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購房群體年輕化 地方調整公積金政策鼓勵租房
編輯:小陸 發(fā)布日期:2018-09-28 17:10:48 有效期:發(fā)布當天 來源:21世紀經濟報道 閱讀 859 次
年輕人成為公積金購房群體的“主力軍”一定程度上反映了當前住房需求結構的變化,這一趨勢也成為此次多地公積金政策調整,重點推動租賃市場發(fā)展的用意所在。
近期,在北京市推出“史上 嚴公積金新政”之后,南京住房公積管理中心亦于9月16日公布了《南京市住房公積金按揭協議管理辦法》,目的是為了保障符合條件的職工能夠申請住房公積金貸款。
自今年6月28日以來,已有北京、鄭州、洛陽等8座城市,以及湖南省陸續(xù)發(fā)布了公積金新政。目的皆以規(guī)范市場秩序,限制樓市投資,以優(yōu)先滿足首套購房和租房的剛需市場。
在公積金制度不斷完善的過程中,全國住房公積金的運行情況究竟如何?21世紀經濟研究院分析師根據《全國住房公積金2017年年度報告》,參考全國首套房貸款平均利率指數,以及房屋租賃市場指數等,對當前住房公積金在“房住不炒”調控中發(fā)揮的作用進行分析。
從分析結果來看,當前公積金貸款的年齡趨于年輕化,其中,中、低收入者占到絕大多數,這也成為公積金貸款逾期額擴大的因素之一。與此同時,年輕人成為公積金購房群體的“主力軍”一定程度上反映了當前住房需求結構的變化,這一趨勢也成為此次多地公積金政策調整,重點推動租賃市場發(fā)展的用意所在。
調控效果初現
住房公積金制度發(fā)軔于上海,在全國推廣后,成為支持住房建設發(fā)展的關鍵力量。對于購房者而言,特別是剛需購房族,住房公積金為其提供了置業(yè)的 筆資金支持,發(fā)揮了重要的杠桿作用。
《全國住房公積金2017年年度報告》數據顯示,2017年全國住房公積金實繳單位262.33萬個,實繳職工13737.22萬人,分別比上年增長10.11%和5.15%。在此基礎上,2017年全國住房公積金繳存額達到了18726.74億元,比上年增長了13.06%。
研究發(fā)現,受購房成本上漲和限購政策的影響,住房公積金的貸款使用出現了一定程度的下滑。據《全國住房公積金2017年年度報告》顯示,2017年全國共發(fā)放住房公積金個人住房貸款254.76萬筆,合計9534.85億元,分別比上年降低22.21%和24.93%。
從2017年的公積金使用情況來看,近年來樓市調控政策不斷加碼,尤其是不少地方出臺的樓市限購、限貸政策,短時間內對限制樓市投資性行為,穩(wěn)定與規(guī)范市場發(fā)揮了積極的作用。
與此同時,在另一個層面,公積金政策一般作為首套房的金融杠桿,貸款發(fā)放出現較大幅度下跌,也需警惕部分地區(qū)與市場的調控政策對剛需置業(yè)需求的“誤傷”。
警惕逾期風險
統(tǒng)計數據顯示,在2017年個人住房貸款中,新房和首套房占到多數,比例分別達到67.24%和85.63%。同時,貸款年齡趨于年輕化,74.13%的貸款人年齡在40歲以下,30歲以下也占到33.31%,中、低收入者占到絕大多數。
不難發(fā)現,當前盡管樓市調控不斷加碼,但購房需求依然較大,越來越多的青年人還是選擇了貸款買房。
21世紀經濟研究院分析師注意到,2017年末住房公積個人住房貸款逾期額達到10.58億元,相較于2016年的7.86億元增長了34.6%。雖然就逾期率來看,兩年同樣都為0.02%,仍然在風險可控范圍內,但逾期額較大的增長幅度仍需引起有關部門的重視與關注。
住房公積金貸款相對商業(yè)貸款來說是 惠的方式,逾期額的較大增長,可能與部分地方上存在房價和收入的脫節(jié),以及貸款人過大的支出壓力有關。
據中商產業(yè)研究院統(tǒng)計數據顯示,2017年全國平均房價與月均收入比超過3倍的城市目前共有9個,其中北京以6.8:1位居首位,深圳和上海緊隨其后。
需要關注的是,當前部分購房熱度尚存的三四線城市,前期因房價漲幅明顯,在房價的上漲預期和住房需求的驅動下,部分三四線地區(qū)的購房者會選擇盡快購入,但實際工資的漲幅與房價的漲幅并不對等,從而使得房貸成為一種較大的生活開支。
鼓勵發(fā)展租賃市場
報告顯示,年輕人成為公積金購房重要力量,但另一方面公積金逾期率顯著增加,也反映當前城鎮(zhèn)居住矛盾的現實情況下,單純依靠購房來解決居住矛盾,存在一定的市場風險。在此基礎上,如何合理引導公積金在發(fā)展租賃市場中的作用,來解決當前城市的現實住房難題,成為近期多地公積金政策調整的主要方向。
數據顯示,在2017年公積金繳存職工中,城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、外商投資企業(yè)、民辦非企業(yè)單位和其他類型單位占45.31%,比上年增加2.45個百分點。
非國有、集體的比例逐漸擴大,從側面體現了日益推進的城鎮(zhèn)化進程,人口不斷向中心城市集聚的特征,加劇了各個階層的購房需求和樓市的緊張程度。
與之相對應的卻是,我國房租租賃市場的發(fā)展卻仍然處于早期階段。據鏈家研究院 發(fā)布的《租賃市場系列研究報告》顯示,我國租賃人口的比重只占11.6%,遠低于發(fā)達國家租賃市場約30%的標準。
未來隨著重點城市居住成本的攀高,從現實人口流動的方向來預測,其租賃市場和租賃人口的增加也必然會是大勢所趨。推動租售并舉的住房政策成為關鍵,這成為當前各地公積金政策調整的重要目的之一,以鼓勵發(fā)展繳納人用公積金租房來緩解居住矛盾。
在當前租購并舉的住房發(fā)展趨勢下,未來各地或許會繼續(xù)通過收緊公積金貸款政策來進一步推動三四線城市租賃市場的發(fā)展。
研究發(fā)現,除了北京等重點城市出臺公積金新政收緊貸款,鼓勵租房市場發(fā)展外,近期發(fā)布公積金貸款收緊新政,用于租房額度上調的城市中,還出現了廣西北海、浙江海寧、嘉興,以及湖北襄陽等三四線城市。
以嘉興為例,9月18日嘉興住房公積金管理中心發(fā)布新政,將繳存職工租賃住房提取公積金的 限額從原來的每人700元/月提高至1000元/月。
21世紀經濟研究院分析師認為,當前一些三四線城市為嚴控投機炒房,正在紛紛加入限售的城市隊伍,按照樓市調控發(fā)展的趨勢,未來租賃居住將會成為城市緩解住房矛盾的重要選擇之一,尤其是對于很多工作時間不長的青年群體來說,近期多地的公積金新政鼓勵租房的市場導向,無疑是個明確信號。
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