對(duì)于樓市調(diào)控，近期主管部門頻頻發(fā)聲。10月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《中共住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組關(guān)于巡視整改進(jìn)展情況的通報(bào)》表示，堅(jiān)決落實(shí)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位”，加大分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策力度，加快推進(jìn)住房制度建設(shè)。10月29日，新華社發(fā)文，再度官方定調(diào)未來(lái)樓市?？闹赋觥爱?dāng)前有些雜音認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大可能促使政府放松房地產(chǎn)調(diào)控”，同時(shí)表示“決不會(huì)允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄”。

11月2日，一位業(yè)內(nèi) 人士告訴記者，這與當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)生的一些動(dòng)向密切相關(guān)?！跋迌r(jià)限購(gòu)限售的嚴(yán)格執(zhí)行使得市場(chǎng)出現(xiàn)一些下行信號(hào)：包括土地流拍增多、房企降價(jià)促銷增多以及二手房降價(jià)等等。這本質(zhì)上是限價(jià)限購(gòu)限售等調(diào)控政策帶來(lái)的市場(chǎng)正常調(diào)整現(xiàn)象，但這卻引發(fā)了部分利益相關(guān)者的騷動(dòng)，各類消息也就多了起來(lái)。比如：‘某某城市取消限價(jià)’這類消息三番五次就會(huì)出現(xiàn)在自媒體人、房產(chǎn)中介的朋友圈中，引發(fā)業(yè)內(nèi)一次又一次的猜測(cè)和討論。”

近期，決策層的頻繁表態(tài)證實(shí)，調(diào)控未有放松可能性，樓市必將健康、穩(wěn)定發(fā)展。

市場(chǎng)下行 謠言四起

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不安分的“謠言”，各地方政府不得不頻繁調(diào)查處理。2018年6月15日，重慶市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布聲明，傳播“取消限價(jià)”謠言者已受到調(diào)查處理；2018年9月21日，廣州市南沙區(qū)人民政府發(fā)布《關(guān)于不實(shí)信息的聲明》表示：“近期，有個(gè)別自媒體和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員捏造、發(fā)布并傳播“南沙將全面取消限價(jià)”的不實(shí)傳聞，對(duì)南沙房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行秩序產(chǎn)生了嚴(yán)重的不良影響。對(duì)于惡意造謠、擾亂南沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)和個(gè)人，我局將會(huì)同相關(guān)部門按照有關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)肅查處。10月16日，廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局官網(wǎng)發(fā)布公告稱，近期在微信傳播炒作的“廈門樓市全面取消限購(gòu)”，屬2015年1月的舊消息，目前廈門市限購(gòu)政策并未取消。

更有甚者，10月24日，部分自媒體和急于促成交易的中介們開始散播“重磅消息”：“國(guó)務(wù)院規(guī)定半年內(nèi)必須放開樓市全部限購(gòu)?！敝{言文章打開一看，依據(jù)則是一份今年5月14日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于開展涉及產(chǎn)權(quán)保護(hù)的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作的通知》文件，與房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)多大關(guān)系。10月26日，人民網(wǎng)緊急辟謠，“房地產(chǎn)取消全面限購(gòu)”并不屬實(shí)。

11月2日，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，現(xiàn)在決策層的表態(tài)只是針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)上的謠言進(jìn)行辟謠，也并非代表當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生了變化。經(jīng)過(guò)過(guò)去兩年多的有效調(diào)控，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于合理回歸的過(guò)程。各地房?jī)r(jià)尤其是二線三線城市出現(xiàn)了大范圍的降價(jià)，一些開發(fā)商也在全國(guó)范圍內(nèi)開始做一些價(jià)格調(diào)整，其中剛需的降幅達(dá)到百分之十到十五，高端豪宅的降幅達(dá)到百分之十五到三十。預(yù)計(jì)到明年上半年，房地產(chǎn)降價(jià)的會(huì)越來(lái)越多。

易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也表示，當(dāng)前多數(shù)城市降溫，但看多者仍然存在，還有大量投資者與開發(fā)商想要抄底，期望下一輪暴漲與暴利，因此敲下警鐘是有必要的。

58安居客房產(chǎn)研究院 分析師張波認(rèn)為這次定調(diào)“正當(dāng)其時(shí)”，用“決不會(huì)”三個(gè)字也表明了政府調(diào)控堅(jiān)持從緊不放松的堅(jiān)決態(tài)度，對(duì)當(dāng)下樓市市場(chǎng)預(yù)期起到了明確清晰的引導(dǎo)作用，并且在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)發(fā)布顯得頗有力度。

從緊調(diào)控

有關(guān)調(diào)控放松的謠言，出現(xiàn)在樓市初步降溫時(shí)。張波認(rèn)為，這次官方定調(diào)向市場(chǎng)釋放的信號(hào)是“不會(huì)放松調(diào)控以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”。

“從10月31日中央政治局會(huì)議傳達(dá)的信息來(lái)看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中有變，經(jīng)濟(jì)下行壓力的確有所加大，部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難較多，長(zhǎng)期積累的風(fēng)險(xiǎn)隱患有所暴露。但這并不代表樓市調(diào)控會(huì)放松。本輪調(diào)控從2016年3月開始，至今已經(jīng)超過(guò)兩年半，而樓市明顯降溫的分水嶺是今年7月的中央政治局會(huì)議。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，9月降溫速度已經(jīng)明顯超過(guò)8月，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已經(jīng)得到明顯遏制，一二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)更是轉(zhuǎn)為企穩(wěn)。”

回顧近一年的調(diào)控政策，中央對(duì)樓市的調(diào)控一直保持從緊的堅(jiān)決態(tài)度。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2018年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達(dá)405次，比2017年同期上漲接近80%；從調(diào)控的城市分布來(lái)看，相比之前集中在二三線城市，房地產(chǎn)調(diào)控從中央到地方，從一二線城市到三四線城市均有大量分布，更多的城市加入了調(diào)控的行列。

2017年， 總書記就提出了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位；2018年新年伊始，新華社發(fā)表了一篇題為《“房住不炒”讓房?jī)r(jià)漸回理性》的觀察文章，提出房地產(chǎn)市場(chǎng)“從緊”調(diào)控，被大家普遍認(rèn)定為春節(jié)后全國(guó)樓市調(diào)控走向的政策基調(diào)；為了鞏固調(diào)控效果，五一前后，住建部約談西安、海口、三亞、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽(yáng)、徐州、佛山等10個(gè)城市負(fù)責(zé)人；7月31日的政治局會(huì)議再度定調(diào)，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，加碼調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)成為共識(shí)；而從8月開始，2個(gè)多月時(shí)間內(nèi)，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)50個(gè)城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)監(jiān)管政策加碼的通知。這些政策 主要的特點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的專項(xiàng)整治。

除此之外，各地開始調(diào)控租賃市場(chǎng)。包括北京等多個(gè)城市在8月針對(duì)房租上漲發(fā)布政策，有關(guān)部門約談自如等長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)。

“從調(diào)控的程度看，數(shù)據(jù)預(yù)警+約談波動(dòng)城市+問(wèn)責(zé)過(guò)快上漲，樓市調(diào)控從過(guò)去地方主導(dǎo)到現(xiàn)在地方負(fù)擔(dān)主體責(zé)任，到住建部等多部委加強(qiáng)指導(dǎo)，不斷升級(jí)加碼?！敝性禺a(chǎn) 分析師張大偉表示，從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，“打補(bǔ)丁”、“管秩序”成為近幾個(gè)月樓市調(diào)控重點(diǎn)，從住建部到主要城市，均在發(fā)布秩序整頓政策與文件。

市場(chǎng)洗牌

硬幣都有兩面性，在一些樂(lè)觀的地產(chǎn)人士看來(lái)，沒(méi)有壞消息就是好消息。

11月2日，某開發(fā)商高層告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，住建部表態(tài)之后，打破了一些企業(yè)、地方政府、投資者抱有市場(chǎng)再次火爆的幻想，大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期會(huì)更加趨于穩(wěn)定。在這種情況下，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)在一個(gè)區(qū)間內(nèi)小幅波動(dòng)。

上海易居地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也表示，新華社發(fā)文以及住建部的通報(bào)屬于重申和強(qiáng)調(diào)既有的調(diào)控政策，一定程度上會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期。而沒(méi)有發(fā)布新的政策或措施，說(shuō)明目前市場(chǎng)政策已經(jīng)企穩(wěn)。

張波認(rèn)為，未來(lái)調(diào)控將呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：“ ，可以預(yù)計(jì)未來(lái)因城施策更為準(zhǔn)確化，加大分類調(diào)控將成為下一步的重點(diǎn)，一線城市成交量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)狀下，維持政策不放松是主方向； 三四線城市受棚改影響房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力依然較強(qiáng)的情況下，部分城市調(diào)整貨幣化安置的政策將快速出臺(tái)；而二線城市由于分化明顯，調(diào)控的力度上會(huì)呈現(xiàn)更大的差異化；第二，政府將會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格打擊樓市亂象。傳播市場(chǎng)調(diào)控放松的謠言亦屬于重點(diǎn)打擊的亂象之一。樓市穩(wěn)定的三要素，包括房?jī)r(jià)穩(wěn)定、地價(jià)穩(wěn)定、預(yù)期穩(wěn)定，只有良好的預(yù)期才能保證樓市更為健康的發(fā)展?！?/p>

上述調(diào)控基調(diào)背后，市場(chǎng)又將走向何方？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，首先在堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖的情況下，可預(yù)見的是市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì)會(huì)更加明顯，這種現(xiàn)象大概會(huì)一直持續(xù)到明年三季度。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖可能造成企業(yè)資金面越來(lái)越緊張。部分中小企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)賣資產(chǎn)、賣項(xiàng)目的狀況，或者被其他大型開發(fā)企業(yè)收購(gòu)，甚至這一輪市場(chǎng)中會(huì)出現(xiàn)比如像順馳，綠城這種大型品牌開發(fā)企業(yè)被其他的開發(fā)商收購(gòu)的現(xiàn)象。

他表示，除了個(gè)別央企國(guó)企基本面尚可之外，絕大部分開發(fā)企業(yè)面臨資金面的緊張狀況。尤其是杠桿加的比較足、比較激進(jìn)的一些民企，比如閩系或者浙江系的開發(fā)企業(yè)等資金面尤其緊張，接下來(lái)這些開發(fā)企業(yè)的變化值得重點(diǎn)關(guān)注。

親戚買房CEO蔡照明認(rèn)為，此次定調(diào)已經(jīng)說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去一整套恐慌式定價(jià)運(yùn)行邏輯已經(jīng)發(fā)生改變，房子必將回歸其使用價(jià)格，而非投資價(jià)值。之所以相信這樣的改變，并非看決心，而是決策層已經(jīng)找到一套精準(zhǔn)調(diào)控的方法，通過(guò)限購(gòu)、限貸來(lái)控制進(jìn)場(chǎng)人數(shù)和每個(gè)人的資金量，進(jìn)而控制市場(chǎng)溫度，控制房?jī)r(jià)。而政府之所以堅(jiān)持這樣的邏輯在于：寧愿房?jī)r(jià)不漲，也不愿承受房?jī)r(jià)飛漲帶來(lái)的資產(chǎn)泡沫破裂危險(xiǎn)。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！