上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《40城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，前三季度40個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積同比增長(zhǎng)21.2%，三季度土地成交均價(jià)同比下跌31%。

易居研究院報(bào)告預(yù)計(jì)，2018全年全國(guó)土地成交均價(jià)仍將保持正增長(zhǎng)，但增幅相比2017年將有所回落。在調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計(jì)全國(guó)的土地市場(chǎng)仍會(huì)逐漸降溫。

40城整體多項(xiàng)指標(biāo)增幅收窄

土地成交建筑面積方面，前三季度累計(jì)同比增長(zhǎng)21%。報(bào)告顯示，9月份40個(gè)典型城市土地成交建筑面積4811.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%，同比增長(zhǎng)27.7%。前三季度40個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積36117.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15.4%，同比2017年前三季度增長(zhǎng)21.2%。

從年初累計(jì)土地成交建筑面積同比增幅的曲線來(lái)看，目前已經(jīng)保持了連續(xù)19個(gè)月的正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但6月份以來(lái)的增幅明顯有所放緩，顯露出降溫趨勢(shì)。

土地出讓金收入方面，前三季度累計(jì)同比增長(zhǎng)2.9%，增幅持續(xù)收窄。報(bào)告顯示，9月份40個(gè)典型城市土地出讓金收入為1740.5億元，環(huán)比減少15.9%，同比減少36.3%。易居研究院預(yù)計(jì)，隨著土地市場(chǎng)的降溫，土地出讓金收入的同比增幅將逐漸步入下行通道。

2018年1-9月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入16519億元,同比增長(zhǎng)2.9%。從40城年初累計(jì)土地出讓金收入同比增幅走勢(shì)來(lái)看，基本與40城年初累計(jì)土地成交面積一致，6月份以來(lái)收窄趨勢(shì)明顯。與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分別上漲2.9%、35.8%、105.8%及64.1%。從這個(gè)角度看，土地出讓金規(guī)模依然超出了歷史同期水平。

分城市來(lái)看，1-9月40城年初累計(jì)土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、重慶、北京和佛山，累計(jì)土地出讓金總額分別為2238.3、1242.8、952.7、869.9和792.2億元。這代表今年以來(lái)，這幾個(gè)城市土地市場(chǎng)較為火熱。值得注意的是，杭州土地市場(chǎng)今年上半年持續(xù)火爆，不過(guò)三季度以來(lái)杭州土拍卻不斷遇冷，雖然杭州土地出讓金依然是全國(guó) ，但從近期幾場(chǎng)土拍來(lái)看，溢價(jià)率已較之前大幅降低，部分地塊地價(jià)相比同區(qū)域前期地塊跌二三成，房企拿地趨于理性，土地市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯。

土地成交均價(jià)方面，三季度同比下跌31%。報(bào)告顯示，9月份40個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為4354元/平方米，環(huán)比下跌2.6%，同比下跌25.6%。

易居研究院分析認(rèn)為，造成該現(xiàn)象的原因在于：一是，整個(gè)土地市場(chǎng)降溫明顯，甚至多個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。二是，三線城市成交比重增加，成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了成交均價(jià)。

40城土地成交均價(jià)增幅自2016年9月達(dá)到峰值之后便一路震蕩下跌，預(yù)計(jì)這40個(gè)城市全年保持同比下跌態(tài)勢(shì)。此外，易居研究院預(yù)計(jì)2018年全年全國(guó)土地成交均價(jià)仍將保持正增長(zhǎng)，但增幅相比2017年將有所回落。

從季度數(shù)據(jù)來(lái)看，三季度40個(gè)典型城市的土地成交均價(jià)為4440元/平方米，環(huán)比2018年二季度上漲4.6%，同比2017年三季度下跌31%，同比增幅震蕩下行趨勢(shì)較為明顯。

土地成交溢價(jià)率方面，創(chuàng)40個(gè)月新低。報(bào)告顯示，9月份40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率15.2%，與8月相比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比下降19.5個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告指出，過(guò)去一年土地溢價(jià)率快速下滑，也與地方政府提高起拍價(jià)和熱點(diǎn)城市限地價(jià)有關(guān)。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月40城土地成交溢價(jià)率將會(huì)繼續(xù)下滑，按過(guò)去短周期規(guī)律來(lái)看，溢價(jià)率將會(huì)下滑至10%附近再企穩(wěn)。

分城市來(lái)看，9月份40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為合肥、北海、寧波、襄陽(yáng)和長(zhǎng)春，土地成交溢價(jià)率分別為72%、43%、33%、32%和30%，這幾個(gè)城市基本上都是弱二線城市和三線城市，反映了本輪周期運(yùn)行至今三線城市較為火熱的特點(diǎn)。9月份，上海、蘇州、廣州、大連等9個(gè)城市的溢價(jià)率為0%，主要是由于多地政府出臺(tái)了土地限價(jià)令，規(guī)定溢價(jià)率過(guò)高可終止買賣，這些城市基本都為此前的熱點(diǎn)城市，調(diào)控較為嚴(yán)厲。

城市分類：一二線平穩(wěn)，三線依然火熱

一線城市方面，成交面積環(huán)比小幅上漲。報(bào)告顯示，9月份4個(gè)一線城市土地成交建筑面積為277.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)14.2%，同比下降29.1%；成交均價(jià)為14530元/平方米，環(huán)比上漲0.7%，同比下降0.6%。

一線城市的土地成交均價(jià)自2017年6月左右開(kāi)始震蕩下跌，今年6月份以來(lái)有所反彈與土地出讓結(jié)構(gòu)有關(guān)，溢價(jià)率持續(xù)維持在10%以下的低位。土地成交建筑面積自2017年年末以來(lái)也維持在2011年以來(lái)的較低位水平。易居研究院預(yù)計(jì)，到年底一線城市的土地成交面積及均價(jià)仍有下降空間。

二線城市方面，成交均價(jià)震蕩下跌。報(bào)告顯示，9月份二線城市土地成交建筑面積為3307萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌4%，同比增長(zhǎng)17.2%；成交均價(jià)為4477元/平方米，環(huán)比下降5%，同比下降23.1%。

二線城市的土地成交面積自2017年12月以來(lái)開(kāi)始震蕩下跌，8月增長(zhǎng)較多主要是由于重慶、武漢、南昌等中西部二線城市成交面積增幅較大，和供地節(jié)奏有關(guān)，9月環(huán)比小幅下跌。土地均價(jià)自2017年9月達(dá)到5825.6元/平米的歷史高點(diǎn)之后便進(jìn)入了下行通道，5月份雖有所抬頭，但仍處于下行通道，8月份再次轉(zhuǎn)跌，9月繼續(xù)下跌，創(chuàng)2016年6月以來(lái)新低。易居研究院預(yù)計(jì)，到年底二線城市的土地成交均價(jià)和成交面積將逐漸降溫。

三線城市方面，成交均價(jià)創(chuàng)新高，土地市場(chǎng)依然較為火熱。報(bào)告顯示，9月份三線城市土地成交建筑面積為1227萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲15.3%，同比上漲120.9%；成交均價(jià)為2339元/平方米，環(huán)比上漲1.6%，同比上漲21.5%，創(chuàng)歷史新高。

值得注意的是，10月8日晚間，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策。此前8月底呼和浩特提出全面停止去庫(kù)存調(diào)控措施。一些過(guò)去庫(kù)存量較大的城市和部分三四線熱點(diǎn)城市，目前的去庫(kù)存任務(wù)已經(jīng)基本完成。易居研究院預(yù)計(jì)，在因城施策背景下，或?qū)⒂懈喑鞘懈M(jìn)退出去庫(kù)存政策。目前三線城市土地市場(chǎng)余溫尚在，但是隨著政策的變化和購(gòu)買力的透支，預(yù)計(jì)到明年三線城市的土地成交均價(jià)和成交面積將呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。

地市整體降溫趨勢(shì)不變

整體來(lái)看，40 城土地市場(chǎng)維持了降溫趨勢(shì)。 報(bào)告指出，7月31日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議指出堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

下半年住建部頻繁約談房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的城市，預(yù)計(jì)部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策還有升級(jí)的空間。同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)會(huì)議指出進(jìn)一步完善差別化房地產(chǎn)信貸政策，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)泡沫化。10月8日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。10月7日，央行宣布定向降準(zhǔn)1%，釋放約7500億元增量資金。對(duì)此，易居研究院分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，降準(zhǔn)對(duì)房企資金壓力的緩解作用有限。在調(diào)控趨嚴(yán)背景下，房企資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計(jì)全國(guó)的土地市場(chǎng)仍會(huì)逐漸降溫。

附：40個(gè)典型城市分類

4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳；

22個(gè)二線城市：大連、蘇州、福州、南京、青島、杭州、長(zhǎng)春、佛山、南寧、成都、南昌、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、西安、廈門、昆明、合肥、沈陽(yáng)、寧波、蘭州、濟(jì)南；

14個(gè)三四線城市：揚(yáng)州、東莞、岳陽(yáng)、無(wú)錫、襄陽(yáng)、荊州、金華、惠州、煙臺(tái)、洛陽(yáng)、桂林、徐州、北海、廊坊。

報(bào)告來(lái)源：上海易居房地產(chǎn)研究院　執(zhí)筆人：沈昕

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