五月的?？谝羊滉査苹穑诤？谑行阌^(qū)永秀花園，工人們正在對1035套住房加緊裝修。今年下半年，這些可以拎包入住的人才租賃住房，將迎來它們的新主人。不一樣的是，這些房子屬于不動產(chǎn)投資信托基金（簡稱“REITs”）的資產(chǎn)。

“建立和完善房地產(chǎn)長效機制，防止房價大起大落”是海南全面深化改革的重要任務(wù)。為維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，海南通過政府引導(dǎo)與社會資本共同出資設(shè)立不動產(chǎn)投資信托基金（簡稱“REITs”），適時收購中小房地產(chǎn)企業(yè)存量房產(chǎn)，優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以市場化手段促進租賃住房可持續(xù)發(fā)展，防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險向財政風(fēng)險轉(zhuǎn)換。

首期省人才租賃住房REITs于2019年3月26日成功發(fā)行，4月8日在深圳證券交易所掛牌上市，首期規(guī)模為8.7億元，期限18年，可提供1035套人才租賃住房。這是海南首單REITs，也是全國首單省級人才租賃住房REITs。

為了打造一支專業(yè)的運營團隊，海南通過招商引資方式，引進業(yè)內(nèi)知名基金公司深創(chuàng)投、中聯(lián)基金，與海南控股合資成立海南樂居不動產(chǎn)基金公司。該公司由深創(chuàng)投選派專業(yè)人員扎根海南負(fù)責(zé)REITs基金設(shè)立、運營、管理，為海南REITs發(fā)展供給專業(yè)智力資源，同時面向本地招聘人才，加大本土人才培養(yǎng)力度。

據(jù)介紹，首單REITs選擇海口永秀花園1035套現(xiàn)房作為底層基礎(chǔ)資產(chǎn)，以人才租賃住房作為突破口，政策上更具可操作性。通過將人才租賃住房納入公租房管理，免繳REITs實施過程涉及的相關(guān)稅費，可有效降低資產(chǎn)成本，滿足REITs發(fā)行上市的資產(chǎn)收益條件。

各大銀行是REITs的購買主體，海南針對性地成立專門工作小組，上門路演宣傳，對標(biāo)地方專項債券，降低REITs發(fā)行成本。本次發(fā)行受到8家國有商業(yè)銀行、股份制銀行以及地方銀行的踴躍認(rèn)購，超額認(rèn)購倍數(shù)2.16倍，發(fā)行利率4.5%，創(chuàng)同期同類產(chǎn)品發(fā)行成本新低。

海南省發(fā)展控股有限公司REITs項目負(fù)責(zé)人馮冠告訴記者，計劃六月底完成600套人才租賃住房裝修，八月底完成全部的1035套裝修。“目前已經(jīng)和中海油達成租賃意向，他們的員工到時候可以住進來，中免、國旅等客戶也在洽談中，我們預(yù)計九月份的入住率可以達到70%以上?！瘪T冠說。

海南省財政廳廳長王惠平介紹，通過REITs收購存量房屋用于出租，有利于培育租賃市場，引導(dǎo)傳統(tǒng)的商品房買賣向房屋租賃市場發(fā)展，推動海南房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型。

同時，有利于解決人才住房問題。首期省人才租賃住房REITs通過盤活存量房源，可為來瓊工作的人才提供1035套租賃住房，有利于發(fā)揮人才住房作為招商引才的政策工具作用，助力百萬人才進海南行動計劃政策落地。

第三，有利于防止房地產(chǎn)風(fēng)險向金融風(fēng)險轉(zhuǎn)變。不動產(chǎn)投資信托基金可適時收購房地產(chǎn)企業(yè)存量房產(chǎn)，解決部分中小房地產(chǎn)商可能出現(xiàn)的流動性困難問題，有效防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險。首期收購的1035套存量房產(chǎn)通過REITs方式退出，打通了存量房地產(chǎn)等不動產(chǎn)在資本市場退出通道，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，有利于為全國探索出一條以市場化手段有效調(diào)控房地產(chǎn)的改革路徑，有利于推動海南資產(chǎn)證券化，對海南的綠水青山轉(zhuǎn)化為金山銀山也具有重要意義。

此舉還有利于爭取全國首批公募REITs試點資格。目前中國證監(jiān)會正在積極研究推出公募REITs。首單REITs的成功發(fā)行，有利于海南向中央積極爭取REITs公募試點。

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