10月19日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了1-9月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，9月房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、房企購(gòu)置土地面積、到位資金、去庫存等各項(xiàng)增速均呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)盛來運(yùn)表示，根據(jù)初步測(cè)算，三季度房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率在8%左右。

  中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，整體看，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的**在9月份達(dá)到了歷史頂點(diǎn)。但隨著22個(gè)城市落地調(diào)控政策，預(yù)計(jì)10月開始市場(chǎng)將明顯降溫，信貸如果收緊，未來市場(chǎng)將快速告別價(jià)格過快上漲，預(yù)計(jì)4季度市場(chǎng)將平穩(wěn)回落。

  前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)高位運(yùn)行

  統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供需兩旺。

  投資層面，前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資74598億元，同比名義增長(zhǎng)5.8%，增速比1-8月份加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。

  銷售層面，前三季度，全國(guó)商品房銷售面積105185萬平方米，同比增長(zhǎng)26.9%。商品房銷售額80208億元，同比增長(zhǎng)41.3%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)43.2%。

  相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，前三季度，50個(gè)代表城市，新房住宅月均成交約3640萬平方米，同比增長(zhǎng)超三成，量為歷史同期*高水平。

  市場(chǎng)火熱，也顯著帶動(dòng)了去化速度。9月末，全國(guó)商品房待售面積比6月末減少1804萬平方米，達(dá)到69612萬平方米。連續(xù)7個(gè)月下降后，房地產(chǎn)庫存年內(nèi)“破七”。

  統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月末，20個(gè)代表城市可售面積約11220萬平方米，同比下降35.5%，量處近五年*低水平，庫存消化時(shí)間縮短至6.7個(gè)月。

  重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)劉貴文表示，過去一段時(shí)間，寬松的貨幣政策和信貸政策，使要素集中的一二線城市起到了良好的去庫存效果。同時(shí)，其資金外溢效應(yīng)，也幫助緩解了部分三四線城市庫存壓力。

  調(diào)控緊縮效應(yīng)將顯現(xiàn)

  隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控帶來的緊縮效應(yīng)顯現(xiàn)，業(yè)界認(rèn)為，預(yù)計(jì)投資和投機(jī)需求會(huì)快速回落，房貸增量也會(huì)逐月回落，10月開始市場(chǎng)將明顯降溫。

  信貸支持是本輪樓市上重要支撐。10月18日央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月至9月，個(gè)人住房貸款增加3.63萬億元，同比多增1.8萬億元。

  其中，9月個(gè)人住房貸款新增4759億元，同比多增2055億元。1月至9月，個(gè)人住房貸款增量在各項(xiàng)貸款增量中的占比為35.7%。

  房企對(duì)居民購(gòu)房資金的依賴程度也在不斷走高。目前，定金及預(yù)收款與個(gè)人按揭貸款，在房企到位資金中的比重已超過45%。

  有中型上市房企管理層人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，盡管目前房地產(chǎn)企業(yè)手中現(xiàn)金充裕，但監(jiān)管層出于穩(wěn)定土地市場(chǎng)和樓市的考慮，必然會(huì)適當(dāng)收緊流向房企的資金。

  10月19日央行上海總部召開會(huì)議，要求商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，密切關(guān)注房貸集中度，也被認(rèn)為是各地開始調(diào)整信貸政策的一大信號(hào)。

  新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽捷認(rèn)為，隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控，短期銷售量下降，對(duì)大房企影響不大，后期拿地會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎，小企業(yè)則可能會(huì)減少新開工、土地儲(chǔ)備和投資，以保持手中的現(xiàn)金流。如果當(dāng)前政策延續(xù)到明年下半年，房企資金緊張的局面可能會(huì)出現(xiàn)。

  去庫存方面，歐陽捷認(rèn)為，雖然去庫存數(shù)字不少，但由于各種原因，實(shí)際上形成了錯(cuò)配，去庫存仍需漫長(zhǎng)過程。

  “今年一二線城市庫存消耗很大，不僅待售面積急劇下降，而且去年以來每月新開工面積均低于銷售面積，*多的月份差額達(dá)到4500萬平米，土地成交面積也在下滑，1-9月比去年同期減少了17%。而土地政策又在向中小城鎮(zhèn)傾斜，在三四線城市土地供應(yīng)不大幅縮減的狀態(tài)下，去庫存可能將是一個(gè)非常漫長(zhǎng)的過程?！睔W陽捷說。

  劉貴文也認(rèn)為，在一二線城市密集調(diào)控、信貸政策收緊的背景下，三四線城市還需尋找新的去庫存動(dòng)力。

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