行情回顧：上周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)漲幅為-4.45%，弱于大盤表現(xiàn)，在29個(gè)中信行業(yè)板塊中排名17位，上漲個(gè)股僅10只，整體表現(xiàn)較差。

成交情況：上周一線城市銷售面積67.1萬(wàn)平方米，環(huán)比減少24%，去化周期61周，環(huán)比上升4.2%；樣本二線城市銷售面積73.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)20%，去化周期77周，環(huán)比上升20.8%。樣本三線城市銷售面積96.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降1%，去化周期36周，環(huán)比上升0.1%。分城市成交數(shù)據(jù)見(jiàn)附件。

近期觀點(diǎn)：“一城一策”邏輯未變，板塊無(wú)需過(guò)度悲觀

上周中信房地產(chǎn)指數(shù)繼續(xù)下探，累計(jì)漲幅為-4.45%，弱于大盤表現(xiàn)，在29個(gè)中信行業(yè)板塊中排名17位，上漲個(gè)股僅10只，整體表現(xiàn)較差，我們的看法如下：

加強(qiáng)金融監(jiān)管意在避免局部城市房?jī)r(jià)過(guò)熱，政策進(jìn)入精準(zhǔn)調(diào)控尾聲階段。從迎來(lái)專項(xiàng)檢查的城市來(lái)看，32城主要是一二線城市和個(gè)別三線城市，共同特征是2019年上半年房?jī)r(jià)同比增速較高。從檢查內(nèi)容來(lái)看，主要是檢查銀行信貸是否存在違規(guī)流向房企和個(gè)人的現(xiàn)象?？梢?jiàn)監(jiān)管層并非全面打壓房地產(chǎn)，意在抑制投機(jī)、避免房?jī)r(jià)過(guò)熱和控制金融風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)全國(guó)性政策繼續(xù)收緊已無(wú)必要，政策進(jìn)入精準(zhǔn)調(diào)控的尾聲，將逐漸企穩(wěn)。

竣工推動(dòng)板塊業(yè)績(jī)釋放，維持 收益觀點(diǎn)。從估值端看，板塊目前未包含政策放松預(yù)期，估值位于歷史低位。業(yè)績(jī)端看，今明房企迎來(lái)竣工持續(xù)好轉(zhuǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目受益于房?jī)r(jià)上漲亦將迎來(lái)利潤(rùn)率修復(fù)，推動(dòng)板塊業(yè)績(jī)釋放。銷售端看，受益于一二線良好基本面，部分房企今年仍將交出優(yōu)異的銷售成績(jī)單，值得關(guān)注。板塊 收益機(jī)會(huì)仍大。

板塊繼續(xù)下探，存在相對(duì)收益機(jī)會(huì)，未來(lái)無(wú)需過(guò)度悲觀。受7.30政治局會(huì)議“不刺激”、房貸利率上調(diào)、金融監(jiān)管加強(qiáng)等多重利空因素影響，地產(chǎn)本周繼續(xù)下挫。我們認(rèn)為政策將趨于溫和，地產(chǎn)板塊 收益的基礎(chǔ)上，有望迎來(lái)相對(duì)收益機(jī)會(huì)。

投資建議：推薦今明兩年銷售好于平均水平、業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)、杠桿水平合理、信托融資依賴程度較低的房企，建議關(guān)注保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商蛇口、華發(fā)股份；同時(shí)，估值低位、業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)、成長(zhǎng)性較好的中小型房企也值得關(guān)注，如藍(lán)光發(fā)展、榮盛發(fā)展、濱江集團(tuán)等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售超預(yù)期下滑，融資收緊影響超預(yù)期，后續(xù)調(diào)控超預(yù)期收緊。

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