日前，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布了2018年11月《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。報(bào)告指出，2018年10月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體退熱，一二三四線城市均穩(wěn)中有降。預(yù)測(cè)短期內(nèi)一二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進(jìn)一步下降。

10月全國樓市整體退熱 房?jī)r(jià)均穩(wěn)中有降

報(bào)告指出，在諸多內(nèi)外因素的綜合作用下，2018年10月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體退熱，一二三四線城市均穩(wěn)中有降。2018年10月142個(gè)樣本城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下跌0.296%。房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市為58個(gè)，比6月減少61個(gè)，占樣本數(shù)的40.8%。房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體趨穩(wěn)，對(duì)于防范宏觀系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、加快房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)具有重要意義。

一線城市房?jī)r(jià)集體微降。2018年10月，在中央嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲的政策背景下，北京、深圳房?jī)r(jià)回升進(jìn)程中斷，廣州樓市由熱轉(zhuǎn)冷。與2018年9月相比，10月一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比平均下跌1.857%，跌幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。廣州、北京、深圳、上海四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)均環(huán)比下跌。其中10月深圳環(huán)比下跌0.83%，北京環(huán)比下跌1.99%，廣州環(huán)比下跌1.9%，上海環(huán)比下跌2.71%。與上年同期相比，2018年10月一線城市平均同比漲幅降至1.277%，其中北京同比上漲0.52%，深圳同比上漲3.45%，廣州同比上漲12.11%，上海同比下跌10.97%。

準(zhǔn)一線及二線城市房?jī)r(jià)總體回調(diào)。2018年10月，準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比平均下跌1.415%，跌幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大1.25個(gè)百分點(diǎn)。除蘇州環(huán)比接近持平外，重慶、天津、杭州房?jī)r(jià)均環(huán)比下跌，10月重慶房?jī)r(jià)環(huán)比下跌3.57%，下跌速度加快。10月準(zhǔn)一線城市平均同比漲幅收窄至10.77%。2018年10月二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.941%，跌幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大0.209個(gè)百分點(diǎn)。除了沈陽、東莞、寧波、武漢、無錫微漲外，其它二線城市房?jī)r(jià)均下跌。西安、青島、成都等曾經(jīng)的熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌相對(duì)較快。

三四線城市小半上漲，房?jī)r(jià)漲速持續(xù)回落。2018年10月，三四線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.118%。過半三四線城市房?jī)r(jià)下跌，118個(gè)樣本城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市僅為52個(gè)，上漲城市占比44%。下跌的城市達(dá)66個(gè)，下跌城市占比56%。從2018年以來累計(jì)漲幅看，10月三四線城市平均累計(jì)上漲11.032%，累計(jì)漲幅在10%以上的城市為65個(gè)。

預(yù)測(cè)一二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降 三四線城市漲速將進(jìn)一步下降

對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)。報(bào)告認(rèn)為，中央抑制房?jī)r(jià)上漲的決心沒有發(fā)生改變。這不僅對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，同時(shí)將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實(shí)處。

國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜多變，市場(chǎng)不確定性顯著增加。美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期，國際資本市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇，這些不確定因素短期內(nèi)可能增強(qiáng)市場(chǎng)觀望情緒。

住房資金面略有改善。2018年下半年特別是四季度以來，隨著定向降準(zhǔn)等穩(wěn)健性貨幣政策的實(shí)施，市場(chǎng)利率有所下降，首套房貸利率大幅上浮現(xiàn)象也得到改善。部分開發(fā)企業(yè)資金鏈較為緊張，為了生存采取降價(jià)促銷回籠資金策略，將對(duì)二三四線城市及一線城市遠(yuǎn)郊房?jī)r(jià)形成向下沖擊。

調(diào)控政策向三四線城市延伸，使三四線城市住房投資投機(jī)活動(dòng)受到抑制。限購、限售的城市繼續(xù)增加，多個(gè)熱點(diǎn)三四線城市被住建部約談，調(diào)控政策由一二線城市向三四線城市深入。2018年，全國各地出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)數(shù)百次。

棚改貨幣化政策淡出，對(duì)快速上漲的三四線城市房?jī)r(jià)起到釜底抽薪的功效。棚改貨幣化政策起到短期內(nèi)迅速擴(kuò)大住房需求及縮減供給的作用，對(duì)三四線乃至二線城市住房市場(chǎng)具有較強(qiáng)的剌激效應(yīng)。

基于以上因素綜合推測(cè)，報(bào)告認(rèn)為，短期內(nèi)一二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進(jìn)一步下降。

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