類似燕郊這樣的衛(wèi)星城房?jī)r(jià)上漲都是需求外溢的結(jié)果，是一線城市限購(gòu)、房?jī)r(jià)貴、沒合適房源供應(yīng)等因素綜合作用帶來的結(jié)果。分析認(rèn)為，尤其是燕郊，在京津冀一體化和北京城市功能向外圍疏解的規(guī)劃利好情況下，未來這種趨勢(shì)不會(huì)改變，還會(huì)加強(qiáng)。

城市是個(gè)有機(jī)體，它總會(huì)尋找適宜生長(zhǎng)的環(huán)境和與環(huán)境協(xié)調(diào)的形態(tài)。于是，過分集中的大城市逐步疏解，大城市的郊區(qū)化就成為從被動(dòng)到主動(dòng)生長(zhǎng)的現(xiàn)象。

在過去一年間，隨著一線城市房?jī)r(jià)高企，不少人將目光轉(zhuǎn)向環(huán)一線城市周邊的衛(wèi)星城。

根據(jù)搜房評(píng)估網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，燕郊二手房?jī)r(jià)均價(jià)已經(jīng)從2016年2月份的14000元/平方米升至2017年1月份的26201元/平方米左右。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)區(qū)域內(nèi)房源進(jìn)行大體匯總統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，約55%左右的房源單價(jià)在20000元-30000元/平方米之間，約30%房源單價(jià)在15000元-20000元/平方米之間，少量（約8%）房?jī)r(jià)已經(jīng)突破了30000元/平方米。價(jià)格跨度較大主要由于房屋地段不同，以及房屋本身的樓齡、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、裝修等不同而導(dǎo)致。

一線城市的溢出效應(yīng)令類似燕郊這樣的衛(wèi)星城樓市受到明顯影響。

燕郊房?jī)r(jià)樣本

環(huán)一線衛(wèi)星城因地理位置優(yōu)勢(shì)而有著頑強(qiáng)生命力。

早在上世紀(jì)初，先是英國(guó)，后來是美國(guó)，都提出過衛(wèi)星城概念，初期的衛(wèi)星城謂之“新城”，是靠近大城市、依附其城區(qū)，或擴(kuò)建原有小城鎮(zhèn)，或在近郊空地新建。規(guī)模較小，也不集中，甚至偶有無序蔓延的狀況，以此嘗試分解大城市的壓力。

地處河北省邊界的一個(gè)三角地帶——燕郊，因其臨近北京而自發(fā)生長(zhǎng)。一份2016年中國(guó)人口特大鎮(zhèn)前10名榜單顯示，燕郊2015年常住人口75.0萬，位列全國(guó)。而早年間，燕郊轄區(qū)內(nèi)只有8個(gè)村莊，3.3萬人口，是一個(gè)以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主的京東小鎮(zhèn)。

受地緣因素影響，不少剛需購(gòu)房者將燕郊列為置業(yè)的起點(diǎn)，而這使得燕郊樓市在近十年來保持高速增長(zhǎng)。尤其在2016年間，受北京房?jī)r(jià)高企、當(dāng)?shù)?等諸多因素影響，燕郊樓市在一年間表現(xiàn)出強(qiáng)大的溢出效應(yīng)。

根據(jù)搜房評(píng)估網(wǎng)的房?jī)r(jià)曲線圖可以看出，從2016年初燕郊房?jī)r(jià)就保持了較快漲幅，一直到2016年10月份左右漲幅才開始放緩，從2016年10月到2017年2月間，燕郊房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)高位盤整。

以燕郊樓盤天洋城為例。根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，2017年1月份天洋城成交了39套二手房，均價(jià)在29000元-31000元/平方米左右，相比2016年9月份天洋城二手房的價(jià)格略有上漲；而2016年7-8月份，同樣小區(qū)成交的二手房均價(jià)普遍在23000元/平方米左右；而6月份左右，該小區(qū)大部分成交的二手房還尚未突破20000元/平方米；2016年年初時(shí)，大部分成交的二手房均價(jià)為15000元/平方米左右。

首爾甜城一期2017年1月份成交的11套二手房平均價(jià)格在31000元/平方米左右，相比2016年底有小幅上漲，但變化不大。2016年年底，該小區(qū)均價(jià)已經(jīng)在27000元-29000元/平方米左右，9月時(shí)一些朝向、樓層較好的房屋單價(jià)就已達(dá)到30000元/平方米以上；而7-8月時(shí)的均價(jià)還在20000元-25000元/平方米左右。6月大部分成交均價(jià)都在18000元-19000元/平方米之間；2016年年初時(shí)，該小區(qū)成交均價(jià)則在13000元-14000元/平方米左右。

南方財(cái)富網(wǎng)顯示，在2016年10-11月時(shí)，燕郊二手房報(bào)價(jià)整體超過了北京懷柔、密云、延慶這些遠(yuǎn)郊區(qū)縣。彼時(shí)，燕郊二手房掛牌均價(jià)達(dá)25684元/平方米，懷柔則為25162元/平方米。燕郊新盤報(bào)價(jià)也超越北京懷柔、密云、延慶等區(qū)縣。

崛起背后的溢出效應(yīng)

梳理2016年樓市發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，有幾個(gè)重大政策影響了樓市變化。

2016年2月19日下午，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出關(guān)于“調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”的通知，2月22日起，將執(zhí)行新的稅收政策。契稅方面，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。這在一定程度上鼓勵(lì)了剛需購(gòu)房者購(gòu)房。

2016年5月25日，北京市“展望‘十三五’發(fā)展譜新篇”系列形勢(shì)政策報(bào)告會(huì)上，北京市規(guī)劃委副主任王飛表示，現(xiàn)在的北京城市副就是原來通州新城的范圍，面積大約為155平方公里。2017年北京市屬行政單位將整體或部分遷入通州。而在備受關(guān)注的通州與東部地區(qū)、特別是廊坊北三縣（三河、大廠、香河），未來將加強(qiáng)跨界地區(qū)統(tǒng)一管控，統(tǒng)一規(guī)劃，包括共同疏解、劃定城市開發(fā)邊界和大尺度建設(shè)綠色空間。

被定義為疏解城人口和功能的同時(shí)，京津冀增量控制也隨即被提為主題。

2016年5月，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)了《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃（2015-2020年）》。其中明確了各區(qū)土地利用原則和利用導(dǎo)向。

具體而言，減量?jī)?yōu)化區(qū)需要通過建設(shè)用地“減量瘦身”倒逼城市功能提升；存量挖潛區(qū)以存量建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整為主；增量控制區(qū)保障基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)用地，控制區(qū)域新增建設(shè)用地；適度發(fā)展區(qū)是承接北京非首都核心功能和京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要區(qū)域，應(yīng)引導(dǎo)人口產(chǎn)業(yè)合理集聚，適度增加區(qū)域新增建設(shè)用地規(guī)模。

也就是說，控制新建開發(fā)，成為燕郊樓市的主要特點(diǎn)。

環(huán)一線城市的未來

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者同時(shí)觀察了長(zhǎng)三角和珠三角周邊的衛(wèi)星城。值得注意的是，其他區(qū)域的衛(wèi)星城在近年來也表現(xiàn)出較為明顯的溢出效應(yīng)。

以上海（樓盤）周邊的昆山（樓盤）為例。昆山位于江蘇省東南部，是蘇州（樓盤）市下轄縣級(jí)市，地處上海與蘇州之間，從昆山到上海全程約60公里，高鐵從昆山南到上海僅需20 左右。

中國(guó)指數(shù)研究院2016年11月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，近一年來，漲幅*大的并非一線城市，而是位于上海和蘇州之間的江蘇昆山，漲幅達(dá)47.4%，新建住宅均價(jià)從1月逾9500元/平方米上漲到11月逾1.4萬元/平方米。其次是靠近北京的河北廊坊，上漲42.3%。北京購(gòu)房需求的溢出效應(yīng)直接推高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，同期漲幅43%。接下來是南京（樓盤）、中山（樓盤）、合肥（樓盤）、惠州（樓盤）、東莞（樓盤）、珠海（樓盤），漲幅都在30%以上。

克而瑞研究院分析師楊科偉認(rèn)為，類似燕郊這樣的衛(wèi)星城房?jī)r(jià)上漲都是需求外溢的結(jié)果，是一線城市限購(gòu)、房?jī)r(jià)貴、沒合適房源供應(yīng)等因素綜合作用帶來的結(jié)果。尤其是燕郊，在京津冀一體化和北京城市功能向外圍疏解的規(guī)劃利好情況下，投資客也是趨之若鶩。

楊科偉認(rèn)為，未來這種趨勢(shì)不會(huì)改變，還會(huì)加強(qiáng)。

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