房地產(chǎn)即將開啟“增值稅時代”

　　距離國務(wù)院提出的力爭“十二五”期間全面完成“營改增”僅剩下一年多時間，《經(jīng)濟(jì)參考報》記者從多渠道獲悉，在尚未納入改革的四大行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)有望率先同時推進(jìn)“營改增”，較快將于明年3月開啟“增值稅時代”。據(jù)了解，稅率定為11%的可能性極大。業(yè)內(nèi)人士初步測算，如果允許不動產(chǎn)抵扣，整體減稅規(guī)模有望超過5000億元。

　　安永會計師事務(wù)所大中華區(qū)間接稅主管合伙人梁因樂在接受記者采訪時表示：“在還沒有進(jìn)行‘營改增’的行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)應(yīng)該是較快要入圍的行業(yè)。”除了房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)本身，其下游行業(yè)也十分關(guān)心改革的時間表。“比如銀行要租辦公樓，簽合同往往是三年、五年甚至十年，它們很關(guān)心合同該怎么簽。所以說，一個行業(yè)什么時候入圍很重要，較好從發(fā)文到正式實(shí)施留出足夠的時間，要享受到進(jìn)項(xiàng)稅是需要提前準(zhǔn)備的。”梁因樂稱。

　　事實(shí)上，目前房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)為迎接“營改增”紛紛著手準(zhǔn)備。

　　一位不愿透露姓名的某大型房企財務(wù)人士稱：“我們現(xiàn)在還沒有接到‘營改增’的正式通知，不過此前口頭傳達(dá)過，現(xiàn)在我們在緊鑼密鼓地籌備，公司總部也正在和財稅等相關(guān)部門積極溝通。”

　　對很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，原來的稅務(wù)處理比較簡單，稅務(wù)和財會是一個部門，而改增值稅就復(fù)雜許多，很多房企已經(jīng)成立了獨(dú)立的稅務(wù)部門。

　　此外，一些稅務(wù)師事務(wù)所和會計師事務(wù)所也承接了對房企進(jìn)行培訓(xùn)的工作，主要內(nèi)容涉及“營改增”之后如何開票等稅務(wù)相關(guān)問題。

　　至于稅率，多位學(xué)界及業(yè)界人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，11%的可能性極大。北京中燁澤瑞稅務(wù)師事務(wù)所有限責(zé)任公司總經(jīng)理郭英杰認(rèn)為，因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)行業(yè)上游來看，其抵扣進(jìn)項(xiàng)多是在建設(shè)期，因此，其稅率應(yīng)與建筑業(yè)持平，大概在11%左右。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌稱，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型，不是要鼓勵發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，稅率應(yīng)該會比較高，不會是6%，當(dāng)然也不會是17%，只能是11%。

　　郭英杰在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，此次“營改增”目的是給房企降低稅負(fù)水平，但要求企業(yè)有較強(qiáng)的內(nèi)部管控。若有良好的管控措施，稅負(fù)大概可以降低1個百分點(diǎn)。但是由于稅項(xiàng)的改變，房企財務(wù)、稅收架構(gòu)將發(fā)生根本性變化。過去交營業(yè)稅，房企按照既定稅率繳納即可，財務(wù)計算較為簡單。但改為增值稅之后，進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，房企經(jīng)營流程需要進(jìn)行重新設(shè)計，從整體粗獷式管理轉(zhuǎn)向精細(xì)化。具體來說，則是考驗(yàn)房企的費(fèi)用管理和控制。“與房企有經(jīng)營來往的大多是建筑類企業(yè)，部分原材料企業(yè)規(guī)范度較低，部分企業(yè)難以提供有效的增值稅發(fā)票，在這樣的情況下，房企的抵扣進(jìn)項(xiàng)減少，稅負(fù)則會大幅增加，這也是房企反應(yīng)積極性不高的主要原因。”

　　郭英杰表示，“營改增”之后，如果房企經(jīng)營模式?jīng)]有及時調(diào)整到位，短時間稅負(fù)將大幅增加。但隨著時間的推移，房企在經(jīng)營方面做出一定改變后，稅負(fù)自然會有所下調(diào)。

　　而在張斌看來，此次房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的關(guān)鍵在于房地產(chǎn)業(yè)的下游能不能抵扣不動產(chǎn)，這個難度是比較大的。“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)，如果工業(yè)、商業(yè)企業(yè)購購的時候可以抵扣，就意味著消費(fèi)型增值稅改革徹底完成了。”

　　自2009年起，全國實(shí)施從生產(chǎn)型增值稅到消費(fèi)型增值稅的轉(zhuǎn)型改革，但當(dāng)時只允許機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)抵扣，不動產(chǎn)不能抵扣。允許抵扣不動產(chǎn)是隨著房地產(chǎn)業(yè)“營改增”同時推出，還是日后再逐步推出，目前尚不明晰。據(jù)業(yè)內(nèi)人士初步測算，如果此次房地產(chǎn)“營改增”后允許抵扣不動產(chǎn)，減稅力度將很大，規(guī)模有望超過5000億。

　　張斌告訴記者：“如果允許抵扣不動產(chǎn)，稅基會縮小很多，對財政的減收壓力會非常大，需要考慮財政的承受能力?，F(xiàn)在有不同觀點(diǎn)，一些人士建議暫不抵扣不動產(chǎn)，還有一些觀點(diǎn)建議實(shí)施折中措施，比如不完全抵扣，考慮財政的承受能力可以按照50%進(jìn)行抵扣等。”

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