按照往年慣例，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作的中央政治局會(huì)議有望近期召開(kāi)，其對(duì)樓市調(diào)控會(huì)做何種表態(tài)，或?yàn)橄掳肽晔袌?chǎng)走向定下基調(diào)。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化性特征日益明顯，政策管控在部分地區(qū)又趨于強(qiáng)化，預(yù)計(jì)三季度政策面堅(jiān)持一城一策，部分地區(qū)可能會(huì)繼續(xù)收緊，這會(huì)對(duì)一些價(jià)格過(guò)高城市的市場(chǎng)交易形成抑制效應(yīng)，房企需要靈活制定去庫(kù)存的策略。

七次會(huì)議五次涉及房地產(chǎn)

從2017年7月至今，以經(jīng)濟(jì)為主要議題的中央政治局會(huì)議已經(jīng)召開(kāi)了七次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會(huì)議未提及外，其他五次會(huì)議都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出了重要表述。

如，2018年7月31日的中央政治局會(huì)議提出，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

近的一次是2019年4月19日，中央政治局會(huì)議要求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

這也是2018年下半年連續(xù)兩次未提及房地產(chǎn)內(nèi)容后，中央政治局會(huì)議重提“房住不炒”這一口號(hào)。在業(yè)界看來(lái)，此舉也在意料之內(nèi)。

2019年一季度，由于政策放松的預(yù)期以及資金面的實(shí)際寬松、信貸利率的實(shí)際下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出升溫狀態(tài)，樓市“小陽(yáng)春”起量，熱點(diǎn)城市搶地風(fēng)潮再起。

這種背景下，中央政治局會(huì)議再次提及房住不炒，表明了對(duì)于熱點(diǎn)城市市場(chǎng)升溫的緊密關(guān)注，打破了之前熱點(diǎn)城市放松限購(gòu)限貸的預(yù)期，也是為了防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

今年4月份的中央政治局會(huì)議定下樓市調(diào)控基調(diào)之后，后續(xù)部委和地方政府的調(diào)控政策也隨之而來(lái)。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉表示，2019年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)251次，相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次，同比上漲了31%。

“房地產(chǎn)調(diào)控政策從4月中旬開(kāi)始出現(xiàn)了明顯收緊趨勢(shì)。近兩個(gè)月房地產(chǎn)調(diào)控近百次，密度在歷史看，處于 階段?！睆埓髠シQ。

就在中央政治局會(huì)議召開(kāi)當(dāng)天（4月19日），按照穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案確定的月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核的要求，住建部對(duì)2019年 季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的6個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

一個(gè)月后的5月18日，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控城市主體責(zé)任，住建部又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

住建部要求各地堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，始終堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，及時(shí)解決市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的問(wèn)題，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求落到實(shí)處，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

被住建部“黃牌”警告的蘇州市，在今年5月11日和7月24日，連續(xù)兩次升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控措施。

蘇州為何要連續(xù)升級(jí)調(diào)控？蘇州市人民政府發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，樓市調(diào)控升級(jí)是基于“堅(jiān)持’房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’定位，落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求，遏制投機(jī)炒房，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期”而出臺(tái)。

而開(kāi)封樓市政策一日游事件更給外界傳遞出調(diào)控不會(huì)輕易松動(dòng)的信號(hào)。7月19日，開(kāi)封市住建局發(fā)文調(diào)整樓市限售政策，被認(rèn)為是三四線城市因樓市低迷而實(shí)施的調(diào)控松動(dòng)之舉，但 之后，開(kāi)封市住建局自己又主動(dòng)對(duì)外宣布撤銷該文件。

對(duì)于撤銷文件的原因，開(kāi)封市住建局7月20日稱，鑒于其作出的“調(diào)整新購(gòu)商品住房交易時(shí)限及撤銷備案限制”的決定，未進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和論證，對(duì)由此可能產(chǎn)生的市場(chǎng)影響缺乏充分的預(yù)判和評(píng)估，故撤銷此決定，收回相關(guān)文函。

蘇州升級(jí)調(diào)控，以及開(kāi)封松綁政策一日游，兩地措施不同，但背后邏輯趨于一致：當(dāng)前樓市調(diào)控易緊難松。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，蘇州此次政策加碼，和開(kāi)封松綁限售政策叫停是類似的，即房住不炒是今年下半年的政策邏輯，不存在放松的可能。相關(guān)市場(chǎng)參與主體一定要充分認(rèn)識(shí)到當(dāng)前穩(wěn)定市場(chǎng)的重要性。而類似政策出臺(tái)，也對(duì)后續(xù)繼續(xù)管控投資投機(jī)需求和穩(wěn)預(yù)期等形成了較好的條件。

下半年房企降價(jià)促銷？

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷暖波動(dòng)與政策調(diào)整息息相關(guān)，且又為下一步的政策調(diào)整提供依據(jù)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英對(duì) 財(cái)經(jīng)表示，如要預(yù)測(cè)后續(xù)政策方向，首先要關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格、成交量?jī)纱笾笜?biāo)的變化，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”仍將是調(diào)控的主基調(diào)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～6月份，全國(guó)商品房銷售面積75786萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，降幅比1～5月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降1.0%。商品房銷售額70698億元，增長(zhǎng)5.6%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2018年全國(guó)商品房銷售面積超過(guò)17億平方米，創(chuàng)下歷史新高，2019年上半年銷售面積即便同比下降1.8%，但總量依然處于近年來(lái)較高水平。

7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)、新聞發(fā)言人毛盛勇在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，結(jié)合房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)銷售、開(kāi)工面積、土地成交等指標(biāo)綜合來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總的還是平穩(wěn)的。從下一階段來(lái)看，一方面城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)推進(jìn)，剛需和改善性的需求還是有的，這是一個(gè)支撐。另一方面，“房住不炒”的理念越來(lái)越深入人心，強(qiáng)調(diào)“因城施策”，強(qiáng)調(diào)城市政府主體責(zé)任，這兩方面的因素綜合在一起，下階段房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是能做到的。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年上半年是積極落實(shí)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”政策的重要階段，部分城市高房?jī)r(jià)現(xiàn)象也得到了很好地遏制。當(dāng)然在實(shí)際過(guò)程中，部分占有較好 等配套的住房依然有炒作的現(xiàn)象，部分看似降價(jià)的銷售也存在違規(guī)收費(fèi)的現(xiàn)象，類似情況都要求繼續(xù)強(qiáng)化房?jī)r(jià)管控，尤其是今年第三季度。政策面進(jìn)一步趨嚴(yán)，對(duì)于相關(guān)房企來(lái)說(shuō)，或在第三季度主動(dòng)進(jìn)行降價(jià)促銷。

他認(rèn)為，三季度政策面以偏緊為主，這或也會(huì)對(duì)市場(chǎng)交易形成抑制效應(yīng)。據(jù)此判斷，住宅庫(kù)存上升的可能性會(huì)增大，部分房企也需要靈活制定去庫(kù)存的策略。

雖然總體銷售降幅收窄，已經(jīng)接近去年同期水平，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差異逐漸加大。從商品房銷售面積看，地方樓市冷熱不均，有的漲一倍（北京），有的跌幅超過(guò)五成（海南）。

諸葛找房提供的數(shù)據(jù)顯示，從新房市場(chǎng)看，各級(jí)城市表現(xiàn)各異，一線反彈，二線趨穩(wěn)，三四線降溫。2019年上半年，北上深三個(gè)一線城市商品住宅共成交1254萬(wàn)平方米左右，同比增長(zhǎng)43.89%。二線代表城市成交面積約11410萬(wàn)平方米，同比上漲0.71%，整體成交規(guī)模保持平穩(wěn)。三線代表城市上半年成交面積約5577萬(wàn)平方米，同比下降16.07%，在各線城市中同比下跌 為顯著。

除了成交下降，當(dāng)前三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度下降還體現(xiàn)在土地出讓減少等方面，這對(duì)于一些土地出讓依賴性較大的三四線城市而言，發(fā)展經(jīng)濟(jì)的壓力日益增加，調(diào)整樓市調(diào)控政策的沖動(dòng)可能愈加強(qiáng)烈。

國(guó)仕英表示，雖然中央一直強(qiáng)調(diào)“一城一策，因城施策”，但地方的主導(dǎo)權(quán)及地方城市的調(diào)控方向一直以來(lái)都以中央大目標(biāo)為導(dǎo)向，在中央大目標(biāo)指導(dǎo)下，各城市為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，可以對(duì)當(dāng)前城市政策進(jìn)行微調(diào)，至于政策調(diào)整的種類及程度，還需要根據(jù)當(dāng)前城市的發(fā)展特點(diǎn)來(lái)決定。

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