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人口結(jié)構(gòu)催發(fā)樓市轉(zhuǎn)變 三大因素促動(dòng)此次調(diào)整

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:海南日?qǐng)?bào)  閱讀 539 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  在經(jīng)濟(jì)下行壓力漸增、住房需求仍然是長(zhǎng)期客觀存在的新宏觀背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)需要調(diào)整,這是在樓市發(fā)展的關(guān)鍵階段,各方主體通過(guò)市場(chǎng)博弈而進(jìn)行的一次自發(fā)調(diào)整。本次調(diào)整是樓市三期調(diào)整的重合,也決定中國(guó)住房市場(chǎng)從“賣(mài)方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)入“購(gòu)方市場(chǎng)”。

  較近,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院有關(guān)專(zhuān)家撰文提出,本次樓市調(diào)整與此前相比具有兩大特點(diǎn):榜首,調(diào)整(衰退與復(fù)蘇)時(shí)間更長(zhǎng)、速度更慢、程度更深;,未來(lái)樓市將進(jìn)入中速增長(zhǎng)的常態(tài),2015年的住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)雙重分化走勢(shì),整體呈現(xiàn)復(fù)蘇乏力的態(tài)勢(shì)。

  人口結(jié)構(gòu)催發(fā)樓市轉(zhuǎn)變

  從數(shù)字中不難發(fā)現(xiàn),2013年中國(guó)樓市在瘋狂上漲中隱現(xiàn)調(diào)整跡象。從2014年榜首季度開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài),2014年第三季度進(jìn)入全面調(diào)整。2013年12月,70個(gè)大中城市中,房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的有65個(gè),持平的有3個(gè),環(huán)比下降的僅2個(gè)。到2014年9月,環(huán)比下降的城市急增至69個(gè),房?jī)r(jià)下跌城市個(gè)數(shù)迅速增加。

  需求較終取決于人口結(jié)構(gòu)。榜首,勞動(dòng)適齡人口。2010年,15-64歲人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到74.5%的峰值,到2013年這個(gè)比例下降到72.8%,65歲以上購(gòu)房需求較薄弱的群體占比逐年增加。,婚齡人口。70年代初和80年代中后期的人口高峰,帶來(lái)了1985-2010年帶來(lái)了房地產(chǎn)“剛需”的增加。我國(guó)20-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢(shì)。我們預(yù)計(jì)全國(guó)新結(jié)婚對(duì)數(shù)將從2013年的1350萬(wàn)對(duì),逐年下滑至2020年的800萬(wàn)對(duì)。第三,城鎮(zhèn)人口。城鎮(zhèn)新增人口在2010年達(dá)到2500萬(wàn)的峰值后,也開(kāi)始明顯下降。第四,住房存量。城鎮(zhèn)居民住房2013年人均達(dá)到33平方米,戶均達(dá)到1:1,盡管城鎮(zhèn)居民人均可支配收入仍將快速增長(zhǎng),進(jìn)而導(dǎo)致住房需求將繼續(xù)增長(zhǎng),但告別短缺時(shí)代的住房需求收入彈性將明顯下降。

  2010-2015年勞動(dòng)力人口、城鎮(zhèn)人口、婚齡人口以及住房存量的變化共同促成國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)在長(zhǎng)周期上出現(xiàn)增長(zhǎng)的拐點(diǎn)。住房市場(chǎng)發(fā)展:將由高速增長(zhǎng)到中速增長(zhǎng),加速增長(zhǎng)向減速增長(zhǎng),從“賣(mài)方市場(chǎng)”到“購(gòu)方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變。

  三大因素促動(dòng)此次調(diào)整

  榜首,供給過(guò)度。 過(guò)去幾年,竣工面積快速增加,尤其是2011、2012、2013年均接近20億平方米,人均住房面積迅速提升,住房短缺時(shí)代提前結(jié)束。按照每年城鎮(zhèn)人均1平方米的快速增長(zhǎng),每年住房總增長(zhǎng)8億平方米左右,考慮拆遷重置,每年不應(yīng)超過(guò)12億平方米。但若按照過(guò)去幾年每年增加20億左右的增長(zhǎng),未來(lái)住房存在嚴(yán)重的潛在過(guò)剩。

  2013年中國(guó)房地產(chǎn)上行速度加快,需求得到過(guò)度釋放:2013年1-12月,中國(guó)商品住房銷(xiāo)售面積為115723萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)17.5%;中國(guó)商品住宅開(kāi)發(fā)投資額為58951億元,同比增長(zhǎng)19.4%。到2013年12月底,中國(guó)新建商品住房待售面積32403萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)37.2%。到2014年9月底,中國(guó)新建商品住房待售面積增加至37676平方米,同比增長(zhǎng)28.5%。

  ,預(yù)期改變。宏觀背景的變化以及三期調(diào)整的重合,尤其在2014年初,市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變,住房新開(kāi)工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2014年1-9月,中國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積為91754萬(wàn)平方米,同比下降13.5%。與此同時(shí),至2014年9月,租金指數(shù)同比上漲2.6%,較上年末漲幅下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。

  第三,資金緊縮。住房金融同時(shí)連著房地產(chǎn)的供給與需求。在金融市場(chǎng)上,金融機(jī)構(gòu)預(yù)期的改變,一方面,導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源緊張,影響住房投資。另一方面導(dǎo)致抵押貸款下降,影響住房需求,較終也影響住房開(kāi)發(fā)投資。2013年1-12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)26.5%,個(gè)人按揭同比增長(zhǎng)33.3%,而2014年1-9月份,則為2.3%和-4.9% 。

  加快改革推進(jìn)良性調(diào)整

  有專(zhuān)家認(rèn)為,2015年應(yīng)在住房及相關(guān)制度改革上取得實(shí)質(zhì)性重大進(jìn)展。榜首,完善住房保障制度體系,推行“共有產(chǎn)權(quán)住房”制度;,完善房產(chǎn)稅收制度,建立直接面向個(gè)人的房產(chǎn)稅征管制度,擴(kuò)大物業(yè)稅開(kāi)征試點(diǎn);第三,改革集體土地轉(zhuǎn)換國(guó)有的制度,改革完善土地的儲(chǔ)備、交易、收益分配等制度。第四,建立新的住房財(cái)政制度,增加政府對(duì)住房公共服務(wù)的分擔(dān)份額,擴(kuò)大地方政府稅費(fèi)收入的分成比重;第五,完善住房金融制度體系。頭先,政府新建或改造國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行,建立國(guó)家住房發(fā)展銀行。其次,改革公積金制度,建立中國(guó)住房公積金儲(chǔ)蓄銀行集團(tuán),建構(gòu)統(tǒng)一的全國(guó)性的住房公積金管理和運(yùn)作平臺(tái)。再次,建立住房抵押貸款證券化制度,建立抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)。第六,建立和完善住房租賃制度,建立商品房的“承租者保護(hù),承租者市民待遇”的制度。

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