今年8月，首批3只保租房公募REITs在滬深交易所上市;11月初，華潤有巢保障性租賃住房REIT正式獲批。

　　與此前北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團發(fā)布的首批保障性租賃住房REITs不同，華潤有巢REIT是首單由房企發(fā)行的租賃住房公募REITs，給行業(yè)提供了更多的想象空間：保租房公募REITs的落地，意味著正式打通了長租公寓“投融建管退”閉環(huán)，行業(yè)底層邏輯徹底換軌。

　　隨著租賃住房上升到國家戰(zhàn)略高度，國內密集出臺各項利好政策，住房租賃市場已然成為房地產行業(yè)搶占的新賽道，長租公寓行業(yè)也正加速進入專業(yè)化資管時代。而在此背景之下，住房租賃企業(yè)的資產管理能力，正顯得格外關鍵。

　　保租房“投融建管退”閉環(huán)已經形成

　　“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”今年以來，各地紛紛出臺政策大力發(fā)展保障性租賃住房。據住建部相關負責人透露，“十四五”期間，全國初步計劃建設籌集保障性租賃住房近900萬套(間)。

　　與此同時，我國保障性租賃住房公募REITs也正式起航。首批保租房REITs在發(fā)行階段即受到市場投資人的高度認可，三支產品擬認購份額數量均超過100倍。

　　金融資本青睞的是能持續(xù)升值及帶來優(yōu)質現金流的資產。保租房REITs受熱捧，既有的因素，也有其底層資產具備較強的穩(wěn)定性和抗風險能力等優(yōu)勢的原因。保障屬性高、租戶穩(wěn)定、出租率高、運營能力佳、收益較為穩(wěn)定，都有效增強了資本市場的信心。

國內租賃住房市場近年來取得長足發(fā)展

　　資本青睞的背后，則是在2017年起步的國內租賃住房行業(yè)里，頭部企業(yè)的業(yè)務規(guī)模和可持續(xù)發(fā)展能力，近年來正在不斷提升。

　　以近期正式獲批保障性租賃住房REIT的華潤有巢為例，其作為華潤置地旗下的長租公寓品牌，經過數年的發(fā)展，目前共有住房租賃在營項目34個，房間數2.5萬間，儲備項目21個，房間數3.1萬間。

　　同樣展現出良好發(fā)展勢頭的，還有龍湖集團旗下租賃住房品牌冠寓。從2022年中報來看，截至上半年末，龍湖冠寓全國開業(yè)房間數已超過11萬間，時點出租率達到93.3%，大于6個月房源出租率95.4%。

龍湖冠寓展現出良好的發(fā)展勢頭

　　包括保租房在內，租賃住房市場規(guī)模正迅猛增長，而公募REITs正式破冰，不僅意味著保障性租賃住房“投融建管退”全鏈條的打通，也給市場上同樣有能力的運營商帶來想象空間。畢竟，參考海外市場經驗，隨著成功案例的積累以及市場化進程的推進，REITs也將不再局限于保租房領域，更多契合租賃住房市場發(fā)展的優(yōu)質項目，均有望成為其底層資產，推動全行業(yè)向資管的邏輯更迭。

　　“頭部玩家”持續(xù)強化資管能力

　　隨著供給增量的上涌與金融閉環(huán)的合攏，行業(yè)焦點，也正逐漸向租賃住房“投融建管退”生命周期的后階段移動。在資產管理的軌道上，租賃企業(yè)如何切入市場，如何借助運營策略實現更高的收益率，也就是企業(yè)的資產管理能力，正逐漸成為凸顯品牌力和可持續(xù)發(fā)展能力的級指標。

　　龍湖冠寓就很有代表性。自2016年開始涉足集中式租賃住房業(yè)務，冠寓累計已開業(yè)房源規(guī)模目前已穩(wěn)居行業(yè)第二。規(guī)模增長的背后，龍湖冠寓一直努力推動產品和服務標準化、規(guī)范化，并不斷創(chuàng)新，為城市青年解決租房過程中的痛點、難點。

龍湖冠寓深圳景田店戶型備受租客喜愛

　　比如，在研發(fā)設計上，冠寓堅持與客戶共研，圍繞租戶生活軌跡，在入戶門、辦公、休閑、睡眠等8個戶內模塊積木式拼接出105個標準戶型，滿足不同租戶需求;為更好地實現服務滲透，推出了包括24小時響應的“安心”服務，定期組織社群活動的“開心”服務等在內的“五心”服務。

　　回歸產品本質與客戶需求，又有著扎實的運營功底，龍湖冠寓近年來屢獲市場及客戶認可。截至今年上半年末，龍湖冠寓累計服務租戶約50萬人，累計用戶逾250萬人，用戶滿意度更是高達95%。

　　在不斷完善產品和服務的同時，冠寓還通過盤活閑置資產等方式積極履行企業(yè)的社會責任，。以龍湖冠寓廣州獵德大橋店為例，該項目原先是一個閑置物業(yè)，龍湖接手后，根據城市需要的年輕專才、青年白領等目標人群需求進行系統(tǒng)性規(guī)劃、改造，實現了1+N的空間共享模式，不僅很好地滿足了年輕人的生活所需，還獲得了“海珠區(qū)人才服務驛站”授牌。

龍湖冠寓廣州獵德大橋店為租客配備了公共廚房

　　全新的租住體驗、貼心入微的服務，快樂和諧的社群文化以及對人才需求的關注，正吸引越來越多租客將冠寓作為居住的長期選擇。這一點，從冠寓的經營數據可見一斑：2021年，冠寓實現租金收入22.3億元，同比增長23%，實現年度盈利;今年上半年，冠寓依然保持著積極向好的勢頭，實現租金收入11.8億元，同比增長11%。

　　“數字化”加持實現降本增效

　　不同于傳統(tǒng)房地產業(yè)務的高杠桿、高周轉、高增長，住房租賃業(yè)務更多強調如何通過精細化運營，在“微利”中盡可能獲得盈利。

　　用業(yè)內人士的話說——住房租賃行業(yè)賺的是辛苦錢，而運用數字化系統(tǒng)，在不影響租客體驗下良好的降本增效，當下正成為住房租賃企業(yè)的一致選擇。

　　“我們的數字化已經覆蓋了90%的場景，可以為租客、門店、業(yè)主等提供全鏈條、全場景的服務與支持?！睋埡谠⒂嘘P負責人介紹，在建造階段，他們可通過工程管理線上化協(xié)同平臺實現數據在線化，為各方提供決策和評價依據;而利用AIoT技術，龍湖冠寓更是實現了100余項開業(yè)檢查線上化，在嚴控品質的同時有效節(jié)省時間、人力成本。

　　而在持續(xù)運營階段，龍湖冠寓通過自有APP為租客提供智能化服務——看房、簽約、入住后的服務需求、水電、續(xù)租、轉租等，全生命租期的租房需求都可以通過手機在線完成。對于租客而言，這極大提升了租住服務體驗。

龍湖冠寓依托數字化實現降本增效

　　尤其值得一提的是，利用去年上線的自研駕駛艙和指揮艙管理系統(tǒng)，龍湖冠寓如今可以做到經營情況的實時監(jiān)控、自動預警、智能定價、智能管控等，既能更好的保證租客的租住舒適，又能提升運營效率。通過數字化系統(tǒng)對整體運營流程中各個節(jié)點的數據監(jiān)控，龍湖冠寓能進行更為高效的數字化管理決策，降低經營風險，提升經營效益。

　　隨著“投融建管退”閉環(huán)的打通，租賃住房行業(yè)無疑正迎來一個的時代，也是挑戰(zhàn)的時代。擁有領先優(yōu)勢的龍湖冠寓等頭部玩家，正借著產品牌、服務的持續(xù)精細化打造以及數字化平臺持續(xù)夯實資產管理能力，為未來行業(yè)的發(fā)展提供更多樣的想象空間。

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