剛剛召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。日前，國務(wù)院副總理 在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開座談會強調(diào)：堅持穩(wěn)字當頭，做好住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作。

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)整體表現(xiàn)出下行趨勢，房地產(chǎn)投資的持續(xù)下行可能造成供給相對緊張，并可能導(dǎo)致未來房價的上漲。此外，房地產(chǎn)市場集中度逐漸提高，大型房企對調(diào)控的應(yīng)對能力增強，房地產(chǎn)調(diào)控的效力有所減弱。而我國居住用地供給不足，長期以來，土地供應(yīng)與人口錯配和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題還在繼續(xù)影響著整體市場穩(wěn)定。

為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進而穩(wěn)定我國整體經(jīng)濟發(fā)展，需要重視我國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題，如供需平衡、人地匹配、供地結(jié)構(gòu)等，并采取有效措施，以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”為宗旨，以供需相結(jié)合的調(diào)控方式促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加住房供給，加強房價預(yù)期管理并繼續(xù)構(gòu)建和完善市場長效機制， 終實現(xiàn)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展這一目標。

一、平衡供需缺口，平抑房價波動

從長期來看，我國住宅需求主要包括城鎮(zhèn)化過程中新增城鎮(zhèn)人口的居住需求和城鎮(zhèn)存量住房的折舊拆遷需求。根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016—2030年），2030年我國城鎮(zhèn)化率預(yù)期發(fā)展目標為70%，未來12年我國城鎮(zhèn)人口將會增加2.15億人。同時，我國家庭結(jié)構(gòu)趨于小型化，將導(dǎo)致城市戶數(shù)增加。如果考慮到住房改善的需求，我國未來的新房建設(shè)需求會更大。

1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.2%，為今年以來 值，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下行已持續(xù)了半年多。截至9月末，房地產(chǎn)貸款同比增速已連續(xù)14個月回落，較上年末回落4.4個百分點。9月末人民幣房地產(chǎn)貸款余額占全部人民幣貸款的28.9%；今年前三季度新增房地產(chǎn)貸款占同期人民幣貸款增量的33.7%，較去年低6.2個百分點。無論是從存量還是增量看，目前我國房地產(chǎn)融資占比已基本恢復(fù)到正常年份的水平。此外，房地產(chǎn)企業(yè)表外融資也大幅萎縮。截至今年三季度末，投向房地產(chǎn)的信托資金余額為2.78萬億元，較二季度減少1480.67億元，環(huán)比下降5.05%。這是自2015年四季度以來 出現(xiàn)新增規(guī)模環(huán)比負增長。

房地產(chǎn)投資下行可能對穩(wěn)定房價形成沖擊。11月末，我國商品住宅待售面積為22281萬平方米，庫存已回落至2012年末的水平。如果房地產(chǎn)投資繼續(xù)下滑，不僅會拖累經(jīng)濟增長，還可能導(dǎo)致未來房價的上漲，因為供給相對不足。保持房地產(chǎn)投資適度增長與“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”是一致的，穩(wěn)房價要求供需平衡。

應(yīng)以供需相結(jié)合的調(diào)控方式促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。我國房地產(chǎn)需求仍然處在相對高位，單純壓制需求并不能從根本上解決問題，反而會因此而造成更大的反彈。實踐證明，供需結(jié)合的調(diào)控方式才更加有效。保證房地產(chǎn)開發(fā)投資的合理增長并堅持限購限貸不放松就是這一調(diào)控思路的具體體現(xiàn)。

二、合理投資布局，緩解地區(qū)失衡

我國房地產(chǎn)調(diào)控在供給端還面臨地區(qū)布局失衡的問題。 ，房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)存在失衡，一些區(qū)域投資增速與人口情況不相匹配。2019年1-11月，我國西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增長15.3%，東部區(qū)域僅為8.3%。但從人口結(jié)構(gòu)看，東部區(qū)域人口2018年達到5.38億，約占全國總?cè)丝诘?8.52%；中部區(qū)域人口為3.71億，占比26.6%；西部區(qū)域人口為3.80億，占比27.2%。如果中西部區(qū)域過度投資，仍然會有供應(yīng)過剩的風(fēng)險。如果東部區(qū)域投資放緩，有可能造成供應(yīng)不足，形成房價上漲的壓力。

第二，土地市場供給存在與人口情況錯配的現(xiàn)象。通過土地規(guī)劃建筑面積成交量和商品住宅成交情況，我們計算了各城市潛在住房供應(yīng)量的增減變化。自本輪調(diào)控政策出臺至今，土地的供需差距比例較高的城市中有60%是中西部城市，也有不少三四線城市?？傮w來看這些城市的人口支撐也相對較弱。而一線城市和東部核心二三線城市，土地供給明顯小于需求，與此形成明顯對照。應(yīng)繼續(xù)貫徹落實“因城施策”的方針，針對人口凈流入的城市要適當增加土地供給量。對于人口仍在持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好的大中城市的房地產(chǎn)項目應(yīng)該支持合理必要的融資需求；對于人口持續(xù)流出、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較差的收縮型城市，要嚴控資金流入，甚至加大調(diào)控力度。

三、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，提高配置效率

從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，我國的土地供應(yīng)中的非住宅用地供應(yīng)明顯偏多，導(dǎo)致住宅供應(yīng)相對緊張。從國際對比來看，紐約的工業(yè)用地只占總用地規(guī)模的3.48%（2014年，下同），東京為6% （2011年，不包括交通設(shè)施用地，下同），而我國一線城市工業(yè)和物流倉儲用地比重加權(quán)均值為28.78%(2016年)。即使考慮到統(tǒng)計口徑的差異，中國一線城市的工業(yè)用地占比也明顯高于紐約和東京等西方主要城市。而在住宅用地占比方面，紐約為42.52%，東京為86.47%，我國一線城市僅為27.90%（2017年）。在商業(yè)用地方面，紐約和東京分別為3.91%和5%，而我國一線城市為6.93%（2017年）。

不合理的土地供應(yīng)已經(jīng)給商業(yè)用房銷售造成了巨大的壓力。我國一線城市2019年11月商業(yè)用房的去化周期已經(jīng)達到了48.72個月。

總而言之，房地產(chǎn)調(diào)控不是壓制房地產(chǎn)市場的發(fā)展，而是使房地產(chǎn)市場發(fā)展相對可控、與整體經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)、供給和需求相協(xié)調(diào)。長期來看，這也將促進我國經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展。

我國房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)重視結(jié)構(gòu)性問題。應(yīng)注意適度保持土地供給的增加并改善土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。供給端的調(diào)控是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的基礎(chǔ)。不將房地產(chǎn)業(yè)作為短期經(jīng)濟刺激的手段也意味著房地產(chǎn)業(yè)在長期中必然要實現(xiàn)與整體經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，避免大起大落，這也將穩(wěn)定當前房地產(chǎn)市場預(yù)期。

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