jù)記者了解，目前成立了業(yè)委會的廣州樓盤小區(qū)，不足總數(shù)的一半，誰來代表小區(qū)業(yè)主呢？任由缺乏組織的眾多業(yè)主與物管公司商定收費價格，矛盾不斷激化、引發(fā)更多糾紛顯然就在所難免。

　　關(guān)鍵詞“質(zhì)量”

　　物管揭黑２：

　　消費者對物管的投訴占房地產(chǎn)總投訴量近80%，物管服務質(zhì)量步伐跟不上要求——

　　和諧社會離不開和諧物管

　　近日，記者從廣州市消委會了解到，由于許多物管公司服務質(zhì)量不高、服務態(tài)度差，管理人員時常與業(yè)主發(fā)生沖突，導致消費者對物業(yè)管理糾紛呈上升趨勢，占房地產(chǎn)總投訴量約80%。為此，社會各界普遍認為，目前廣州物管行業(yè)的發(fā)展仍不規(guī)范，如多個社區(qū)物管公司由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的和原房管所轉(zhuǎn)制的企業(yè)來管理，有時造成一些不該發(fā)生糾紛事件，損害了廣大業(yè)主的權(quán)益，又制約了行業(yè)本身的進一步發(fā)展。

　　物管不規(guī)范糾紛時有發(fā)生

　　記者從近期的幾個物管糾紛案例看到，業(yè)主在維護自身合法權(quán)益的意識明顯增強。但不排除部分小區(qū)因物管混亂發(fā)生糾紛問題，近期就在某些樓盤發(fā)生了物管人員與業(yè)主的口角或肢體沖突事件。記者對案例進行分析后發(fā)現(xiàn)，糾紛主要由物管公司和業(yè)主兩方引發(fā)，其中物管公司占多數(shù)。

　　從業(yè)主角度來看，部分業(yè)主不履行自己的義務，拖欠物管費、拖欠專項維修資金等違規(guī)事件屢見不鮮，已占物管公司投訴的9成左右，如白云區(qū)某小區(qū)40%的業(yè)主不按時交納管理費或直接拒絕交費；少部分業(yè)主不遵守小區(qū)內(nèi)約定的公約，不履行服務合同中的條款，不但給物管帶來困難，同時也損害了其他業(yè)主的權(quán)益。

　　而從物管公司來看，由于物管業(yè)屬于微利行業(yè)，發(fā)展歷史不長，市場不夠規(guī)范，且行業(yè)準入門檻不高，競爭不完全，魚龍混雜，所以容易產(chǎn)生諸多問題。其中包括前期物業(yè)管理招投標市場不規(guī)范，或得不到貫徹或存在弄虛作假的行為；部分物管企業(yè)與發(fā)展商之間存在裙帶關(guān)系，容易滋生“皇太子”心理，少數(shù)物管公司以管理者自居，服務意識與服務功能淡化；一些物管公司無視《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，擅自占用、更改或違規(guī)經(jīng)營公共物業(yè)，亂收費、挪用專項維修基金等事件時有發(fā)生。

　　物管人員素質(zhì)參差不齊

　　雖然大部分物管人員都能盡心盡職，但物管人員素質(zhì)參差不齊的現(xiàn)狀仍難以掩蓋；少部分的物管人員素質(zhì)低下，損害、竊取業(yè)主財物，甚至侮辱、毆打業(yè)主。究其原因，行業(yè)發(fā)展不規(guī)范，相關(guān)法律配套不完善，且存在違法不究、執(zhí)法不嚴的情況；對物管企業(yè)資質(zhì)的評核不夠嚴格，眾多操作不規(guī)范的中小物管公司大量存在；許多物業(yè)管理公司由發(fā)展商建立，缺乏競爭動力，從而降低了對人才素質(zhì)的要求。國家有關(guān)“物業(yè)管理從業(yè)人員必須持證上崗”的規(guī)定也未被嚴格執(zhí)行，許多物業(yè)管理師和保安人員根本就沒有資格證；保安人員的招聘工作把關(guān)不嚴，相關(guān)的管理和培訓不到位，也是其中重要原因之一。

　　由于部分物管人員特別是保安人員素質(zhì)參差不齊，給社區(qū)的管理工作帶來極大的困難。服務意識難以建立，服務質(zhì)量難以得到保證，“標準化”的服務承諾將大打折扣；相關(guān)的規(guī)章制度難以被嚴格執(zhí)行，業(yè)主的權(quán)益被忽視；問題嚴重的，甚至危及到業(yè)主的財產(chǎn)、人身安全。

　　維權(quán)通道 業(yè)委會是業(yè)主維權(quán)“武器”

　　根據(jù)我國2003年9月開始施行的《物業(yè)管理條例》，業(yè)主大會履行“選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”的職責，“必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過”。因此，業(yè)主雖然有權(quán)更換物管公司，但必須通過業(yè)主大會的投票來解決。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，其本身也無權(quán)更換物管公司，但可以召集業(yè)主大會會議來投票解決。由此可見，成立業(yè)主委員會，對于行使“選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)力，對于業(yè)主維權(quán)至關(guān)重要。

　　在一些小區(qū)在更換物管公司時，之所以遭到開發(fā)商和舊物管公司的阻撓，多半是因為業(yè)主或業(yè)主委員會沒有按照法律規(guī)定的程序來執(zhí)行。而對于一些還沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)來說，成立業(yè)主委員會是當務之急。

　　然而，業(yè)主委員會的發(fā)展道路并不平坦，亟需政府引導。業(yè)主委員會作為維護業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的重要組織，目前的普及比例只有兩成左右，而且多半遇到業(yè)主冷淡、經(jīng)費不足、法律地位尷尬等問題；少部分業(yè)委會出現(xiàn)人為操縱的問題，直接影響到業(yè)委會的正當性及業(yè)主的權(quán)益。

　　關(guān)鍵詞“維修基金”

　　物管揭黑３：

　　從2003年到2005年10月底，物業(yè)維修基金應到賬約16億，但歷年共到賬僅8億，因此——

　　 億物業(yè)維修基金疑被挪用

　　發(fā)展商及其物管公司代收業(yè)主的物業(yè)維修基金后有否以業(yè)主名義存入指定帳戶，有否挪用？這已成為市民較關(guān)心的熱點之一。據(jù)廣州市房屋安全管理所的統(tǒng)計，從2003年到2005年10月底，物業(yè)維修基金應到

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