保險(xiǎn)公司正伺機(jī)重籌押注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。按照不動(dòng)產(chǎn)投資占總資產(chǎn)10%的上限估算，險(xiǎn)企能調(diào)動(dòng)資金在數(shù)千億元。

　　然而，看上去很美的養(yǎng)老地產(chǎn)，盈利模式卻是霧里看花。對(duì)于保險(xiǎn)公司而言，費(fèi)盡力氣拿到土地使用許可證只是榜首步，接下來的運(yùn)作才更考驗(yàn)實(shí)力。

　　險(xiǎn)企拿地沖動(dòng)凸顯

　　“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)肯定是保險(xiǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。”前海人壽一位高管日前對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)是公司戰(zhàn)略。

　　就在4月下旬，前海人壽耗資4億元拿下了深圳寶安區(qū)一塊福利用地，向外界宣告進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。隨后記者在西安國(guó)土資源局網(wǎng)站上查到，5月初前海人壽又以1.47億元在西安浐灞生態(tài)區(qū)拿下一塊商業(yè)服務(wù)用地。

　　對(duì)拿地充滿熱情的還有生命人壽。4月，生命人壽與前海人壽在同一場(chǎng)土地拍賣活動(dòng)中遭遇，較后生命人壽和佳兆業(yè)聯(lián)合以54億元價(jià)格拿下了深圳大鵬下沙濱海生態(tài)旅游度假區(qū)整體開發(fā)項(xiàng)目。

　　生命人壽在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域頗為積極，“生命金融城”的項(xiàng)目在東莞、長(zhǎng)春、襄陽(yáng)等多地落地開花。有行業(yè)人士表示，生命人壽此次拿到的大鵬旅游度假地塊，也是為布局養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　據(jù)了解，總部位于中部人口大省湖北的合眾人壽，也在全國(guó)積極洽地。據(jù)悉，該公司已在湖北、遼寧、安徽、廣西4地落實(shí)用地并開工建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，正在北京、濟(jì)南、鄭州等地辦理征地手續(xù)，海南、江西、福建、上海等10余地的項(xiàng)目也在洽談之中。

　　早年就涉足養(yǎng)老社區(qū)的泰康人壽，計(jì)劃未來5～8年在全國(guó)投資1000億元，建設(shè)15～20個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，中國(guó)人壽(13.51,0.06, 0.45%)、新華保險(xiǎn)(19.74, -0.16, -0.80%)也一直在物色地塊。

　　據(jù)保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2013年保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)8.3萬(wàn)億元，資金運(yùn)用余額為7.68萬(wàn)億元。按照不動(dòng)產(chǎn)投資占總資產(chǎn)10%的上限估算，險(xiǎn)企能調(diào)用的資金在數(shù)千億元。

　　“不做（養(yǎng)老地產(chǎn)），肯定會(huì)錯(cuò)過保險(xiǎn)行業(yè)未來的發(fā)展方向；做（養(yǎng)老地產(chǎn)），又不符合公司對(duì)投資項(xiàng)目的要求。建一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)動(dòng)輒幾十億元，不是小決策，保險(xiǎn)公司其實(shí)是進(jìn)退兩難。”一位大型保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司投資部人士對(duì)記者表示，他們密切關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)動(dòng)向，但是由于還沒有找到合適的切入口，目前隱忍未發(fā)。

　　盈利模式難確定

　　幾家涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的保險(xiǎn)公司對(duì)外公開的投資計(jì)劃已經(jīng)超過1000億元，但是保險(xiǎn)公司實(shí)際投入資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于這個(gè)數(shù)字。

　　中國(guó)保監(jiān)會(huì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管部市場(chǎng)處處長(zhǎng)賈飆去年年底在一次公開活動(dòng)中表示，截至2013年10月末，8家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老地產(chǎn)的總計(jì)劃投資額是150億元，實(shí)際投資額是50億元，而保險(xiǎn)總資產(chǎn)達(dá)到8.3萬(wàn)億元，總的來說，險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅處于探索階段。

　　保險(xiǎn)公司不缺錢，更不缺沖動(dòng)，缺的是經(jīng)驗(yàn)和方向。上述大型保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司人士表示，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)公司不能投資商業(yè)住宅，保險(xiǎn)公司的不動(dòng)產(chǎn)投資主要是自用物業(yè)、寫字樓出租以及一些商業(yè)地產(chǎn)的債權(quán)計(jì)劃，缺少地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)這一非常專業(yè)的領(lǐng)域，更需要時(shí)間來摸索和試驗(yàn)。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式仍是不明確的。”他說，如果建設(shè)單一功能的養(yǎng)老社區(qū)，由于險(xiǎn)資的拿地成本和建設(shè)成本已經(jīng)很高，很難盈利；如果建成綜合體的養(yǎng)老社區(qū)，回報(bào)會(huì)略高，但能達(dá)到5%的年化收益就是不錯(cuò)的了。

　　恩歌源投資公司李德雄表示，拿到養(yǎng)老地塊的企業(yè)一般是在政府全程指導(dǎo)監(jiān)管下完成建設(shè)。政府對(duì)養(yǎng)老地塊的醫(yī)護(hù)室、晾曬用地、綠化率等都做出了要求。他說，養(yǎng)老地產(chǎn)要想盈利，頭先土地成本要低，其次硬件設(shè)施和軟件服務(wù)的要求都不能太高，目前這兩個(gè)條件都不理想。

　　如果險(xiǎn)企拿到的是商業(yè)用地，則無法獲得稅收優(yōu)惠以及床位補(bǔ)貼；如果拿到的是慈善用地，只能持有無法轉(zhuǎn)讓，便無法用銷售住宅的收入補(bǔ)貼養(yǎng)老社區(qū)投入成本。“養(yǎng)老地產(chǎn)投資的盈利水平還達(dá)不到我們對(duì)的要求。”上述保險(xiǎn)資管人士表示。

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