2021年三季度，在“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)下，調(diào)控自主權(quán)下沉到各城市層面，根據(jù)市場實(shí)際變化情況，有針對性地局部放松或者加碼調(diào)控政策措施，更好地落實(shí)“三穩(wěn)”調(diào)控目標(biāo)。

隨著24個(gè)省市加碼房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷被強(qiáng)化，“三道紅線”試點(diǎn)企業(yè)拿地銷售比限定40%等規(guī)定，倒逼房企降杠桿。

24省市調(diào)控加碼，9城出臺(tái)二手房參考價(jià)

2021年三季度，24個(gè)省市加碼房地產(chǎn)調(diào)控，政策內(nèi)容主要涉及限購、限貸、限價(jià)、限售、增值稅費(fèi)、二手房參考價(jià)等。

具體城市來看，惠州、衢州、銀川落地限購，上海、杭州等升級(jí)限購。比如房價(jià)漲幅較為明顯的銀川，寧夏戶籍家庭在銀川市轄區(qū)限購2套住房，非寧夏戶籍家庭在銀川市轄區(qū)限購1套住房。杭州、東莞等收緊社保購房條件，落戶杭州未滿5年的，需在購房前2年內(nèi)連續(xù)繳納24個(gè)月社保方可購買1套住房，非杭州戶籍需在購房前4年內(nèi)繳滿48個(gè)月社保方可購房。

上海、銀川升級(jí)限貸，內(nèi)蒙古、貴州收緊公積金信貸。上海二手房貸款金額執(zhí)行“三價(jià)就低”原則，即買賣合同價(jià)、交易中 心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)取*低。上海上調(diào)房貸利率，首套房、二套房貸款利率由4.65%、5.25%分別提高到5%、5.7%。

蕪湖、?？?、三亞升級(jí)限價(jià)，同一項(xiàng)目價(jià)格備案后1年內(nèi)不再調(diào)整。此外，合肥將實(shí)行住宅項(xiàng)目均價(jià)控制，商品住房平均備案價(jià)格不得突破土地出讓前預(yù)測均價(jià)，并合理確定樓層價(jià)差，積極穩(wěn)控房價(jià)。

值得注意的是，上海、廣州、東莞等9城建立二手房參考價(jià)發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)二手房理性交易，維穩(wěn)房價(jià)預(yù)期。其中，上海政策力度*為嚴(yán)苛，將以市場真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，對每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對外發(fā)布。

18城調(diào)整集中供地規(guī)則，穩(wěn)地價(jià)同時(shí)倒逼房企降杠桿

自8月份以來，針對首輪集中供地出現(xiàn)的熱點(diǎn)城市地價(jià)高企、房企恐慌性搶地等問題，包括北上廣深在內(nèi)的18個(gè)城市相繼發(fā)布了第二批住宅用地集中出讓公告，土拍規(guī)則較首批均有所調(diào)整。

具體來看，主要涉及三方面：第 一，加強(qiáng)競買人資質(zhì)、購地資金來源管理；第二，下調(diào)*高限價(jià)，溢價(jià)率降至15%；第三，達(dá)到*高限價(jià)后，競價(jià)方式調(diào)整。

在穩(wěn)地價(jià)的同時(shí)，倒逼房企降杠桿。7月底，被納入“三道紅線”試點(diǎn)的重 點(diǎn)房企被要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

克而瑞研究中 心認(rèn)為，該規(guī)定將投資與銷售掛鉤，是對房企融資“三道紅線”的重要補(bǔ)充，同時(shí)也為集中供地政策打補(bǔ)丁。

部分壓力城市開始“限跌”、“托市”

三季度，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，部分壓力城市出現(xiàn)大范圍的降價(jià)潮。作為首 個(gè)“限跌令”城市，岳陽多個(gè)樓盤價(jià)格“跳水”，降價(jià)幅度多達(dá)3000元/平方米。

出于穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的需要，岳陽、昆明等6城相繼落地“限跌令”。其中，岳陽、江陰明文規(guī)定禁止大幅降價(jià)，昆明、唐山、沈陽、株洲采取約談的方式，禁止房企、中介機(jī)構(gòu)惡意降價(jià)、打價(jià)格戰(zhàn)，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。

此外，唐山、江陰等熱點(diǎn)城市也發(fā)布“限跌令”，市場熱度出現(xiàn)了180度轉(zhuǎn)折，其中唐山*為典型，2020年8月末還曾因?yàn)榉績r(jià)上漲過快被住建部點(diǎn)名約談，短短一年時(shí)間調(diào)控基調(diào)已從“限漲”轉(zhuǎn)為“限跌”。

除限跌之外，長春、珠海等5城在財(cái)稅層面出臺(tái)支持性政策，緩解房地產(chǎn)市場下行壓力。其中長春發(fā)布購房補(bǔ)貼，肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調(diào)二手住宅轉(zhuǎn)讓個(gè)稅核定征收率，降低二手房交易成本。

整體來看，考慮到本輪行業(yè)調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決，克而瑞研究中 心預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的政策主基調(diào)，房地產(chǎn)金融政策仍將全面趨緊的局面不會(huì)實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)變。盡管部分城市局部放松政策，并不足以改變“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，更難以扭轉(zhuǎn)全國房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫的大趨勢。

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