近期，全國(guó)諸多城市對(duì)住房公積金政策作出調(diào)整，政策環(huán)境依然向好。然而，市場(chǎng)仍呈現(xiàn)波動(dòng)，上周住宅市場(chǎng)成交量有所回落，房?jī)r(jià)也缺乏持續(xù)上漲的動(dòng)力。接近年末，房企銷售業(yè)績(jī)沖刺在即，部分房企年度計(jì)劃的完成壓力較大。

　　貨幣政策取向不變 多地放松公積金貸款

　　11月6日，央行發(fā)布第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，指出下一階段將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，堅(jiān)持“總量穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的取向，根據(jù)經(jīng)濟(jì)基本面變化而適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)，增強(qiáng)調(diào)控的靈活性、針對(duì)性和有效性。關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)方面，報(bào)告提出落實(shí)好差別化的住房信貸政策，繼續(xù)支持居民家庭合理的住房消費(fèi)，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求。整體來(lái)看，貨幣政策以及住房信貸政策將繼續(xù)保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

　　隨著10月份層面對(duì)住房信貸以及住房公積金政策的放松，地方政府也積極響應(yīng)，近期全國(guó)有多個(gè)城市對(duì)住房公積金政策作出調(diào)整。上海作為一線城市代表，于上周五宣布，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清住房公積金貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)購(gòu)普通商品住房的，將參照頭套房貸款政策執(zhí)行。目前，五年期以上住房公積金貸款利率為4.5%，相較6.55%的貸款基準(zhǔn)利率約7折。在商業(yè)銀行房貸利率難降的情況下，公積金政策的放松將對(duì)降低部分人群的購(gòu)房成本效用顯著。

　　住宅成交波動(dòng)回落 房企業(yè)績(jī)壓力較大

　　盡管近期新房成交較今年前期水平仍有一定增長(zhǎng)，且政策環(huán)境依然向好，但受10月商品住宅供應(yīng)量明顯下降的影響，市場(chǎng)成交又現(xiàn)波動(dòng)。上周，住宅市場(chǎng)成交量有所回落。中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，商品住宅成交面積上周環(huán)比下降29%，各線城市均有明顯回落，其中二線城市降幅較大。但是，較今年的周均水平，商品住宅成交面積上升14%，回暖跡象明顯。二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)類似，中原監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，二手住宅成交面積上周環(huán)比下降14%，較今年的周均水平上升17%。預(yù)計(jì)11月成交走勢(shì)有望保持平穩(wěn)。

　　房?jī)r(jià)方面，中原領(lǐng)跑指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2014年10月，六城市二手住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì)較9月明顯好轉(zhuǎn)，上海、深圳和成都的二手住宅價(jià)格指數(shù)均出現(xiàn)上漲，而北京、廣州和天津的跌幅收窄。由于政策利好已經(jīng)基本被消化，上周的四城市中原經(jīng)理指數(shù)再次出現(xiàn)全線下滑，表明經(jīng)理人對(duì)后市的信心有所回調(diào)，但仍顯著高于政策放松前的水平。六城市中原報(bào)價(jià)指數(shù)漲多跌少，顯示業(yè)主信心穩(wěn)中有升，但從各地目前報(bào)價(jià)指數(shù)的水平來(lái)看，房?jī)r(jià)仍然缺乏持續(xù)上漲的動(dòng)力。

　　接近年末，房企銷售業(yè)績(jī)沖刺在即，部分房企年度計(jì)劃完成壓力較大。在中原監(jiān)測(cè)的八家標(biāo)桿房企中，金地及招商的前10月銷售金額同比出現(xiàn)小幅下降，其余六家增幅在6%-33%之間。而從年度銷售計(jì)劃完成情況來(lái)看，標(biāo)桿房企整體表現(xiàn)不容樂(lè)觀，除綠城及恒大完成情況較好之外，多數(shù)完成率僅達(dá)到七成左右。因此，年末房企業(yè)績(jī)沖刺壓力較大，利用政策窗口期讓利跑量或?qū)⒗^續(xù)成為多數(shù)房企的理性選擇。

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