商用地產(chǎn)

旅游地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭極為迅猛，仲量聯(lián)行華南區(qū)戰(zhàn)略咨詢部總監(jiān)招錫祥表示，旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實(shí)力，旅游地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展越來(lái)越重視品牌化，未來(lái)的增長(zhǎng)點(diǎn)將主要為養(yǎng)生地產(chǎn)主題的定位。

休閑度假旅游前景樂(lè)觀

《中國(guó)旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》顯示，2015年，旅游業(yè)增加值占全國(guó)GDP的比重提高到4.5%，占服務(wù)業(yè)增加值的比重達(dá)到12%，旅游消費(fèi)相當(dāng)于居民消費(fèi)總量的比例達(dá)到10%。國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到33.1億人次，國(guó)內(nèi)旅游收入將達(dá)到1.9萬(wàn)億元，而居民出游率也將要由2010年的1.4提高到2015年的2.25。中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展階段，并帶動(dòng)了旅游地產(chǎn)持續(xù)升溫。招錫祥認(rèn)為，旅游業(yè)已經(jīng)從觀光旅游、商務(wù)旅游轉(zhuǎn)化為休閑度假旅游。隨著旅游度假時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)與旅游的需求互相疊加，產(chǎn)生旅游地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求。與此同時(shí)，中國(guó)旅游行業(yè)相關(guān)利好政策也促進(jìn)旅游消費(fèi)持續(xù)升溫，從而刺激和拉動(dòng)旅游業(yè)蓬勃發(fā)展。2014年中國(guó)頭家主題公園運(yùn)營(yíng)商海昌控股在香港上市，未來(lái)中國(guó)主題公園和游樂(lè)園的發(fā)展前景樂(lè)觀。

旅游地產(chǎn)不斷升溫吸引大量企業(yè)進(jìn)駐旅游產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。旅游地產(chǎn)作為有巨大發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，吸引房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)駐，是必然的。招錫祥建議，企業(yè)開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)時(shí)應(yīng)著重利用自然資源，使其得到保護(hù)和增值。將景區(qū)景點(diǎn)的建設(shè)作為其項(xiàng)目亮點(diǎn)的同時(shí)應(yīng)注意對(duì)品牌的打造，可引入國(guó)際知名旅游地產(chǎn)品牌進(jìn)行管理。旅游地產(chǎn)周期較長(zhǎng)，非?？简?yàn)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作能力。在旅游景區(qū)的開(kāi)發(fā)上，一定要杜絕低水平的設(shè)計(jì)規(guī)劃。開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)，需要對(duì)景區(qū)的地理位置、地域特點(diǎn)、歷史文化、包括未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)都要做仔細(xì)的調(diào)研，做好前期規(guī)劃。

國(guó)際化趨勢(shì)明顯

旅游產(chǎn)品及品牌國(guó)際化趨勢(shì)明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年中國(guó)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已超過(guò)5000美元，北京、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已超過(guò)10000美元，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入旅游消費(fèi)快速的度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期。隨著旅游形式的日益多元化，以及中產(chǎn)群體的日益壯大，中國(guó)休閑度假產(chǎn)品的需求也越來(lái)越高，更多外資酒店積極打造高端度假酒店，爭(zhēng)奪中國(guó)度假村市場(chǎng)。例如，悅榕莊、ClubMed、安納塔拉等國(guó)際酒店集團(tuán)都先后進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。并且他們?cè)谕卣购瓦M(jìn)入中國(guó)的方式更加多元化，從傳統(tǒng)的單純輸出管理過(guò)渡到與本土開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略合作并共同成立合資公司。

租務(wù)需求增長(zhǎng)，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與配套軟硬兼施。以往的旅游地產(chǎn)更注重地產(chǎn)本身，忽略相應(yīng)配套。如果缺乏軟件的建設(shè)，難以將普通地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜蔚禺a(chǎn)。招錫祥指出，旅游地產(chǎn)其中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)就是由杰出的酒店管理公司或物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理及實(shí)行租務(wù)，從根本上彌補(bǔ)旅游地產(chǎn)季節(jié)變化強(qiáng)及空置率低等問(wèn)題。因此，完善的配套、服務(wù)系統(tǒng)和硬件是缺一不可的，成功的旅游地產(chǎn)是將主題旅游項(xiàng)目和旅游房地產(chǎn)配套服務(wù)同時(shí)經(jīng)營(yíng)得很好，兩者結(jié)合起來(lái)才能使旅游地產(chǎn)利潤(rùn)較大化。

旅游與房地產(chǎn)的緊密結(jié)合。旅游地產(chǎn)不只是簡(jiǎn)單的地產(chǎn)概念，更多的需要文化支撐、產(chǎn)業(yè)支撐(包括養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)等復(fù)合型的地產(chǎn))，以此實(shí)現(xiàn)人們行與居的結(jié)合，滿足消費(fèi)者對(duì)休閑與投資的雙重追求。未來(lái)主題定位將成為提升旅游項(xiàng)目文化及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的基本依托。

三大發(fā)展模式需定位

招錫祥認(rèn)為，旅游地產(chǎn)未來(lái)的主要發(fā)展模式主要有三種，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)自身項(xiàng)目的地理位置、地域特點(diǎn)、自然資源、歷史文化等條件和詳細(xì)精準(zhǔn)的前期規(guī)劃，選擇適合項(xiàng)目的發(fā)展模式。

模式一：資源+主題酒店。旅游地產(chǎn)的主題是其核心內(nèi)容，是旅游地產(chǎn)能夠存在與發(fā)展的根源，也是旅游地產(chǎn)形成特色的主要部分。如三亞海棠灣亞特蘭提斯項(xiàng)目，以其“海洋文化”、“海洋樂(lè)園”、“休閑購(gòu)物”一站式主題度假模式落戶海南。

模式二：養(yǎng)生地產(chǎn)。養(yǎng)生、健康等問(wèn)題也逐漸成為人們除收入水平以外較為關(guān)注的問(wèn)題，旅游養(yǎng)生地產(chǎn)也漸入眼簾，并擁有著強(qiáng)大的。中國(guó)旅游養(yǎng)生地產(chǎn)類型有：養(yǎng)生SPA會(huì)所、養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生度假村、養(yǎng)生旅游社區(qū)或產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)等，旅游養(yǎng)生地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要通過(guò)策劃規(guī)劃把這些產(chǎn)品相互之間整合起來(lái)，形成區(qū)域組團(tuán)、項(xiàng)目成團(tuán)的結(jié)構(gòu)，并設(shè)計(jì)出合理的空間布局，交通與游線，從而突出配套的特色化。

模式三：文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合。通過(guò)不同的文化類別，打造不同的主題文化，通過(guò)整理相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資源，促使整個(gè)文化產(chǎn)業(yè)鏈上的資源較大化。“文化地產(chǎn)”是文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)相結(jié)合為一體的綜合服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)使文化產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值較大化，同時(shí)使文化地產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)增值是整個(gè)文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)作的核心。

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