中國式買房，從寫名字開始，首付、貸款、還貸、出售、傳承，都有一本理財(cái)經(jīng)。本文為你說明，房產(chǎn)證寫子女名，未必好。

：孩子獨(dú)立買房時(shí)可能多付首付。

如果孩子和父母沒有共有房產(chǎn)，即父母房產(chǎn)證上沒有孩子的名字，那么孩子成年后購買首套房時(shí)，按照政策首付三成，并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。

如果孩子在限購政策出臺(tái)前、在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)不超過2套，根據(jù)政策，成年后可獨(dú)立購買1套住房。有些銀行規(guī)定，這套房貸款利率可以享受首套房?jī)?yōu)惠，但首付卻可能要按照二套房標(biāo)準(zhǔn)，付七成。

：孩子婚后買家庭套房時(shí)可能交房產(chǎn)稅。

比如孩子在未成年時(shí)和父母共有2套房產(chǎn)，每套面積在90平方米，如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話，默認(rèn)每人三分之一份額，即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產(chǎn)。

成年后孩子以自己名義購買首套房建筑面積100平方米，按照政策，首套房無論面積多大，都不計(jì)征房產(chǎn)稅。及至孩子婚后想購買家庭套房，假設(shè)建筑面積是120平方米，則孩子名下的房產(chǎn)總建筑面積達(dá)280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要征收房產(chǎn)稅，其中60平方米就是未成年時(shí)父母出于愛心在房產(chǎn)證上添加孩子名字的結(jié)果。

第三：孩子如婚后發(fā)生意外，配偶有權(quán)繼承婚前財(cái)產(chǎn)。

如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為順序繼承人，有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn)。這意味著，如果孩子在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)，孩子名下的房產(chǎn)也將作為遺產(chǎn)分割和繼承。作為父母，白發(fā)人送黑發(fā)人已經(jīng)痛徹肺腑，現(xiàn)在連自己的房子都住不安穩(wěn)，晚年生活情何以堪？

有沒有化解之招？房產(chǎn)和法律專家支招：

一是可以作公證，約定子女未成年時(shí)和父母共有的房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益屬于父母所有。

二是直接到房產(chǎn)交易做房產(chǎn)份額變更，減少子女名下的房產(chǎn)份額，*少可變更為1%。這樣，即使子女成年后以自己名義所購房產(chǎn)超標(biāo)，需要征收房產(chǎn)稅時(shí)，至少和父母共有的房產(chǎn)部分，計(jì)稅量將極其有限。

越有錢，越貸款

大多數(shù)人的買房思路是：房貸越少越好，有錢就提前還貸，給銀行賺利息太不合算了。事實(shí)上，在目前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，這樣的思路恰恰是不合算的。會(huì)理財(cái)者擬采取這樣的策略：越有錢越貸款，貸款越多越好，期限越長(zhǎng)越好。自己的錢呢，去做 投資理財(cái) 。

咱就給買房算筆賬吧，350萬元房款，首付三成是105萬元，貸款245萬元，貸款期限為30年。為方便計(jì)算，假設(shè)小兩口全部做商業(yè)貸款，采取等額還貸法，按5年以上基準(zhǔn)貸款利率6.55%計(jì)算，每月還貸15566元，30年利息總額315萬元。一次性付款，確實(shí)省了這筆巨額利息。但如果他們首付105萬元，將其余245萬元另做投資。事實(shí)上，夫妻倆還可以申請(qǐng)公積金貸款，5年期以上貸款利率是4.5%，每月實(shí)際支付的貸款本息將低于1.55萬元。

曾經(jīng)有人算過，30年后的1萬元只相當(dāng)于現(xiàn)在573元，即便通脹這樣吞噬財(cái)富，30年后的2200萬元也相當(dāng)于現(xiàn)在的126萬元了，對(duì)小夫妻度過滋潤的退休生活應(yīng)該是很有助益的。但假如全額付款買房，這筆錢就無從談起了。

也許有人認(rèn)為這個(gè)如意算盤打得呱呱叫，但30年漫長(zhǎng)的歲月里，萬一投資收益沒有理想的那么高怎么辦？很簡(jiǎn)單，只要投資收益超過房貸利率，就是賺的。哪天投資收益低于房貸利率了，再提前還貸也不遲。

普通百姓要能借到銀行的大筆錢，利率還給打折，也就是房貸了，因此要善用這個(gè)機(jī)會(huì)理財(cái)。

等本和等額，利息差大了

對(duì)于一門心思要節(jié)約利息的購房者而言，選對(duì)還貸方式，節(jié)約的利息可以6位數(shù)計(jì)。

所謂等額本息法，即每月歸還的本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變，還貸壓力均衡。這種還貸方式適合收入不高、前期資金緊張的還貸者。

所謂等額本金法，即每月歸還的本金相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)呈先高后低、逐月遞減態(tài)勢(shì)。這種還貸方式適合目前收入較高、預(yù)計(jì)將來收入大幅增長(zhǎng)或準(zhǔn)備提前還款的還貸者。

在實(shí)際生活中，大多數(shù)人會(huì)選擇提前還貸，有些提前還貸并不劃算，比如，采用等額本金法還貸者。因?yàn)榈阮~本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。

當(dāng)還款期超過1/3時(shí)，借款人已還了將近一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。同樣，采用等額本息還款法的購房者，假如還款已到中期，也沒必要提前還款。因?yàn)榈阮~本息法越到后來歸還的本金越多，利息越少。還款中后期再提前還貸，對(duì)還貸者而言，該還的利息大頭都付了，提前還的只是本金，并沒有節(jié)省利息。

要是未來有較大支出的市民*好不要選擇提前還貸。比如近期有生小孩、買車等計(jì)劃的市民，提前還貸會(huì)大量擠占資金。此外，一些市民購買房屋簽訂商業(yè)貸款合同時(shí)，享受的是七折利率優(yōu)惠，或者采用的是公積金貸款，這些利率都低于市面上的理財(cái)產(chǎn)品年化收益率。因此，要特別珍惜廉價(jià)的貸款。

各種過戶算成本

這個(gè)問題幾乎每個(gè)家庭或早或晚都會(huì)遇到。據(jù)了解，房產(chǎn)過戶分與、買賣、繼承幾種方式，究竟哪種*便捷，哪種*省錢？且算成本：

繼承法-主要費(fèi)用：繼承權(quán)公證費(fèi)。按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的1%來收取，*低不低于200元。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是稅費(fèi)*低。繼承的房產(chǎn)沒有營業(yè)稅、個(gè)稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書到房管局轉(zhuǎn)名即可。

但缺點(diǎn)也顯而易見：手續(xù)繁多跑死人。繼承房產(chǎn)需要滿足三個(gè)條件：

，證明自己有繼承房產(chǎn)的法律資格，或是法定繼承人，或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規(guī)定的遺產(chǎn)繼承人;遺囑繼承必須是遺產(chǎn)人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力。

，遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是被繼承人生前屬于個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。

第三，因遺產(chǎn)是所有繼承人的共同財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)的分割協(xié)議，需要每個(gè)繼承人同意并簽字方可生效。

從上述規(guī)定可見，采用繼承法過戶房產(chǎn)，繼承人需要辦出各種證明，期間要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。

與法-主要費(fèi)用：個(gè)稅+契稅+公證費(fèi)。直系親屬與免個(gè)稅;非直系親屬與視同買賣，需要支付個(gè)稅，即房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是住房的可以免除)。此外還有契稅3%和公證費(fèi)1%。

需要提醒的是，以繼承法和與法過戶房產(chǎn)，繼承人或受人日后賣出此房時(shí)，如房產(chǎn)證年滿5年且是住房，可免征個(gè)稅。否則，將計(jì)征20%個(gè)稅。

買賣法-主要費(fèi)用：營業(yè)稅+個(gè)稅+契稅。在房產(chǎn)過戶中，買賣是*常見的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。但是，如果買入價(jià)比較低的話，日后出售時(shí)賣出價(jià)與買入價(jià)的差額會(huì)增大，再出售時(shí)則需要繳納更多的稅費(fèi)。

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