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陳慎:2018年會(huì)成為房地產(chǎn)銷量的“小年”
編輯:小梁 發(fā)布日期:2017-12-09 10:08:20 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:人民網(wǎng) 閱讀 1291 次
近一年以來(lái),住房體系的結(jié)構(gòu)變化明顯加速。住房保障得到加強(qiáng)、不動(dòng)產(chǎn)證券化不斷推進(jìn)、租購(gòu)并舉等變化成為房企面臨的新課題。業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為,與市場(chǎng)宏觀層面變化并行的是,作為主體之一的房企分化進(jìn)一步加劇,規(guī)模化、集中度持續(xù)增長(zhǎng)。在存量房市場(chǎng),呼喚模式化運(yùn)作和品質(zhì)服務(wù),是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。
“實(shí)際上長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)在大家的身邊發(fā)生了?!敝行沤ㄍ斗康禺a(chǎn)分析師陳慎近日在鏈家研究院大連思享會(huì)上,分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)帶給行業(yè)、企業(yè)的變化。中信建投的研究表明,供應(yīng)結(jié)構(gòu)多元化、價(jià)格可控性、規(guī)模持續(xù)性共同決定了住房供給體系的改善;支持“住有所居”的租賃市場(chǎng)建設(shè)、供應(yīng)具備保障以及財(cái)富功能的共有產(chǎn)權(quán)房、針對(duì)房屋出售環(huán)節(jié)的嚴(yán)格限制等措施促進(jìn)了住房保障體系的發(fā)展;而不動(dòng)產(chǎn)證券化的推進(jìn),則提升了流動(dòng)性與回報(bào)率。
陳慎分析認(rèn)為,雖然城市住宅銷量同比下滑,但在三、四線城市去庫(kù)存的拉動(dòng)下,2017年樓市整體銷售面積高漲,他同時(shí)判斷,2018年會(huì)成為房地產(chǎn)銷量的“小年”。
“但城市成交量的降低并不影響房企數(shù)據(jù)的飆升。”陳慎表示,規(guī)?;科蟮募卸热杂猩蠞q空間。中信建投跟蹤了排名前十房企在全國(guó)20個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)份額,深圳、廈門的指數(shù)超過(guò)了50%,平均水平為30%?!拔覀冋J(rèn)為未來(lái)前十房企在全國(guó)城市的市場(chǎng)份額可以沖向40%,甚至更高。”陳慎說(shuō)。
從土地市場(chǎng)占有率角度,也可以看出規(guī)模房企集中度的上漲空間。根據(jù)中信建投數(shù)據(jù),排名前十房企在20個(gè)城市拿地占比從2016年的12.7%,已經(jīng)上升到了2017年前三季度的26.6%。陳慎表示,土地出讓新規(guī)則要求嚴(yán)審?fù)恋刭?gòu)置資金來(lái)源、提高購(gòu)地保證金比例、縮短土地款繳納時(shí)間等因素決定了大企業(yè)拿地?fù)碛懈鄡?yōu)勢(shì),而土地儲(chǔ)備決定了房企的未來(lái)**。
陳慎為中型房企實(shí)現(xiàn)超車提供了幾個(gè)思路,一是進(jìn)入更多的城市,以綜合能力的提升帶動(dòng)規(guī)?;l(fā)展;二是在存量市場(chǎng)的并購(gòu)和人才引進(jìn)策略;第三則是降低資金成本,優(yōu)化資產(chǎn)配置。
房企如何面對(duì)未來(lái)租購(gòu)并舉市場(chǎng)下的轉(zhuǎn)型,陳慎以德國(guó)*大的房地產(chǎn)公司VONOVIA為例說(shuō)明,管理與運(yùn)營(yíng)可以帶來(lái)市值的逐步擴(kuò)大。VONOVIA通過(guò)對(duì)租約的有效調(diào)整、改善現(xiàn)有物業(yè)、以運(yùn)營(yíng)提升物業(yè)品質(zhì);并通過(guò)并購(gòu)提升現(xiàn)金流,以流程化、模式化運(yùn)作建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),提升行業(yè)整體服務(wù)品質(zhì)。
市場(chǎng)分化對(duì)品質(zhì)服務(wù)的催生,是鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)提出的觀點(diǎn)。他分析認(rèn)為,規(guī)模化企業(yè)集中度的提升,要求中小房企需要更加注重住宅品質(zhì),更關(guān)注產(chǎn)品能力。
“整體來(lái)看,房?jī)r(jià)高度集中上漲的趨勢(shì)結(jié)束了,未來(lái)會(huì)是全流通時(shí)代的來(lái)臨,新房、二手房、租賃市場(chǎng)相互關(guān)聯(lián),相互補(bǔ)充,相互融會(huì)貫通?!睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示,中介公司也同樣面臨集中化發(fā)展,規(guī)?;薪閾碛写蟊壤袌?chǎng)占有率,會(huì)為行業(yè)帶來(lái)相對(duì)合理的利潤(rùn)率和標(biāo)準(zhǔn)化的成長(zhǎng)格局,“不再是從前的惡意競(jìng)爭(zhēng),而是以品質(zhì)化服務(wù)取勝?!彼f(shuō)。
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