在房地產(chǎn)營銷過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)以下情況：購房者不滿足于房地產(chǎn)營銷商的某種口頭形式的承諾，要求與房地產(chǎn)發(fā)展商簽訂補充協(xié)議。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)契約及《合同法》第四十一條的規(guī)定，補充協(xié)議與標(biāo)準(zhǔn)契約具有同等的法律效力，當(dāng)格式條款與補充協(xié)議條款相抵觸時，以補充協(xié)議條款約定的內(nèi)容為準(zhǔn)，補充協(xié)議是購房者權(quán)利的一種有效延伸。但在房屋購賣交易中，并非所有的消費者對補充協(xié)議的重要性都有充分的認(rèn)識，以下幾種現(xiàn)象應(yīng)該引起購房者的普遍注意和高度重視。

　　同是沒煤氣遭遇各不同

　　劉先生于兩年前和某房地產(chǎn)發(fā)展商草簽了一個預(yù)購期房合同，合同中對煤氣管道入戶的時間沒有明確的規(guī)定。迄今，劉先生已經(jīng)在新房里住了近一年，煤氣仍然無期。同樣與劉先生同期入住的客戶由于簽了補充協(xié)議，或得到了一定的索賠，或享受了免費得到煤氣罐的補償，劉先生悔不當(dāng)初又無可奈何。不少消費者在購房過程中只重視購房合同，而對補充協(xié)議的重要性認(rèn)識不足，結(jié)果吃虧上當(dāng)。購房合同和補充協(xié)議是約束房屋購賣雙方交易行為的重要法律文件，是解決合同有效期內(nèi)可能出現(xiàn)的購房糾紛的主要依據(jù)，都不可忽視。

　　口頭承諾不具法律效力

　　張女士在住進(jìn)自己的新樓房之前，接到房地產(chǎn)發(fā)展商的通知，必須再交1000元的裝修管理費才能領(lǐng)到住房的鑰匙，而且還要預(yù)交半年的物業(yè)管理費，而以上費用比售樓小姐在這之前告訴她的又高出了不少。張女士十分后悔在簽“購房合同”的時候，沒有把以上問題一股腦簽進(jìn)補充協(xié)議里。一般情況下，房地產(chǎn)發(fā)展商在銷售期房的過程中對房屋本身以外，例如小區(qū)環(huán)境建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)、煤氣初裝費用等諸項待定事宜只做口頭承諾。但值得注意的是，以上口頭承諾并不具法律效力，一旦消費者對日后小區(qū)有關(guān)管理規(guī)定、收費標(biāo)準(zhǔn)、居住環(huán)境不甚滿意，卻沒有必要的協(xié)議和契約保護(hù)自己的合法權(quán)益，于是在和實力強大的房地產(chǎn)發(fā)展商和物業(yè)管理單位打交道過程中，總是處于被動的地位。為了避免以上情況發(fā)生，消費者在同房地產(chǎn)發(fā)展商簽訂《房屋認(rèn)購書》的時候，應(yīng)該用《補充協(xié)議》的形式對今后可能發(fā)生的問題予以必要的約定，才能變被動為主動。

　　把售樓書寫進(jìn)“補充協(xié)議”

　　房地產(chǎn)開發(fā)商通常用“售樓書”等宣傳材料介紹自己樓盤的價位、環(huán)境、交通、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等，在期房銷售的相對長的過程中，材料中的部分承諾（例如環(huán)境布局、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)等）可能會發(fā)生或大或小的變化，使消費者的利益受到損害。為了避免以上情況的發(fā)生，消費者在同發(fā)展商簽訂《購房合同》的時候，較好將發(fā)展商的相關(guān)宣傳材料或承諾材料作為《補充協(xié)議》的附件加以確認(rèn)，將其變成購房合同的一個重要的組成部分。倘若交付的房屋不符合以上承諾中的要求時，消費者可根據(jù)合同中的有關(guān)違約條款追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

　　鑒于以上，消費者在購房前要作好充分的準(zhǔn)備，可以找了解房地產(chǎn)的有關(guān)人士一同前往參謀，不要急于與房地產(chǎn)發(fā)展商簽訂《房屋認(rèn)購書》。此前，要多分析幾個房地產(chǎn)項目，了解其購購與按揭的復(fù)雜程序，認(rèn)真分析《購房合同》文本，對項目可能存在的問題要估計充分，在簽訂《補充協(xié)議》時作到心中有數(shù)。

（北京日報）

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