今年以來(lái)住宅市場(chǎng)冷風(fēng)頻吹，但一線城市商業(yè)地產(chǎn)卻保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。盡管新開(kāi)工面積下滑，但以外資為頭的機(jī)構(gòu)開(kāi)始逆勢(shì)尋找投資機(jī)會(huì)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來(lái)資金充裕的投資機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商將更多關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)的收購(gòu)機(jī)會(huì)，下半年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)活動(dòng)將大幅增加。

　　并購(gòu)機(jī)會(huì)涌現(xiàn)

　　目前住宅市場(chǎng)仍面臨下行壓力，而商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入橫盤(pán)調(diào)整階段。盡管市場(chǎng)投資氛圍較為謹(jǐn)慎，但部分外資機(jī)構(gòu)開(kāi)始利用市場(chǎng)波動(dòng)機(jī)會(huì)“抄底”入市。

　　高緯環(huán)球7月21日發(fā)布了2014年季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，上半年北京市場(chǎng)包括寫(xiě)字樓、零售物業(yè)及住宅、酒店、綜合體在內(nèi)的物業(yè)整售投資總額為13.7億美元，同比下降了44%。

　　盡管總額下滑，但高緯環(huán)球北京資本市場(chǎng)部董事李健認(rèn)為，開(kāi)發(fā)投資放緩主要源于開(kāi)發(fā)商正受困于融資渠道有限、融資成本高、資金回流較慢的困境。“由于市場(chǎng)波動(dòng)，目前有很多大型機(jī)構(gòu)正在洽談潛在的投資機(jī)會(huì)。”

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)標(biāo)的完成交易達(dá)73宗，總金額超過(guò)152億元，同比增長(zhǎng)2.09倍。二季度北京市場(chǎng)連續(xù)成交多筆大單交易。其中，基匯資本以57.5億元購(gòu)入盈大地產(chǎn)和電訊盈科持有的綜合體項(xiàng)目，成為今年北京市場(chǎng)成交額較大的一單。

　　事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，包括住宅及商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的各類(lèi)物業(yè)都面臨著風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇。在住宅市場(chǎng)上，近期北京二手房成交正出現(xiàn)小幅回升。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，7月中上旬北京市二手房住宅簽約4483套，新建住宅簽約3080套，合計(jì)住宅累計(jì)簽約7563套，其中二手房環(huán)比上月同期上漲了10.3%。7月中上旬北京二手房成交均價(jià)為2.87萬(wàn)元/平方米，成交價(jià)格依然延續(xù)下調(diào)趨勢(shì)。但隨著部分需求入市，整體價(jià)格下調(diào)速度已有所放緩。

　　“市場(chǎng)在反復(fù)尋找底部，北京作為一線城市的代表需求旺盛。”中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，在二手房?jī)r(jià)格大幅調(diào)整半年后，部分需求開(kāi)始入市看房。

　　不僅是購(gòu)房者，投資機(jī)構(gòu)及地產(chǎn)商也開(kāi)始在當(dāng)前市場(chǎng)尋求更多投資機(jī)會(huì)。李健認(rèn)為，中小房地產(chǎn)企業(yè)在下半年不得不把放在銷(xiāo)售現(xiàn)有存量獲取現(xiàn)金流方面。遇到資金問(wèn)題的企業(yè)或許會(huì)把一些在建項(xiàng)目延期或停工，而這為行業(yè)內(nèi)資金充裕的投資機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商提供了更多并購(gòu)重組和資產(chǎn)購(gòu)賣(mài)的交易機(jī)會(huì)。

　　商業(yè)地產(chǎn)租金趨于平穩(wěn)

　　與住宅市場(chǎng)價(jià)格下行壓力相比，商業(yè)地產(chǎn)在上半年的表現(xiàn)已經(jīng)趨穩(wěn)，租金在二季度則有所回升。

　　高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，季度北京核心商圈寫(xiě)字樓成交面積為一季度的1.5倍，達(dá)到約5.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16%，其中內(nèi)資企業(yè)成交居主導(dǎo)地位，占總成交面積的83.7%。金融業(yè)、科技類(lèi)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)位居前三位，分別占總成交面積的35.7%、29.8%和11%。

　　活躍的市場(chǎng)需求及核心商圈稀缺的可租賃面積，拉動(dòng)二季度北京五大主要商圈(含先進(jìn))寫(xiě)字樓平均租金上升。統(tǒng)計(jì)顯示，按建筑面積計(jì)算的有效租金在二季度環(huán)比上升0.46%，達(dá)每月每平方米380.5元。由于簽約率上升以及沒(méi)有新增項(xiàng)目入市，北京核心商圈整體寫(xiě)字樓空置率環(huán)比下降0.56個(gè)百分點(diǎn)至6.57%。

　　“核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍受青睞，而二季度成交主要集中在非核心區(qū)域。”高緯環(huán)球北京商業(yè)部負(fù)責(zé)人陸明銳表示，來(lái)自制造業(yè)、IT及生命科學(xué)行業(yè)的租戶(hù)正轉(zhuǎn)向望京、豐臺(tái)總部基地、亦莊等新興商圈。

　　相對(duì)較低的租金水平成為上述新興商圈的優(yōu)勢(shì)之一。統(tǒng)計(jì)顯示，上半年望京-酒仙橋商圈平均租金約為每月每平方米203.9元，空置率約為2.0%；CBD區(qū)域租金水平則在386.5元，空置率為7.25%；而金融街區(qū)域的租金水平則達(dá)到591.7元，空置率為3.46%。

　　數(shù)據(jù)顯示，下半年北京(含先進(jìn))寫(xiě)字樓核心商圈還將有約45萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，其余約46萬(wàn)平方米主要集中在新興商圈。“在2018年前后，以CBD為主的核心商圈將迎來(lái)供應(yīng)高峰期，租戶(hù)將在租賃談判中處于有利地位，預(yù)計(jì)將會(huì)對(duì)租金產(chǎn)生下行壓力。”陸明銳表示。

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