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一季度網(wǎng)簽同比增8%五一旺市可期 樓市是否持續(xù)向好?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:廣州日?qǐng)?bào) 閱讀 552 次
“3·30新政”出臺(tái),支持鼓勵(lì)居民合理改善換房的導(dǎo)向十分明確
聚焦“3·30”新政
市場(chǎng)反應(yīng)
“3·30新政”出臺(tái),政策支持鼓勵(lì)居民合理改善換房的導(dǎo)向十分明確。由調(diào)查情況看,“3·30新政”對(duì)市場(chǎng)的影響主要有兩方面:一是心理影 響。振市場(chǎng)信心,消減此前的猶豫、觀望情緒,提升購(gòu)家的入市積極性。二是實(shí)質(zhì)性影響,直接降低換房購(gòu)家的入市門(mén)檻(二套房頭付降至四成;還清貸款可三 成)。預(yù)計(jì)4月份以及“五一”期間,二手樓市持續(xù)向好將會(huì)是大概率事件。
中介視點(diǎn):較佳入市時(shí)機(jī)已過(guò)去
合富置業(yè)相關(guān)人士表示,從市場(chǎng)反映情況看,政策出臺(tái)后頭周,二手客的上門(mén)量、看樓量增加了三成左右;其中不少為換房需求;其次是營(yíng)業(yè)稅“五改 二”。盤(pán)活了部分次新房,令市區(qū)偏緊的供求關(guān)系有所緩和。降低次新物業(yè)的稅費(fèi)成本,也會(huì)吸引部分購(gòu)家一手樓市回流;同時(shí)促使計(jì)劃“賣(mài)一購(gòu)一”的準(zhǔn)購(gòu)家順利 實(shí)現(xiàn)住房的交換流通,激活市場(chǎng)需求。總的來(lái)說(shuō),“3·30新政”,降頭付、降稅費(fèi),切實(shí)地降低了購(gòu)家的入市門(mén)檻,其中改善置業(yè)需求更受惠,市場(chǎng)信心明顯恢 復(fù)。由近期市場(chǎng)情況看,政策效應(yīng)立竿見(jiàn)影,二手樓市人氣和交投均增加了三成左右。
滿堂紅市場(chǎng)研究部經(jīng)理周峰指出,房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向通常與政策相關(guān)聯(lián),2015年榜首季度在銀行信貸放寬、稅費(fèi)減免雙重利好“夾擊”下,市場(chǎng) 交投活躍度逐步提升,雖不能說(shuō)是“反轉(zhuǎn)”,但階段性回暖已成定局。滿堂紅市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2014年榜首季度至今共5個(gè)季度,其中2014年第 三、第四季度的廣州二手住宅成交均價(jià)皆出現(xiàn)環(huán)比下跌現(xiàn)象,第四季度為19989元/m2,連續(xù)兩個(gè)季度累計(jì)下跌2.9%,兼且今年榜首季度均價(jià)同比升幅也 只有2.9%,遠(yuǎn)低于往年榜首季度的同比升幅。而二手住宅套均總價(jià)則在2014年第三季度出現(xiàn)“相對(duì)低點(diǎn)”,為152.62萬(wàn)元/套,環(huán)比下跌4.6%, 到今年榜首季度重新回升至157.23萬(wàn)元/套。
周峰認(rèn)為,較佳的入市時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)去。因營(yíng)業(yè)稅的“5改2”政策是在2015年3月31日才開(kāi)始實(shí)施,在過(guò)去半年時(shí)間,市場(chǎng)只是圍繞著銀行信貸方 面“做文章”,在有效需求未得到完全釋放的前提下,小業(yè)主即使不愿意降價(jià)賣(mài)房,也不會(huì)隨意升價(jià)。換句話說(shuō),有充裕資金且又有購(gòu)房資格的準(zhǔn)客戶,在2014 年第四季度至2015年3月初,特別是2015年春節(jié)前后入市,都算是覓準(zhǔn)了較佳時(shí)機(jī)。所謂“較佳”,即遇到同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)較少,同時(shí)也能通過(guò)中介人員有效壓 價(jià),今年1~3月客戶成功壓價(jià)空間依次為5.9%、5.3%、4.9%。
而在今年3月之后,隨著有入市意愿的有效客戶數(shù)量逐步增多,可以壓價(jià)的空間也越來(lái)越少,就算客戶節(jié)省了部分營(yíng)業(yè)稅成本,但由于業(yè)主的陸續(xù)反價(jià), 較終也會(huì)導(dǎo)致其他與總價(jià)有關(guān)的契稅、個(gè)人所得稅等成本有所增加。當(dāng)然,只要能在“穗六條”放松前繼續(xù)看房,準(zhǔn)購(gòu)家還是比較容易找到合乎心意的物業(yè)。
“五一”料新盤(pán)搶客
令部分購(gòu)家難抉擇
合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌預(yù)計(jì),4月份以及“五一”期間,二手樓市持續(xù)向好將會(huì)是大概率事件,換房需求活躍度也會(huì)繼續(xù)提升,總價(jià)300萬(wàn)元 以下、90~120平方米三房將受熱捧。不過(guò),二手市場(chǎng)也不宜盲目樂(lè)觀,目前入市購(gòu)家多為看樓超過(guò)3個(gè)月的舊客;新收客源雖然也明顯增加,但新客對(duì)市場(chǎng)認(rèn) 知相對(duì)較淺,大部分在一、二手物業(yè)間搖擺游離。4月份及“五一”期間,新貨推售力度將明顯加大,客戶選擇多樣,預(yù)計(jì)購(gòu)家對(duì)一、二手物業(yè)對(duì)比、決策時(shí)間將會(huì) 拉長(zhǎng)。
據(jù)合富輝煌研究部數(shù)據(jù),3~5月,全市新推貨量將達(dá)2萬(wàn)套,貨量較為充裕。隨著“筍盤(pán)”快速消化,樓市供求關(guān)系或會(huì)有所趨緊,二手業(yè)主心態(tài)隨之 轉(zhuǎn)強(qiáng),不排除部分市區(qū)優(yōu)質(zhì)單位小幅提價(jià),總體價(jià)格或穩(wěn)中溫和回升。據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)顯示,2014年廣州二手住宅盤(pán)源供應(yīng)量高位平整,而網(wǎng)簽量相對(duì)起伏不 大,供求關(guān)系相對(duì)平緩;2015年3月份以來(lái),隨著網(wǎng)簽量快速攀升,盤(pán)源總量微幅回落,顯示供求關(guān)系略有趨緊。
一季度網(wǎng)簽同比增8%
廣州二手樓市一季度總體表現(xiàn)良好,網(wǎng)簽6869套,同比2014年增8%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年1~2月份,廣州二手樓市保持2014年年底以來(lái)的良好運(yùn)行態(tài)勢(shì),交投同比2014年同期大幅增加,總體呈現(xiàn)“淡季不淡”。
進(jìn)入3月份,廣州二手樓市活躍持續(xù)回升。1~3月正常日網(wǎng)簽量大多圍繞120套上下浮動(dòng),浮動(dòng)區(qū)間在100~150套之間。3月30、31兩日 網(wǎng)簽均迅速?zèng)_高至200套,主要受"3·30新政"+月底中介公司追業(yè)績(jī)+3月傳統(tǒng)旺季”三方面因素疊加影響。4月1~3日,二手網(wǎng)簽回落至 160~170套左右,較正常月份(1月份)的日均網(wǎng)簽(120套)上升約三到四成,主要是“3·30新政”的持續(xù)利好帶動(dòng)。
4月中旬網(wǎng)簽激增
“五一”二手旺市可期
4月中旬廣州二手住宅網(wǎng)簽量呈爆發(fā)式增長(zhǎng),一舉沖破千套大關(guān),一個(gè)月內(nèi)兩度刷新較高成交紀(jì)錄。據(jù)“陽(yáng)光家緣”公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),4月13日~19日全市二手住宅網(wǎng)簽量套數(shù)環(huán)比4月6日~4月12日上升48%,區(qū)天河、海珠以及外圍番禺、花都、增城等,升幅均超過(guò)五成。
龍斌分析,“3·30新政”、房貸松動(dòng)等政策效能釋放,市場(chǎng)信心恢復(fù),新貨推售力度較往年減弱,二手購(gòu)家入市節(jié)奏加快,“清明”的影響結(jié)束,購(gòu)賣(mài)雙方的注意力重回樓市,交易意愿增強(qiáng)。
新政利好下業(yè)主漲價(jià)5%
營(yíng)業(yè)稅新政后,普通二手住宅免征營(yíng)業(yè)稅的年限“5改2”,市二手住宅占主導(dǎo)的區(qū)域,證滿2年的房源對(duì)購(gòu)家的吸引力較之前有所增加,不過(guò),業(yè)主因看好后市而心態(tài)轉(zhuǎn)強(qiáng),議價(jià)空間較新政前大幅縮減,更出現(xiàn)部分業(yè)主漲價(jià)的現(xiàn)象。
據(jù)合富置業(yè)祈福四分行主管李城開(kāi)表示,祈福新村證已滿2年但未滿5年的物業(yè),業(yè)主得知營(yíng)業(yè)稅新政消息后不少都反價(jià)5%,由于新政前這類(lèi)物業(yè)的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)支出一般都是由購(gòu)家承擔(dān),因此,新政后即使業(yè)主反價(jià)5%,對(duì)購(gòu)家來(lái)說(shuō),投入的購(gòu)房資金總額幾乎沒(méi)有變化。
促觀望購(gòu)家加快入市
“3·30新政”出臺(tái)后,單周二手網(wǎng)簽量屢創(chuàng)高峰的情況,在一定程度上亦是購(gòu)家入市意愿提升的直接反映。由于擔(dān)心后市樓價(jià)走高,一些之前因觀望而持幣待購(gòu)的一次性付款購(gòu)房購(gòu)家,在新政后明顯加快了入市步伐。
合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示,“3·30新政”后一次性付款購(gòu)房比例從新政前的31%上升到38%。合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示,在“3·30新政” 后出現(xiàn)的一次性付款購(gòu)房個(gè)案,多達(dá)51%的購(gòu)家是改善型換房客,而頭次置業(yè)者一次性付款購(gòu)房個(gè)案比例占35%。分析新政后加快入市的一次性付款購(gòu)房個(gè)案, 可發(fā)現(xiàn)成交較多是價(jià)格在100萬(wàn)~200萬(wàn)元之間的物業(yè),成交占比多達(dá)37%。
此外,總價(jià)100萬(wàn)元以內(nèi)的低總價(jià)物業(yè),相當(dāng)受持幣待購(gòu)的一次性付款購(gòu)房者青睞,約占同類(lèi)購(gòu)房個(gè)案的22%。
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