每經(jīng)記者包晶晶每經(jīng)編輯魏文藝 

在各類調(diào)控政策密集出臺(tái)和持續(xù)性棚改政策影響下，全國(guó)百城新建商品住宅成交均價(jià)漲幅連續(xù)12個(gè)月收窄。與此同時(shí)，百城住宅庫(kù)存規(guī)模連續(xù)36個(gè)月同比下跌，回落到七年前水平。 

根據(jù)易居房研究院8月30日發(fā)布的《百城住宅房?jī)r(jià)報(bào)告》《百城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，在監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市中，7月新建商品住宅成交均價(jià)12809元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.2%，同比增長(zhǎng)8.6%。截至2018年7月底，百城商品住宅庫(kù)存總量42369萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少8.0%。當(dāng)前全國(guó)100城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2011年11月的水平。 

同策研究院 分析師張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，下一階段一二線城市預(yù)售審批會(huì)加快，但是土地出讓節(jié)奏也需要跟上，供應(yīng)的結(jié)構(gòu)才能夠跟得上。盡管一二線城市供應(yīng)會(huì)增加，但整體來(lái)講還是會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)資金面的問(wèn)題，導(dǎo)致銷售價(jià)格出現(xiàn)進(jìn)一步下調(diào)。   

房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)12個(gè)月收窄 

數(shù)據(jù)顯示，7月份房?jī)r(jià)繼續(xù)抬頭。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，2010年至2016年上半年，百城房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平緩。從2016年下半年開始，房?jī)r(jià)曾出現(xiàn)過(guò)明顯拉升，當(dāng)年“930新政”出臺(tái)到2017年底，這一過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到抑制。 

2017年7月，房?jī)r(jià)漲幅曾創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到27.6%。在“房住不炒”的定位下，一年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅曲線總體呈現(xiàn)持續(xù)收窄，目前已保持連續(xù)12個(gè)月的同比增幅收窄。 

在100個(gè)城市之中，一線、二線、三四線城市成交均價(jià)分別為41965元/平方米、13610元/平方米和10586元/平方米。其中一線城市4萬(wàn)元/平方米以上均價(jià)水平持續(xù)了16個(gè)月，二線城市1.2萬(wàn)元/平方米以上均價(jià)水平持續(xù)了13個(gè)月，三四線城市1萬(wàn)元/平方米以上均價(jià)水平則持續(xù)了11個(gè)月。值得注意的是，一線城市商品房住宅均價(jià)在今年1月創(chuàng)下了新高——42607元/平方米，隨后則總體處于下滑態(tài)勢(shì)。 

從數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量逐漸增多。今年1~7月份，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量分別為61個(gè)、72個(gè)、66個(gè)、69個(gè)、77個(gè)、74個(gè)和80個(gè)。張宏偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“現(xiàn)階段的表現(xiàn)并不代表未來(lái)趨勢(shì)，后期（房?jī)r(jià)）下降的城市數(shù)量還是會(huì)逐漸增加。由于企業(yè)資金面開始緊張，為了回款必然在價(jià)格上作出讓步，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)未來(lái)一年左右有逐漸下滑。” 

“另一方面，當(dāng)前住宅均價(jià)略微走高，很大程度上跟 近一兩個(gè)月一二線城市項(xiàng)目結(jié)構(gòu)有關(guān)。”張宏偉分析，“高端項(xiàng)目成交帶動(dòng)均價(jià)上漲，而實(shí)際上價(jià)格本身并沒(méi)有上漲，實(shí)際上有可能還有一部分是下跌的。起碼有一部分城市是結(jié)構(gòu)的導(dǎo)致了這種數(shù)據(jù)表現(xiàn)?！?nbsp;

樓市供量連續(xù)8個(gè)月供小于求 

報(bào)告顯示，2018年7月份，100個(gè)城市新建商品住宅成交量為4694萬(wàn)平方米，盡管環(huán)比減少8.9%，但同比增長(zhǎng)21.3%，可見“淡季不淡”。 

與4694萬(wàn)平方米的成交量相比，7月份供應(yīng)量4419萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)出供小于求的態(tài)勢(shì)，并且這一情況已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)了8個(gè)月。由于部分城市限價(jià)環(huán)境下新推樓盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較低，認(rèn)購(gòu)性價(jià)比較高，也帶來(lái)了部分城市的“搶房”的現(xiàn)象。 

張宏偉預(yù)測(cè)，“下一階段一二線城市預(yù)售審批會(huì)加快，但是土地出讓節(jié)奏也需要跟上，供應(yīng)的結(jié)構(gòu)才能夠跟得上。盡管一二線城市供應(yīng)會(huì)增加，但整體來(lái)講還是會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)資金面的問(wèn)題，導(dǎo)致銷售價(jià)格出現(xiàn)進(jìn)一步下調(diào)?！?nbsp;

一線城市進(jìn)入“補(bǔ)庫(kù)存”階段 

報(bào)告顯示，2015年以來(lái)，全國(guó)百城城庫(kù)存規(guī)模呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，近三年，全國(guó)去庫(kù)存普遍取得了較好的效果。 

截至今年7月底，百城新建商品住宅庫(kù)存總量為42369萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少8.0%，當(dāng)前城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于回落到了七年前即2011年11月的水平。 

其中，一、二、三四線城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2259萬(wàn)平方米、21715萬(wàn)平方米和18395萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為4.5%、負(fù)1.5%和負(fù)0.2%，同比增幅分別為3.1%、負(fù)11.3%和負(fù)5.1%。 

從同比增幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個(gè)月庫(kù)存同比下跌后，6月份 出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，7月份同比正增長(zhǎng)繼續(xù)，易居房地產(chǎn)研究院判斷，一線城市正進(jìn)入“補(bǔ)庫(kù)存”的階段。 

張宏偉預(yù)測(cè)，“三四線城市供應(yīng)量會(huì)加速，供求關(guān)系會(huì)因此發(fā)生變化，反而導(dǎo)致下半年到明年這些城市去庫(kù)存壓力加大?！?/p>

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