《世界經(jīng)濟(jì)與住房發(fā)展報(bào)告》

2018-2019年，全球經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)放緩，并呈現(xiàn)長(zhǎng)期下降的趨勢(shì)。作為全球 的經(jīng)濟(jì)體，美國的經(jīng)濟(jì)增速也在整體上呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。歐洲的經(jīng)濟(jì)增速雖然也在下降，且短期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景并不明朗，但是在2018年6月，歐元集團(tuán)財(cái)長(zhǎng)會(huì)議認(rèn)定希臘債務(wù)危機(jī)結(jié)束，所以盡管債務(wù)問題仍然存在，歐洲大陸的經(jīng)濟(jì)增速在長(zhǎng)期來看是可以恢復(fù)的。與之相應(yīng)，全球住房市場(chǎng)呈現(xiàn)“歐強(qiáng)美弱”的格局，即以德國、法國為代表的歐洲大陸住房市場(chǎng)復(fù)蘇，其中德國的住房?jī)r(jià)格增速的增長(zhǎng)趨勢(shì)尤為明顯，美英兩國的住房?jī)r(jià)格增速則形成下降趨勢(shì)，其中，美國住房市場(chǎng)盡管仍維持一定的價(jià)格增速，但長(zhǎng)期來看是走向低迷的。在經(jīng)濟(jì)因素之外，政治因素對(duì)住房市場(chǎng)的影響在2018-2019年格外顯著，移民、脫歐和對(duì)他國的政治干涉成為部分國家和地區(qū)住房市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈起伏的主要誘因。2019-2020年，預(yù)測(cè)全球經(jīng)濟(jì)仍以低迷為主，回升乏力。（郭宏宇）

《中國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》

2019年中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)運(yùn)行在合理區(qū)間，但下行壓力加大；工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整繼續(xù)推進(jìn)，新動(dòng)能持續(xù)壯大；就業(yè)比較充分，就業(yè)韌性總體較好；消費(fèi)物價(jià)繼續(xù)走高，生產(chǎn)出廠價(jià)格繼續(xù)走弱；進(jìn)口增速降幅超過出口，國際收支改善，外匯儲(chǔ)備平穩(wěn)，官方儲(chǔ)備增長(zhǎng)；支出增速高于收入增速，財(cái)政政策聚力增效；金融運(yùn)行總體平穩(wěn)，金融市場(chǎng)信用分化明顯。2020年面對(duì)不斷回落的全球經(jīng)濟(jì)以及不確定和不穩(wěn)定因素增多的外部環(huán)境，為實(shí)現(xiàn)穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，推進(jìn)穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)、保穩(wěn)定工作，建議著力通過深化改革激發(fā)各方面的活力，調(diào)動(dòng)各方面的積極性，更多依靠改革紅利穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；進(jìn)一步擴(kuò)大高水平對(duì)外開放，促進(jìn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)與國際經(jīng)濟(jì)在更高水平公平競(jìng)爭(zhēng)；加快實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展；適度加大逆周期調(diào)節(jié)力度，保持就業(yè)在合理水平；綜合施策，有效應(yīng)對(duì)價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲；以開放促改革，統(tǒng)籌應(yīng)對(duì)中美經(jīng)貿(mào)摩擦；把握好風(fēng)險(xiǎn)處置的節(jié)奏和力度，切實(shí)防范化解財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)。（汪紅駒 馮明）

《中國住房企業(yè)發(fā)展報(bào)告》

2019-2020年度，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量約為9.7萬家，其增長(zhǎng)趨勢(shì)進(jìn)一步放緩；房企平均規(guī)模繼續(xù)保持緩慢增長(zhǎng)的趨勢(shì)；從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看，全國住房企業(yè)集中度持續(xù)加速提升。房企融資方面，融資規(guī)模增長(zhǎng)繼續(xù)放緩、房企融資渠道全面受限；近年增長(zhǎng)較快的海外債券融資受到政策限制的同時(shí)成本也上升較快。房企土地購置行為更趨理性，地價(jià)繼續(xù)保持穩(wěn)定較慢的增長(zhǎng)趨勢(shì)；土地溢價(jià)率在低位波動(dòng)。房企開發(fā)和銷售方面，商品房新開工面積增速平穩(wěn)，竣工面積進(jìn)入縮減區(qū)間；項(xiàng)目合作開發(fā)模式日益成熟，商品房開發(fā)權(quán)益金額占流量金額比重下降明顯；商品房銷售面積累計(jì)同比增速持續(xù)下滑。此外，房地產(chǎn)企業(yè)收購并購交易持續(xù)活躍，這也與全國房地產(chǎn)行業(yè)集中度加速提升的趨勢(shì)相一致。資金鏈壓力是目前所有房企面臨的主要難題，隨著市場(chǎng)集中度的提升，中小型房企也面臨較為嚴(yán)峻的生存困境。此外，房企的社會(huì)責(zé)任意識(shí)仍然有待提升，財(cái)務(wù)透明度問題值得關(guān)注。預(yù)計(jì)在2020-2021年度，住房開發(fā)供給進(jìn)一步縮減，行業(yè)集中度持續(xù)加速提升，多數(shù)房企仍然將面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的壓力。為促進(jìn)住房企業(yè)保持平穩(wěn)健康的發(fā)展，建議房企注重產(chǎn)品質(zhì)量、實(shí)施穩(wěn)健經(jīng)營、把握開發(fā)節(jié)奏，同時(shí)結(jié)合產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)，轉(zhuǎn)變開發(fā)理念和運(yùn)營模式，提升創(chuàng)新能力，應(yīng)對(duì)“后開發(fā)時(shí)代”挑戰(zhàn)。（劉尚超 劉偉）

《中國住房需求報(bào)告》

今年以來，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行壓力增大、地方財(cái)政收支壓力上升的背景下，2019年7月30日中央政治局會(huì)議 強(qiáng)調(diào)指出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，進(jìn)一步對(duì)外釋放了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的堅(jiān)定信號(hào)，進(jìn)一步助推了住房需求主體行為向理性回歸。歸納起來有如下方面主要特征：一是銷售面積增幅持續(xù)回落，購房者觀望情緒濃厚。二是城市與區(qū)域分化態(tài)勢(shì)延續(xù)，需求釋放的梯度差異明顯。三是改善性住房需求占比提升，物業(yè)類型需求分化加劇。四是國內(nèi)投資投機(jī)性購房需求被有效遏制，海外購房投資比例呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。五是住房租賃市場(chǎng)培育效果初顯，住房租賃價(jià)格漸趨回落。雖然我國當(dāng)前住房市場(chǎng)整體運(yùn)行較為平穩(wěn)，但由于我國住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性短缺和結(jié)構(gòu)性過剩問題仍長(zhǎng)期存在，本輪市場(chǎng)下行周期內(nèi)仍顯露出一些趨勢(shì)性信號(hào)和問題，需要在未來住房市場(chǎng)調(diào)控中引起有關(guān)部門重視關(guān)注。一是從嚴(yán)調(diào)控未能消除觀望情緒，海外購房投資面臨不確定性風(fēng)險(xiǎn)。二是擾亂市場(chǎng)秩序行為亟須治理，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)任重而道遠(yuǎn)。三是需求分化態(tài)勢(shì)累積延續(xù)，商品房結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯。四是市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)不匹配，增量調(diào)控模式有待調(diào)整。針對(duì)本年度住房需求存在的突出問題，提出如下幾點(diǎn)政策建議： ，積極應(yīng)對(duì)未來住房需求主體的結(jié)構(gòu)變化。第二，加快推進(jìn)需求端住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。第三，充分釋放存量房市場(chǎng)的供需活力。第四，建立完善供需匹配的分類城市住房調(diào)控體系。（李超）

《中國住房城市政府調(diào)控報(bào)告》

2018年第四季度以來，在“房住不炒”和“因城施策”的大基調(diào)下，地方政府根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，審時(shí)度勢(shì)，相機(jī)決策，整體上實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。在“930新政”實(shí)施三年以后，政策的效應(yīng)逐步釋放，進(jìn)入2019年第三季度以后，一些地方政府（包括系統(tǒng)重要性城市）基于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)開始適當(dāng)優(yōu)化微調(diào)調(diào)控政策，部分城市“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的重心開始轉(zhuǎn)移。雖然在“房住不炒”高壓下樓市調(diào)控很難放松，但在“因城施策”上也給了地方政府邊際放松的空間；部分財(cái)政重壓下的地方政府可能重新走向無節(jié)制賣地的老路。未來需要繼續(xù)強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定樓市的主體責(zé)任，進(jìn)一步理順中央與地方財(cái)政分配關(guān)系，嚴(yán)格控制部分城市土地供給避免庫存再次高企。同時(shí)，賦予地方政府一定的房地產(chǎn)金融調(diào)控權(quán)，可研究和探索首付比例和貸款利率區(qū)間管理的房貸政策，由各地根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，在區(qū)間內(nèi)自主決定房貸的首付比例和相應(yīng)的貸款利率，或者在按照套數(shù)確定首付比例和貸款利率外，增加按照面積來確定首付比例和貸款利率。

《中國重點(diǎn)城市住房市場(chǎng)分析》

2019年房?jī)r(jià)“小陽春”自行消退，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)由較快回升到止?jié)q趨穩(wěn)。反映全國24個(gè)核心城市房?jī)r(jià)綜合變動(dòng)的緯房核心指數(shù)顯示，2019年，核心城市房?jī)r(jià)經(jīng)歷了由回升到趨穩(wěn)的轉(zhuǎn)變。2019年2-4月，核心城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)被稱為“小陽春”的較快反彈；2019年5-7月，“小陽春”逐步消退，核心城市房?jī)r(jià)漲速下降。2019年8-10月，市場(chǎng)進(jìn)一步趨穩(wěn)，核心城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降。2019年10月，核心城市房?jī)r(jià)同比微漲0.3%，環(huán)比微漲0.028%。緯房核心指數(shù)顯示，近一年核心城市住房增值率，要遠(yuǎn)低于同期物價(jià)上漲率和存貸款利率。一線城市房?jī)r(jià)反彈力度較弱，除深圳外其它城市均處于下降階段。準(zhǔn)一線城市中天津重慶房?jī)r(jià)相對(duì)低迷，蘇州上漲較快但漲勢(shì)暫得到抑制。過半二線城市穩(wěn)中趨漲，部分城市繼續(xù)下跌。三四線城市房?jī)r(jià)下跌個(gè)數(shù)增多，部分城市房?jī)r(jià)漲速仍相對(duì)較快。城市群市場(chǎng)分化明顯，珠三角景氣度相對(duì)較低長(zhǎng)三角相對(duì)較高。從2019年各大城市群的市場(chǎng)表現(xiàn)看，長(zhǎng)三角城市群的市場(chǎng)景氣度相對(duì)較高，房?jī)r(jià)上漲城市比例更大，部分城市如蘇州、寧波、南通等房?jī)r(jià)漲速也相對(duì)較快；珠三角城市群的景氣度相對(duì)較低，房?jī)r(jià)下跌比例更大，除深圳、東莞等外，廣州、佛山、肇慶、中山、惠州、陽江、清遠(yuǎn)等均有下跌，其中肇慶跌速相對(duì)較快。（鄒琳華 葉冰陽）

《中國住房土地市場(chǎng)報(bào)告》

2018年第四季度到2019年第三季度，全國住房土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的降溫，房地產(chǎn)行業(yè)土地購置面積和成交價(jià)款雙雙出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。與此同時(shí)，地方政府土地出讓收入也“雄風(fēng)不再”。2019年，全國土地出讓市場(chǎng)再次進(jìn)入下降通道，地方政府土地出讓收入的增長(zhǎng)速度明顯下降，個(gè)別月份甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。另一方面，我國住宅用地市場(chǎng)則有所回暖。住宅用地成交情況有所好轉(zhuǎn)，流拍率明顯下降，住宅用地成交均價(jià)止跌回升，住宅用地溢價(jià)率出現(xiàn)止跌微升的趨勢(shì)。但總的來看，住宅用地供應(yīng)量有所減少，比例僅有四成，低于工業(yè)用地比例。分不同層級(jí)城市來看，一、二、三、四線城市住宅用地市場(chǎng)情況分化明顯。一線城市住宅用地量?jī)r(jià)止跌回升，成交比例和溢價(jià)率同時(shí)回升。二線城市住宅用地市場(chǎng)止跌回暖，成交比例和溢價(jià)率回升。三四線城市住宅用地量減價(jià)升，成交比例同時(shí)上升，溢價(jià)率則有所下降。此外，租賃住房用地供應(yīng)有所提速。各地相繼出臺(tái)住房租賃政策，加大租賃用地供應(yīng)，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房開始升溫。展望未來，我國總體土地市場(chǎng)將延續(xù)2018-2019年土地市場(chǎng)的降溫趨勢(shì)。雖然整體土地市場(chǎng)有所降溫，但住宅用地市場(chǎng)則“穩(wěn)中有進(jìn)”。（沈立）

《中國住房金融報(bào)告》

2018年四季度以來房企融資走勢(shì)有三個(gè)特點(diǎn)：房企融資在非金融業(yè)中的權(quán)重繼續(xù)抬升，顯示房企融資加杠桿繼續(xù)。房企融資加杠桿速度走緩。按揭貸在2019年二三季度快速飆漲。房企信托融資激進(jìn)勢(shì)頭難減。主要問題有三個(gè)：房企融資降杠桿壓力猶存。近幾年，因應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的一個(gè)重要著眼點(diǎn)即房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿。但2019年三季度的數(shù)據(jù)表明，以權(quán)重衡量的房企融資杠桿指標(biāo)，無論是總量杠桿還是分項(xiàng)杠桿均有增無減。房企股融和債融結(jié)構(gòu)進(jìn)一步失衡。自2015年四季度以來，房企一級(jí)資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中股票融資和債券融資占比持續(xù)分化，債券融資占比持續(xù)走高，股票融資占比則是持續(xù)萎縮。住房公積金低公平問題凸顯。首先是住房公積金繳存覆蓋率僅為42.63%，依然有近60%的城鎮(zhèn)單位就業(yè)人口沒有分享到住房公積金的紅利。其次是從不同類型單位繳存人員對(duì)該類單位就業(yè)人員的比例來看，集中體現(xiàn)為私營企業(yè)住房公積金繳存率低，繳存人數(shù)占繳存職工的比例低于20%。再次是在運(yùn)用環(huán)節(jié)使用住房公積金貸款的家庭占繳存家庭的比例仍偏低，特別是對(duì)中低收入家庭更低。對(duì)此有三大對(duì)策建議：一是降低房企融資杠桿的“七寸是”降低房貸杠桿。二是揚(yáng)股抑債，優(yōu)化房企資本市場(chǎng)融資結(jié)構(gòu)。三是公共政策干預(yù)，助提住房公積金公平性。（高廣春）

《中國住房市場(chǎng)監(jiān)管報(bào)告》

2019年，住房市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制穩(wěn)步推進(jìn)，在這一大形勢(shì)下，政府繼續(xù)對(duì)住房市場(chǎng)監(jiān)管保持偏緊的基調(diào)，并著力推動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制的逐步落地，保持住房市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。通過對(duì)土地市場(chǎng)、住房銷售和住房租賃的監(jiān)管，一方面保障了穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，另一方面也為長(zhǎng)效機(jī)制的逐步落地創(chuàng)造了良好的條件。2019年住房市場(chǎng)監(jiān)管指數(shù)排名前十名的城市依次為：北京、天津、廣州、南京、南昌、上海、重慶、深圳、沈陽和昆明。2019年，在長(zhǎng)效機(jī)制逐步落地的過程中，既有的監(jiān)管模式存在的一些問題仍繼續(xù)存在，需要在下一階段注意加以解決。主要包括監(jiān)管的制度性手段不足、監(jiān)管缺乏常態(tài)化的協(xié)調(diào)機(jī)制和監(jiān)管的社會(huì)參與度不夠。為構(gòu)建起與長(zhǎng)效機(jī)制相適應(yīng)的監(jiān)管體制機(jī)制，政府在住房市場(chǎng)監(jiān)管領(lǐng)域還要繼續(xù)補(bǔ)齊制度短板、構(gòu)建跨部門和常態(tài)化的監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制，并加強(qiáng)政府監(jiān)管信息披露的標(biāo)準(zhǔn)化。（楊杰）

《中國住房社會(huì)保障報(bào)告》

我國已經(jīng)建立多渠道、多元化的住房保障制度體系，住房保障工作取得了顯著成果。 ，城鎮(zhèn)居民明顯改善居住環(huán)境。截至2018年年底全國2億多居民實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)，5900多萬困難群眾享受公租房實(shí)物補(bǔ)貼或租賃補(bǔ)貼。第二，城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。2011年-2018年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)總共完成投資11.57萬億元。第三，為實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)，建立多元化制度。盡管我國的住房保障制度建設(shè)取得顯著進(jìn)展，但也面臨不少問題。在短期內(nèi)急需解決的問題有： ，保障房制度管理問題突出，影響住房保障的社會(huì)效應(yīng)；第二，新市民面臨租賃市場(chǎng)失靈和政策失靈；第三，保障房房源結(jié)構(gòu)失衡，長(zhǎng)效性保障房少，這將增加長(zhǎng)期住房保障壓力；第四，棚戶區(qū)改造資金還款方面可能出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)。為實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)，應(yīng)積極建設(shè)新時(shí)代的租售并舉的住房保障制度： 、建立保障房追溯監(jiān)管管理制度，積極發(fā)展保障房二級(jí)市場(chǎng)，提高保障房的資金效用和利用效率。第二、實(shí)施“一個(gè)原則、兩個(gè)路徑、三個(gè)改革”解決新市民住房問題，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。一個(gè)原則，即舉家安居樂業(yè)為原則。兩個(gè)路徑，即市場(chǎng)化路徑和保障路徑。三個(gè)改革，即通過公積金制度改革，提高新市民的住房可支付能力和社會(huì)歸屬感，通過租賃制度改革有效供給中低價(jià)位的租賃房源，滿足新市民的居住需求，通過房產(chǎn)稅改革提高地方政府的積極性，降低住房保障政策成本并提升政策效率。第三、完善公租房制度，著重發(fā)展租賃市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)“住有所居”。第四，建立追溯監(jiān)管管理制度。（姜雪梅）

《中國住房宏觀調(diào)控報(bào)告》

2019年，在“房住不炒”的總基調(diào)下，各地堅(jiān)持調(diào)控政策的連續(xù)性，嚴(yán)格監(jiān)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，力保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。中央層面重申“房住不炒”，明確房地產(chǎn)調(diào)控不放松，并在7月份的政治局會(huì)議中 提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，另一方面，中央也加快住房制度改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。地方政府緊跟中央的政策調(diào)控基調(diào)，2019年以來地方政府緊縮政策數(shù)量前低后高，臨近年末又有所松動(dòng)，調(diào)控跟隨市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整。但整體上緊中有松，地方政府調(diào)控的自主度進(jìn)一步強(qiáng)化。2019年初部分城市的政策似乎有些松動(dòng)，但在4月及7月的政治局會(huì)議重申“房住不炒”之后，部分熱點(diǎn)城市則升級(jí)相關(guān)調(diào)控政策，調(diào)控明顯收緊。大多數(shù)城市依然是因城施策，結(jié)合本地市場(chǎng)狀況進(jìn)行結(jié)構(gòu)性微調(diào)，不斷優(yōu)化調(diào)控政策，但少部分城市存在局部松動(dòng)的情形，整體目標(biāo)都是為了維持樓市的穩(wěn)定。未來住房市場(chǎng)調(diào)控要在堅(jiān)持“房住不炒”的原則下，進(jìn)一步加強(qiáng)因城施策、分類調(diào)控的實(shí)效性，各城市要進(jìn)一步提高精準(zhǔn)調(diào)控、及時(shí)調(diào)控的能力。具體改進(jìn)對(duì)策包括：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，把握好調(diào)控的節(jié)奏；完善“一城一策”的全國市場(chǎng)監(jiān)管體系；探索土地、財(cái)稅與金融的“一城一策”；確定各級(jí)金融監(jiān)管當(dāng)局也負(fù)有房地產(chǎn)調(diào)控的責(zé)任；完善全國住房、土地、金融等數(shù)據(jù)庫以及監(jiān)測(cè)制度等。

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