4月26日，海南住建、自然資源和規(guī)劃、財政、公安、稅務、金融等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持和規(guī)范住房租賃市場發(fā)展的通知》，從財政、金融、用地及服務管理支持住房租賃經(jīng)營，推動建立符合海南自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港發(fā)展要求的租購并舉住房制度，進一步支持和規(guī)范租賃住房土地供給和建設管理工作，盤活閑置社會房源，提高資源使用效率。

一、鼓勵多主體參與住房租賃經(jīng)營

關(guān)鍵詞：鼓勵國內(nèi)外專業(yè)住房租賃平臺公司在海南開拓業(yè)務

鼓勵個人、中介機構(gòu)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房租賃平臺公司等多主體參與住房租賃經(jīng)營。鼓勵個人出租閑置房源，增加市場供應量。規(guī)范中介機構(gòu)行為，提供安全、高質(zhì)量的住房租賃服務。扶持住房租賃企業(yè)規(guī)?；l(fā)展，延長并完善住房租賃產(chǎn)業(yè)鏈，提供高品質(zhì)、個性化服務。積極引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可成立租賃管理部門自持商品住房租賃經(jīng)營，也可與住房租賃企業(yè)、中介機構(gòu)、住房租賃平臺公司合作，利用已建成商品房或新建商品房開展租賃業(yè)務。鼓勵國內(nèi)外專業(yè)住房租賃平臺公司，利用其平臺資源和優(yōu)勢，在海南拓展住房租賃業(yè)務，特別是提供季節(jié)性短租服務。鼓勵住房租賃平臺公司在房東管理、接待租客、裝修設計、個性服務、宣傳推廣等方面提供培訓和增值服務，提高房源品質(zhì)，提升客戶體驗。

支持市場主體以共享經(jīng)濟的理念和模式，推動售后空置房源進入租賃市場。鼓勵發(fā)展分時度假、在線租賃、房屋分享等各類共享型居住產(chǎn)品。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、中介機構(gòu)等市場主體及個人，利用共享信息技術(shù)，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺將空置房屋資源進行優(yōu)化配置，提高利用效率，滿足多元化的住宿需求。

二、多渠道支持住房租賃經(jīng)營

關(guān)鍵詞：

- 個人扣除所得稅 企業(yè)享受生活性服務業(yè)支持政策

- 金融機構(gòu)給個人提供租房信貸 企業(yè)提供融資貸款服務

- 個人提供租房信貸 企業(yè)提供融資貸款服務

- 企業(yè)或機構(gòu)可辦理住房租賃經(jīng)營業(yè)務營業(yè)執(zhí)照

（一）財稅支持上，符合個人所得稅專項附加扣除條件的住房租金，按規(guī)定予以扣除。中介機構(gòu)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房租賃平臺公司開展住房租賃業(yè)務，可按相關(guān)規(guī)定享受生活性服務業(yè)的各項支持政策。對利用存量商品住宅用地開發(fā)或存量商品住房轉(zhuǎn)型為租賃住房的項目，市縣政府可根據(jù)租賃經(jīng)營繳納的市縣稅收留成部分，結(jié)合本地區(qū)實際制定具體補助政策，對符合一定條件的給予適當獎勵補助。

（二）金融支持上，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)在風險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對專業(yè)化、機構(gòu)化租賃住房企業(yè)的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供符合其經(jīng)營特點的中長期貸款和金融解決方案。引導和支持金融機構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產(chǎn)品,并為個人提供租房信貸等服務。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工庫存商品住房用于出租經(jīng)營的，金融機構(gòu)可通過經(jīng)營性物業(yè)貸款等產(chǎn)品給予后續(xù)融資支持。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），吸引社會化投資，多渠道籌集資金。鼓勵保險公司創(chuàng)新產(chǎn)品服務，針對租賃人員集中的住宅小區(qū)、個人私宅,開發(fā)費用低廉、投保簡便、保障豐富的保險產(chǎn)品，為住房租賃企業(yè)和私宅業(yè)主提供保險風險保障。

（三） 加大用地支持，在符合規(guī)劃的前提下，允許存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型建設租賃住房，在年度住房實施計劃中單列，同時應按照本通知關(guān)于租賃住房用地的規(guī)定，重新簽訂土地出讓合同、辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。利用存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型建設租賃住房的，可按照新土地使用條件下土地使用權(quán)市場評估價格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場評估價格的差額，補繳或退還出讓價款。在2020年底前，各市縣應當組織編制租賃住房用地基準地價，并按程序報省政府批準后實施。在租賃住房用地基準地價出臺前，租賃住房用地的基準地價可按現(xiàn)行商品住宅用地基準地價的60%執(zhí)行，具體比例由市縣政府結(jié)合實際確定。產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)用地可配套建設租賃住房等生活服務設施，其建筑面積比例不超過總建筑面積15%，按原用途使用土地，但不得分割轉(zhuǎn)讓。

（四）簡化辦理手續(xù)。貫徹落實“放管服”改革要求，簡化辦理住房租賃經(jīng)營相關(guān)手續(xù)，減輕個人和企業(yè)負擔。中介機構(gòu)、住房租賃企業(yè)、住房租賃平臺公司申請辦理住房租賃經(jīng)營業(yè)務的營業(yè)執(zhí)照，市場監(jiān)督管理部門應當予以支持，統(tǒng)一將該業(yè)務范圍登記為“住房租賃經(jīng)營”。公安部門可以為住房租賃企業(yè)開通手機APP或信息采集客戶端，為住房租賃企業(yè)登記租住人員信息提供接入相關(guān)業(yè)務系統(tǒng)的便利。消防部門可為住房租賃企業(yè)提供消防安全提示等相關(guān)服務，督促住房租賃相關(guān)主體落實消防安全生產(chǎn)責任，提高消防安全意識。物業(yè)服務企業(yè)應協(xié)助開展信息采集和租賃服務管理工作，并在保障當事人權(quán)益、維護秩序、保障安全、提供住房租賃相關(guān)信息方面，向住房租賃企業(yè)提供相應的便利。

三、提供住房租賃市場服務

關(guān)鍵詞：

- 建立政府住房租賃服務平臺提供房源核驗

- 推行統(tǒng)一住房租賃合同示范文本

- 居民租房也可享受社保子女入學等公共服務

（一）提供交易服務。省住房城鄉(xiāng)建設部門要在升級改造房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)（網(wǎng)簽系統(tǒng)）的基礎上，加快建立政府住房租賃服務平臺，向社會提供房源核驗、住房租賃信息發(fā)布、住房租賃合同網(wǎng)上簽約、市場主體信用信息查詢、信用評價等對外服務。政府住房租賃服務平臺可鏈接銀行、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、住房租賃企業(yè)、行業(yè)組織、商業(yè)網(wǎng)站運營者等各類市場主體的租賃服務平臺，加大合作力度，不斷豐富服務功能。同時，探索與銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺等在支付、實名認證、信用認證、增值權(quán)益、平臺推廣等服務方面開展合作，加快探索建立房屋租賃資金監(jiān)管制度，加強租金監(jiān)管。

（二）保障租賃權(quán)益。省住房城鄉(xiāng)建設部門要會同市場監(jiān)督管理部門制定并推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，全面推進住房租賃合同網(wǎng)上簽約備案。優(yōu)化住房租賃交易流程，建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)中介機構(gòu)備案制度，強化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。加強住房租賃市場監(jiān)測，為政府決策提供基礎數(shù)據(jù)。

（三） 通過政府住房租賃服務平臺，將住房租賃合同網(wǎng)簽備案信息與稅務、金融、住房公積金、市場監(jiān)督管理、公安、教育、社保等部門信息互通共享，各相關(guān)主管部門根據(jù)住房租賃合同網(wǎng)簽備案等信息，落實租賃主體相關(guān)稅收、信貸優(yōu)惠政策，并依法依規(guī)提供居住證、子女入學、社保、住房保障等公共服務。

四、規(guī)范用地供應管理

關(guān)鍵詞：

- 商務聚集區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)新增商品住宅用地租賃住房配建不低于15%

- 租賃住房用地可先租后讓

- 租賃住房用地 出讓年限不超過70年

- 租賃用地和房屋不動產(chǎn)權(quán)證不分證辦理

（一）加強供地方案審核。對確需新增供應租賃住房用地的，在土地供應前，市縣人民政府應當組織自然資源規(guī)劃、住房建設、生態(tài)環(huán)境、財政、商務、水務等部門，對擬供應租賃住房用地的房屋性質(zhì)、開發(fā)建設要求、轉(zhuǎn)讓管理要求、租賃管理要求等相關(guān)限定條件進行審定，并作為土地出讓條件載入土地出讓公告，同時列為土地出讓合同的必要條款，并按照“誰提出、誰監(jiān)管”的要求做好相關(guān)供后管理工作。

在商務聚集區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的新增商品住宅用地，相關(guān)市縣政府應在出讓條件中明確商品住房應當配建不低于15%的租賃住房。

（二）完善用地供應方式。根據(jù)租賃住房項目的實際需要，分類采取以下方式供應土地：

1、招標拍賣掛牌出讓。在公平、公正、不排除多個潛在市場競爭主體的前提下，可就競買人業(yè)績、開發(fā)資質(zhì)、開發(fā)建設要求、企業(yè)誠信等設定競買條件，采取招掛結(jié)合（先招標后掛牌或拍賣）或者招標拍賣掛牌出讓方式供地。

2、協(xié)議出讓。政府平臺公司建設租賃住房的，可采取協(xié)議出讓方式供地。

3、先租后讓。以招標拍賣掛牌方式將5-10年內(nèi)的土地出租給土地使用人，由土地使用人按照合同約定支付租金并進行開發(fā)利用，租賃期滿達到合同約定的繼續(xù)履約條件的，按照協(xié)議出讓方式辦理剩余年期的土地出讓手續(xù)。

（三）合理確定出讓底價。市縣自然資源規(guī)劃主管部門供應租賃住房用地時，應當委托有資質(zhì)的土地評估機構(gòu)根據(jù)租賃住房用地基準地價，并充分結(jié)合本地區(qū)租賃住房市場情況、租賃住房管理要求等情況進行評估，經(jīng)市縣政府集體決策，綜合確定租賃住房用地出讓底價。

（四）明確土地出讓年限。租賃住房用地 出讓年限不超過70年。

（五）嚴格出讓合同和土地登記管理。土地供應后，土地出讓合同應當明確約定租賃住房用地轉(zhuǎn)讓條件、受讓人的出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、禁止分割轉(zhuǎn)讓等內(nèi)容，并同時記載于不動產(chǎn)權(quán)證和不動產(chǎn)登記簿上。對土地出讓合同約定整體持有的租賃用地和房屋，應當核發(fā)一本不動產(chǎn)權(quán)證，不得分證辦理，并在不動產(chǎn)登記簿上和不動產(chǎn)權(quán)證書上注明“整體持有，不得分證辦理”。

不動產(chǎn)權(quán)利人的出資比例和股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變的，應事先經(jīng)出讓人同意。

五、建立健全行業(yè)監(jiān)管機制

關(guān)鍵詞：

- 租賃住房用地使用要整體持有不得分割出讓土地

- 人均住房使用面積不宜低于6平方米

- 禁止住房租賃企業(yè)自行開展“租金貸”業(yè)務

（一）嚴格轉(zhuǎn)讓管理。租賃住房用地應當由土地使用權(quán)人整體持有，不得分割轉(zhuǎn)讓土地，也不得對外分割銷售建成的租賃住房。對因破產(chǎn)、重組等各種特殊情形，原土地使用權(quán)人確無法繼續(xù)持有的，經(jīng)市縣人民政府批準后，可以整體打包方式依法轉(zhuǎn)讓，有關(guān)約定權(quán)利義務隨之轉(zhuǎn)移。

整體轉(zhuǎn)讓或出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、實際控制人等改變后，租賃住房規(guī)劃用途和實際使用性質(zhì)不得改變，必須繼續(xù)用于租賃，并按租賃使用合同保持原租賃關(guān)系。

上述轉(zhuǎn)讓管理要求應納入土地出讓合同，同時約定相關(guān)違約責任。

（二）強化抵押監(jiān)管。土地出讓合同中應當明確，租賃住房用地和房屋抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)時，抵押物買受人資格須經(jīng)市縣人民政府認定，符合租賃住房運營管理要求。

（三）規(guī)范租賃行為。租賃住房及其附屬設施應當符合消防、治安、衛(wèi)生等方面的標準和要求。出租住房以原規(guī)劃設計為居住空間的房間為 小出租單位，且人均租住使用面積不宜低于6平方米。出租人（包括個人、企業(yè)）對租賃住房的結(jié)構(gòu)、消防、空氣質(zhì)量等承擔主體責任。住房租賃合同 長期限一般不得超過5年。

（四）規(guī)范“租金貸”業(yè)務。住房租賃企業(yè)不得自行開辦“租金貸”等金融業(yè)務，不得與無放貸資質(zhì)的機構(gòu)合作開展“租金貸”等業(yè)務，不得誘導承租人簽訂“租金貸”協(xié)議，不得為承租人提供擔保等增信措施。金融機構(gòu)開展“租金貸”業(yè)務時，應確保承租人作為金融消費者的知情權(quán)。金融機構(gòu)不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的住房租賃企業(yè)、中介機構(gòu)合作提供金融服務。

（五）加強行業(yè)自律。充分發(fā)揮省房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀業(yè)協(xié)會、省物業(yè)協(xié)會等行業(yè)協(xié)會的作用，引導社會力量參與房屋租賃日常管理，制定、完善房屋租賃行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為準則，強化行業(yè)自律，督促指導中介機構(gòu)、住房租賃企業(yè)及時采集租賃房屋、租住人員等信息，并上報住房租賃管理部門。

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