在海南蜿蜒美麗的海岸線上，一個(gè)又一個(gè)海灣被開(kāi)發(fā)復(fù)制。與三亞只有一山之隔的陵水正是其中之一。海南省陵水縣自被列為國(guó)際旅游島先行試驗(yàn)區(qū)以后，這個(gè)全國(guó)僅此的高端濱海貧困縣的房?jī)r(jià)和GDP就蹭蹭上躥。2013年，陵水地方公共財(cái)政預(yù)算收入為23.4億元，在海南省排名第三，僅次于?？诤腿齺?。這樣的崛起速度，放在整個(gè)海南都十分耀眼。

　　近期，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在陵水走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，陵水沿海的土地已經(jīng)被地產(chǎn)商悉數(shù)開(kāi)發(fā)，20多家開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目集中在這條57.5公里長(zhǎng)的海岸線上，沿海位置已經(jīng)很難找到可以再開(kāi)發(fā)的土地，陵水經(jīng)濟(jì)遇到依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)難以為繼的挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，陵水經(jīng)過(guò)旅游地產(chǎn)“大躍進(jìn)”之后，以地產(chǎn)帶動(dòng)旅游的希望似乎落空。如何帶動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，讓陵水真正成為國(guó)際旅游島先行試驗(yàn)區(qū)?陵水正在尋找答案。

　　全國(guó)僅此的高端濱海貧困縣陵水十年蛻變的故事，在海南人眼中并不陌生。

　　10多年前，這里大部分地區(qū)曾是廣袤的農(nóng)田，當(dāng)?shù)厝硕嘁赞r(nóng)業(yè)、出海捕魚(yú)維生。2012年，陵水如愿摘掉高端貧困縣的帽子，并從2011年開(kāi)始連續(xù)4年發(fā)“全民紅包”。陵水用10年時(shí)間上演了“山雞變鳳凰”，2013年地方財(cái)政預(yù)算收入23.4億元，位居海南省第三。

　　不過(guò)，不同于財(cái)政收入和房地產(chǎn)疾速前行，陵水的旅游收入并未因旅游地產(chǎn)而獲得預(yù)期中的發(fā)展。官方數(shù)據(jù)顯示，2013年海南全省旅游總收入428.56億元，其中陵水縣旅游總收入7.7億元，占比不到全省的2%。

　　“山雞變鳳凰”地產(chǎn)貢獻(xiàn)超七成稅收

　　陵水的土地是從2008年熱起來(lái)的。到2009年，在全縣GDP增長(zhǎng)13.5%的情況下，地方財(cái)政一般預(yù)算收入增長(zhǎng)65.3%，達(dá)到3.8億元，連續(xù)兩年增幅居海南省榜首，其中土地收益功不可沒(méi)。

　　2011年，陵水縣被列為國(guó)際旅游島先行試驗(yàn)區(qū)。2012年，陵水如愿摘掉高端貧困縣的帽子。2013年陵水全縣生產(chǎn)總值85.3億元，比上年增長(zhǎng)13%，地方公共財(cái)政預(yù)算收入23.4億元，增長(zhǎng)15.6%，農(nóng)民人均純收入7335元，增長(zhǎng)14%。

　　現(xiàn)在，有“珍珠海岸”之稱的陵水已經(jīng)成為一個(gè)由海灣建筑組成的城市，熱帶雨林、藍(lán)色海灣和陽(yáng)光沙灘環(huán)繞四周。陵水縣旅游發(fā)展委員會(huì)工作人員介紹，陵水已經(jīng)開(kāi)發(fā)的旅游資源包括“三灣兩島”，即香水灣、清水灣、土福灣、猴島、分界洲島。記者在現(xiàn)場(chǎng)走訪了解到，目前這些自然資源優(yōu)越的海灣已經(jīng)被全國(guó)各地紛至沓來(lái)的開(kāi)發(fā)商瓜分完畢。目前共有20多家開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目集中在陵水57.5公里長(zhǎng)的海岸線上，沿海的土地都已被圍墻圈成工地，駐扎了建筑工和車輛。

　　陵水用10年時(shí)間上演了“山雞變鳳凰”，去年財(cái)政收入在海南省排名第三位，僅次于?？诤腿齺?，這樣的崛起速度放在整個(gè)海南省都十分耀眼。

　　“陵水縣九成以上財(cái)政收入來(lái)自房地產(chǎn)，政府對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的重視度有限”,陵水縣政府一位人員趙月(化名)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，2007年以后，陵水縣把三個(gè)主要的海灣資源交給地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)，國(guó)際旅游島的政策紅利，較受益的是房地產(chǎn)。

　　陵水繁榮背后靠的是房地產(chǎn)相關(guān)稅收和賣地收入拉動(dòng)的縣級(jí)財(cái)政。記者查詢到的數(shù)據(jù)顯示，2013年，陵水房地產(chǎn)總投資225.1億元，房地產(chǎn)銷售額達(dá)123.3億元。由此帶來(lái)的房地產(chǎn)稅收占陵水地方財(cái)政收入的75%，土地成交51宗，位列海南省第三名。與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)也成為稅收收入的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，產(chǎn)業(yè)完成33271萬(wàn)元，增長(zhǎng)34.4%，占全縣稅收收入總額的近15%，帶動(dòng)稅收收入增長(zhǎng)2.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　國(guó)際旅游島戰(zhàn)略的本質(zhì)，是寄望于將一個(gè)工業(yè)、農(nóng)業(yè)都處于初級(jí)階段，擁有3.4萬(wàn)平方公里、860萬(wàn)人口的海島區(qū)域，通過(guò)以旅游業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化和富民夢(mèng)想。但現(xiàn)實(shí)與理想有較大偏差，陵水這種短期內(nèi)利用土地財(cái)政快速“致富”的策略在整個(gè)海南島被快速?gòu)?fù)制，從?？诘饺齺喌臇|海岸云集了數(shù)十個(gè)巨大的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，每一個(gè)都能拉動(dòng)GDP和地方財(cái)政明顯增長(zhǎng)，其他縣市也希望復(fù)制“陵水經(jīng)驗(yàn)”迅速脫貧。

　　中國(guó)社科院旅游研究副主任李明德對(duì)記者表示，“賣地財(cái)政”的策略本身沒(méi)有問(wèn)題，但在與地產(chǎn)商共同推動(dòng)旅游的過(guò)程中，政府還應(yīng)扮演產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、重大項(xiàng)目推廣、建立制度、維持秩序等角色。

　　土地資源緊缺地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)難持續(xù)

　　在剛剛崛起的陵水沿海，越來(lái)越多的農(nóng)民通過(guò)賣地致富。2011年，陵水縣新村港附近大墩村一帶的先行試驗(yàn)區(qū)征地面積11000多畝。類似這種“大躍進(jìn)”式的征地賣地后，陵水的土地資源變得十分緊缺。

　　海南省國(guó)土資源廳原副廳長(zhǎng)楊冠雄告訴記者，以前陵水一畝地的價(jià)格在3萬(wàn)~5萬(wàn)元，而被征地的農(nóng)民一家就可以獲得幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)元的征地補(bǔ)償，這對(duì)世代種田、捕魚(yú)的陵水本地人來(lái)說(shuō)是一筆巨大的財(cái)富。與此同時(shí)，被征地的農(nóng)民往內(nèi)陸遷，導(dǎo)致陵水的土地資源已經(jīng)十分緊張。

　　根據(jù)2008年下發(fā)的《陵水黎族自治縣項(xiàng)目建設(shè)房屋拆遷補(bǔ)償安置施行細(xì)則》，被拆遷人選擇劃宅基地安置的，只給予劃撥一塊宅基安置地，被拆遷人住宅用地面積72平方米以下的，劃撥宅基安置地72平方米;被拆遷人住宅用地面積72平方米以上的，劃撥宅基安置地144平方米。被拆遷人的住宅用地和安置地相差面積，按拆遷評(píng)估土地價(jià)格計(jì)算實(shí)行差價(jià)互補(bǔ)。

　　陵水一位熟悉土地規(guī)劃的政府人士透露，受拆遷安置條款限制，陵水已經(jīng)沒(méi)有足夠的土地用來(lái)劃撥給被拆遷人作為安置用地了，政府征地的范圍已經(jīng)全面受限。

　　實(shí)際上，陵水縣的領(lǐng)導(dǎo)班子早就意識(shí)到這一點(diǎn)。陵水縣委書(shū)記王雄2010年接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)就指出，房地產(chǎn)類稅收是陵水財(cái)政一般預(yù)算收入的主要來(lái)源，占稅收總收入90%以上。陵水現(xiàn)在存在的主要問(wèn)題包括經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、稅源單一。

　　然而，除了房地產(chǎn)，這片富饒的土地還沒(méi)有找到一個(gè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士指出，陵水經(jīng)濟(jì)突圍的出路有兩條，一是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，二是振興旅游產(chǎn)業(yè)。不管是哪種，都必須“慢工磨細(xì)活”，需要幾十年、幾代人的共同努力。

　　清水灣人氣冷清七酒店推遲開(kāi)業(yè)

　　在陵水57.5公里的海岸線上，清水灣知名度較高。雅居樂(lè)到來(lái)以后，這里成為陵水名氣較大的地方。

　　2006年，雅居樂(lè)以總價(jià)10億元競(jìng)得清水灣項(xiàng)目296萬(wàn)平方米地塊整體使用權(quán)。當(dāng)時(shí)，家底并不雄厚的雅居樂(lè)將130億元巨資投向清水灣，較終將其打造成累計(jì)銷售額超過(guò)300億元的全國(guó)榜首大盤(pán)。

　　陵水縣政府的期待是清水灣創(chuàng)建4A景區(qū)，打造國(guó)際 濱海度假區(qū)。但事與愿違，清水灣并未實(shí)質(zhì)帶動(dòng)陵水濱海地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展。

　　近日，記者在清水灣實(shí)地走訪感受到，這里仍是一如既往的寧?kù)o。

　　雅居樂(lè)清水灣銷售一側(cè)，就是卓美亞 酒店集團(tuán)在清水灣的度假酒店項(xiàng)目。卓美亞在迪拜的帆船酒店聲名顯赫，然而記者在卓美亞清水灣酒店外看到，這座“七”酒店還沒(méi)褪去包裹在建筑主體上的綠色外衣，項(xiàng)目外圍圍墻上噴繪著白色格調(diào)的酒店效果圖和卓美亞的宣傳畫(huà)，現(xiàn)場(chǎng)機(jī)器聲隆隆作響。

　　實(shí)際上，這座雅居樂(lè)引以為豪的 酒店開(kāi)門(mén)迎客時(shí)間已經(jīng)推遲到2018年，比原計(jì)劃晚了5年左右。2009年7月，雅居樂(lè)與卓美亞簽訂協(xié)議時(shí)，清水灣卓美亞酒店計(jì)劃在2013年下半年對(duì)外迎客。

　　11月5日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以賣房者身份向雅居樂(lè)清水灣一位工作人員咨詢，其表示，卓美亞酒店已經(jīng)封頂，由于是七酒店，裝修進(jìn)度較慢，預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間為2018年。記者隨后嘗試聯(lián)系雅居樂(lè)、卓美亞方面，但截至發(fā)稿，雙方均未答復(fù)。

　　旅游產(chǎn)業(yè)瓶頸

　　海灣全給了房地產(chǎn)陵水旅游產(chǎn)業(yè)落下“病根”

　　“陵水把海灣都給了房地產(chǎn)，這種開(kāi)發(fā)思路很難帶動(dòng)旅游。”陵水猴島旅業(yè)發(fā)展有限公司原董事長(zhǎng)代國(guó)夫說(shuō)。

　　國(guó)際旅游島政策落地五年，以陵水為代表的海濱城市確實(shí)嘗到了甜頭，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)翻番、海灣建設(shè)熱火朝天。但與此同時(shí)，外界對(duì)于陵水海岸線開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的模式爭(zhēng)論、質(zhì)疑不斷。

　　2009~2013年，陵水縣的地方財(cái)政一般預(yù)算收入從3.8億元增長(zhǎng)到23.4億元，旅游產(chǎn)業(yè)卻離官方預(yù)期漸行漸遠(yuǎn)。2013年陵水接待國(guó)內(nèi)外游客437萬(wàn)人次，相比2009年僅增長(zhǎng)51%;接待旅游過(guò)夜人數(shù)114萬(wàn)人次，相比2009年增長(zhǎng)39%。

　　而在全省數(shù)據(jù)面前，陵水的旅游產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)并不突出。較新數(shù)據(jù)顯示，海南全省近5年接待過(guò)夜游客數(shù)增長(zhǎng)超六成。

　　地產(chǎn)拉動(dòng)模式遇挫

　　代國(guó)夫說(shuō)，海南國(guó)際旅游島建設(shè)的一個(gè)很重要的內(nèi)容就是挖掘海南特有的原住民文化。南灣猴島在陵水黎族自治縣，具有獨(dú)特的文化優(yōu)勢(shì)，但當(dāng)?shù)貙?duì)這一獨(dú)特資源的開(kāi)發(fā)有限。

　　其實(shí)，陵水較開(kāi)始的預(yù)期不是走地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的路子。2011年底，時(shí)任陵水縣縣長(zhǎng)楊文平接受媒體采訪時(shí)談到，陵水的發(fā)展道路有很強(qiáng)的可持續(xù)性。

　　但從目前的情況來(lái)看，清水灣乃至整個(gè)陵水的旅游都不容樂(lè)觀。在清水灣整齊排列的高端小區(qū)周圍，是一些等待出租的商鋪，開(kāi)發(fā)商希望商業(yè)能帶動(dòng)小區(qū)的人氣。但記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，招商似乎并不順利，大部分處于閑置。

　　實(shí)際上，不少學(xué)者、專家對(duì)海南海灣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)早就提出質(zhì)疑。“我走訪了五十多個(gè)國(guó)家的沿海地區(qū)，濱海島嶼、沙灘都是作為公共區(qū)域，住宅在山腳，海南是個(gè)例外。”深圳市經(jīng)典陽(yáng)光置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理蔡志喆表示，海南旅游淡旺季分明，一些旅游地產(chǎn)的住客往往冬季來(lái)、開(kāi)春走，被稱作“候鳥(niǎo)”，而這些住宅平時(shí)鮮有本地人光顧，因此很難帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，而商業(yè)不配套又反過(guò)來(lái)制約著旅游業(yè)發(fā)展。

　　海南省國(guó)土資源廳原副廳長(zhǎng)楊冠雄表示，海南本地收入、生活水平偏低，當(dāng)?shù)厝瞬粫?huì)到這

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