針對(duì)近一段時(shí)間部分熱點(diǎn)城市樓市持續(xù)“高燒”，新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控?zé)岢闭谙破稹?月30日至10月8日，短短9天時(shí)間，北京、天津、成都、合肥、鄭州、杭州、蘇州、深圳等21個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策，有的城市出臺(tái)了購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示，旨在抑制投機(jī)投資需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

有媒體稱，多地房?jī)r(jià)上漲，凸顯樓市供求關(guān)系的不平衡，建議政府應(yīng)切實(shí)增加住房用地供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。但是，樓市高燒果真源于住宅用地供應(yīng)量不足嗎？

結(jié)構(gòu)矛盾：

資金避險(xiǎn)與冷熱不均

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—8月份，全國(guó)住宅銷售面積增長(zhǎng)25.6%，銷售額增長(zhǎng)40.1%。但從全國(guó)范圍來(lái)看，量?jī)r(jià)齊升的背后，樓市去庫(kù)存的效果并不明顯，一二線熱、三四線冷的結(jié)構(gòu)問(wèn)題仍然突出。

從庫(kù)存方面看，8月末，商品房待售面積70870萬(wàn)平方米，僅比7月末減少512萬(wàn)平方米，去庫(kù)存任務(wù)仍然艱巨。其中，住宅待售面積減少639萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少2萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加54萬(wàn)平方米。

央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)人民幣貸款增加9487億元，是7月4636億元的兩倍多，而8月份以住房按揭貸款為主的中長(zhǎng)期貸款增加5286億元，占當(dāng)月新增貸款的一半以上。

今年3月底，京滬深樓市新政出臺(tái)或從執(zhí)行層面從嚴(yán)，投資客的購(gòu)房資格得到限制，因此，資金開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn) 的酒店式公寓等類住宅產(chǎn)品，周邊核心熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也成為投資對(duì)象。比如長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈上海的投資客開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)蘇杭，京津冀經(jīng)濟(jì)圈北京的投資客開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津等。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)熱點(diǎn)城市樓市也帶動(dòng)周邊樓市的投資，比如長(zhǎng)三角蘇州樓市的火熱導(dǎo)致蘇州的投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)無(wú)錫。

“對(duì)于一線城市和熱點(diǎn)二線城市來(lái)說(shuō)，投資情緒旺盛是一個(gè)突出的特點(diǎn)?！痹趪?guó)務(wù)院發(fā)展研究市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所綜合研究室主任劉為民看來(lái)，目前熱點(diǎn)城市陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)限購(gòu)政策，一方面是緩解住房需求的釋放速度，另外一方面是調(diào)節(jié)市場(chǎng)的緊張情緒，“可能在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，這些城市的限購(gòu)政策還將持續(xù)存在?！?/p>

調(diào)控十年：

防泡沫與去庫(kù)存

“此輪調(diào)控政策相對(duì)比較溫和，但針對(duì)性強(qiáng)，就是限制炒房，防止泡沫出現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲速度會(huì)有所放緩?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)。

回顧十年來(lái)的樓市政策，總有一種“過(guò)山車”的感覺(jué)。

2005年，“國(guó)八條”開(kāi)啟了調(diào)控房?jī)r(jià)的序曲，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題，作為加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。隨后至2007年，“國(guó)六條”出臺(tái)、央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率及多次加息，政策持續(xù)收緊抑制市場(chǎng)過(guò)熱。

2008年，是政策出現(xiàn)分水嶺的一年。上半年，樓市調(diào)控持續(xù)加碼，中國(guó)樓市出現(xiàn)10年大拐點(diǎn)，量?jī)r(jià)齊跌，樓市過(guò)熱調(diào)控取得一定成效。但是，隨著金融危機(jī)的爆發(fā)，從2008年9月央行降低貸款利息開(kāi)始，一系列政策由“控制”向“救市”的態(tài)度轉(zhuǎn)變，其結(jié)果就是2009年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

2009年到2013年，從“國(guó)四條”開(kāi)始，政策再度從寬松轉(zhuǎn)向調(diào)控，“新國(guó)十條”“新國(guó)八條”“新國(guó)五條”陸續(xù)出臺(tái)。這一輪的收緊，*終使得各地房?jī)r(jià)在不同時(shí)段出現(xiàn)回落。

2014年，調(diào)控政策進(jìn)入新的輪回。各地方政府逐步取消限購(gòu)限貸政策以及“930新政”等政策的出臺(tái)，*終導(dǎo)致樓市逐步回暖，并在2015年年底至今進(jìn)入新一輪暴漲……

面對(duì)防泡沫與去庫(kù)存、一二線熱而三四線冷的結(jié)構(gòu)性矛盾，更需要從房地產(chǎn)政策之外，尋求更加宏觀有效的舉措加以引導(dǎo)。

安居樂(lè)業(yè)：

供地不足還是產(chǎn)業(yè)失衡

針對(duì)市場(chǎng)分化，業(yè)內(nèi)專家普遍建議，房地產(chǎn)調(diào)控必須實(shí)行分類指導(dǎo)，因城施策。熱點(diǎn)城市的調(diào)控應(yīng)當(dāng)是控房?jī)r(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)、防泡沫，三四線城市的依然是去庫(kù)存。

受實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)率下滑、人民幣貶值預(yù)期等因素影響，近期一些投機(jī)投資性資金大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉建議，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金加強(qiáng)監(jiān)管，防控樓市風(fēng)險(xiǎn)和泡沫，同時(shí)引導(dǎo)更多的資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

城市安居，重在樂(lè)業(yè)。業(yè)內(nèi)人士指出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，城市發(fā)展不能只是房地產(chǎn)一頭熱，必須要有強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐。如果三四線城市仍舊沒(méi)有吸引力，那么一二線城市的房?jī)r(jià)就不可能“退燒”。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌分析認(rèn)為，由于我國(guó)城市發(fā)展不均衡，北京、上海、深圳和一些二線城市本來(lái)就不存在去庫(kù)存問(wèn)題。相反，很多三四線城市由于市場(chǎng)飽和、商業(yè)地產(chǎn)過(guò)多、產(chǎn)品業(yè)態(tài)錯(cuò)配等原因，庫(kù)存壓力仍然很大。

從總體上看，房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅是市場(chǎng)問(wèn)題，更是宏觀社會(huì)政策的問(wèn)題。面對(duì)房?jī)r(jià)暴漲的市場(chǎng)失靈，只有依靠社會(huì)政策不斷完善，在制度設(shè)計(jì)上注意產(chǎn)城融合，讓公共服務(wù)空間布局進(jìn)一步均等化和合理化，才能從根本上矯正房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，避免城市無(wú)序擴(kuò)張。

“樓市‘供給側(cè)’改革的應(yīng)該是‘疏’，疏導(dǎo)人口流向，建設(shè)多個(gè)智慧型中小城市和衛(wèi)星城鎮(zhèn)，對(duì)涌入大城市的人口進(jìn)行疏導(dǎo)；疏導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加中小城市就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引人口在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)生活；疏導(dǎo)城市構(gòu)造，尤其是疏導(dǎo)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。”顧云昌說(shuō)。

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