從3月底二套房頭付比例降低等一系列房地產(chǎn)政策措施接連出臺(tái)到現(xiàn)在，一個(gè)多月的時(shí)間里，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化。很多城市商品房成交量迅速擴(kuò)大，價(jià)格也有所回升，個(gè)別城市成交量創(chuàng)近年來(lái)新高。但專家表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖趨勢(shì)值得關(guān)注，需警惕新一輪房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈影響市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　地方政府出臺(tái)政策積極性高商業(yè)銀行支持樓市“不冷不熱”

　　3月底，我國(guó)房地產(chǎn)刺激政策陸續(xù)出臺(tái)。3月27日，國(guó)土資源部、住建部提出統(tǒng)籌調(diào)整土地和商品房供給；3月30日，央行降低二套房頭付比例；財(cái)政部將個(gè)人購(gòu)購(gòu)二手房免征營(yíng)業(yè)稅的期限從5年調(diào)整為2年。記者在各地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一系列政策措施出臺(tái)后，各地迅速落實(shí)并配套相關(guān)政策。

　　浙江省溫州市4月2日就出臺(tái)了8條地方細(xì)則，成為政策出臺(tái)后頭個(gè)公布地方細(xì)則的城市。其中規(guī)定，“政府對(duì)頭次購(gòu)房給予一定補(bǔ)助”，這引起社會(huì)各界熱議。易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，這是目前各城市中救市力度較大的一項(xiàng)內(nèi)容，可能帶來(lái)整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期的改變，意味著地方政府鼓勵(lì)購(gòu)房的思路已經(jīng)形成。

　　安徽省出臺(tái)政策規(guī)定：從4月8日起，對(duì)省直公積金繳存職工家庭購(gòu)購(gòu)套自住住房，并申請(qǐng)住房公積金貸款的，頭付款比例由以前的60％降至30％，與頭套房的頭付款比例持平。合肥市物價(jià)局則提出，對(duì)房產(chǎn)部門(mén)涉企收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)一步精簡(jiǎn)和明確，包括限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公租房等在內(nèi)8類條件下房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，將免收住房交易手續(xù)費(fèi)。

　　4月18日，福州市政府出臺(tái)了《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性需求的實(shí)施意見(jiàn)》，內(nèi)容包括進(jìn)一步放開(kāi)頭套房和頭改房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、頭次及次住房公積金貸款均執(zhí)行基準(zhǔn)利率等。

　　各地出臺(tái)多項(xiàng)政策力促商品房交易，然而受制于商業(yè)銀行管理體制，在貸款支持政策方面難以實(shí)質(zhì)性推動(dòng)。記者走訪北京地區(qū)各大銀行了解到，目前北京各家銀行對(duì)二套房貸大多執(zhí)行頭付5成，利率一般上浮10％；在頭套房方面，8.8折優(yōu)惠利率成為市場(chǎng)主流。北京各大銀行并未徹底執(zhí)行央行針對(duì)二套房貸頭付較低標(biāo)準(zhǔn)。

　　杭州市公積金也調(diào)整了相應(yīng)政策，對(duì)頭付比例以及公積金貸款額度做出調(diào)整。不過(guò)，銀行方面出于自身經(jīng)營(yíng)考慮，尚未對(duì)頭套房貸給出低于9折的優(yōu)惠，對(duì)二套房依然實(shí)行基準(zhǔn)利率1.1倍的貸款利率?！翱傮w來(lái)看，銀行的信貸政策對(duì)樓市仍是一個(gè)制約，特別是對(duì)改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，過(guò)高的利率增加了他們的購(gòu)房成本?！闭銏?bào)傳媒房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛說(shuō)。

　　警惕庫(kù)存大幅消化后出現(xiàn)新一輪房?jī)r(jià)快速上漲

　　記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在一系列刺激政策以及地方配套措施的作用下，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)正呈現(xiàn)快速回暖的趨勢(shì)，特別令人擔(dān)憂的是，庫(kù)存大幅消化后房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)較大幅度上漲。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，4月北京市二手房共成交17282套，環(huán)比上升58.4％，同比上升126.9％。全月網(wǎng)簽量?jī)H次于2013年3月份，創(chuàng)下兩年來(lái)單月網(wǎng)簽量新高。4月北京市二手房成交均價(jià)為每平方米35318元，環(huán)比上漲2.9％。鏈家地產(chǎn)北京工體店 經(jīng)紀(jì)人王利表示，現(xiàn)在較明顯變化就是業(yè)主的信心增強(qiáng)，房產(chǎn)掛牌價(jià)格有小幅上漲的趨勢(shì)。雖然漲幅并不大，主要是現(xiàn)階段正在消化此前掛牌積攢的房源；但根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，如果現(xiàn)存的優(yōu)質(zhì)房源消化完，價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)較大幅度上漲。

　　4月30日至5月3日，上海展覽舉行“五一假日樓市房展會(huì)”，此前集體缺席春季房展會(huì)的開(kāi)發(fā)商悉數(shù)到場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠幅度明顯縮小。按照上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控，此次共有42個(gè)項(xiàng)目參展，僅有12個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目提供折扣優(yōu)惠。絕大部分樓盤(pán)采取抵券優(yōu)惠，折算下來(lái)普遍在9.7折上下，有的樓盤(pán)干脆打出“五一不漲價(jià)”的標(biāo)語(yǔ)，而去年秋季房展較低可達(dá)9折。中原地產(chǎn)分析師盧文曦說(shuō)，上海開(kāi)發(fā)商不愿大幅促銷是由于在政策推動(dòng)下4月成交出現(xiàn)放量，新房成交超過(guò)100萬(wàn)平方米，交易熱情攀升。本次展會(huì)也是試探當(dāng)前價(jià)格的市場(chǎng)反饋，如果購(gòu)方還是積極反應(yīng)的話，不排除會(huì)有部分項(xiàng)目嘗試漲價(jià)。

　　杭州樓市也呈現(xiàn)明顯回暖態(tài)勢(shì)。4月份杭州市區(qū)新建商品房共簽約11472套，較去年同期增長(zhǎng)111.7％，創(chuàng)下歷史同期新高，成交總金額184.4億元。二手房成交也“水漲船高”，簽約7060套，日均簽約235套，簽約量環(huán)比上升55.51％，同比上升156.63％。五一假期，記者來(lái)到杭州城北的申花板塊，“黃龍·金茂悅”售樓部有不少看房者，因?yàn)閯倓偧油菩路吭?，不少?gòu)房者前來(lái)看房詢價(jià)。“此次加推的200多套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就賣(mài)出180多套，單價(jià)也從此前的每平方米2.5萬(wàn)元上調(diào)到2.6萬(wàn)元，因?yàn)楝F(xiàn)在行情趨好，所以市場(chǎng)還是很認(rèn)可這個(gè)價(jià)格。”該樓盤(pán)銷售經(jīng)理劉一方告訴記者。

　　在一些二三線城市，4月份以來(lái)的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)回升。今年4月的全國(guó)百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，合肥房?jī)r(jià)以環(huán)比1.29％的漲幅列百城位。記者采訪發(fā)現(xiàn)，4月，合肥二手房成交量大幅上升，各區(qū)域二手房交易都出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象，有的區(qū)級(jí)二手房交易還出現(xiàn)連夜過(guò)戶現(xiàn)象。進(jìn)入5月后，合肥共有35家樓盤(pán)有推盤(pán)計(jì)劃，計(jì)劃推出約7000多套房源入市，表明開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍看好樓市。在福州，大部分開(kāi)發(fā)商取消了優(yōu)惠活動(dòng)，部分開(kāi)發(fā)商采取“饑餓營(yíng)銷”模式，托關(guān)系購(gòu)房、一房難求等現(xiàn)象重現(xiàn)。

　　房產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡及爛尾風(fēng)險(xiǎn)仍是樓市突出問(wèn)題

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前很多地方房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題，導(dǎo)致一些庫(kù)存難以消化，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖并不具備條件基礎(chǔ)，容易帶來(lái)新的風(fēng)險(xiǎn)。另外，前期房地產(chǎn)交投冷清帶來(lái)的爛尾風(fēng)險(xiǎn)也是當(dāng)前樓市面臨的突出問(wèn)題。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，杭州市區(qū)新建商品房庫(kù)存為159394套，環(huán)比3月末增加了4352套，再次刷新各月末庫(kù)存歷史較高紀(jì)錄。高庫(kù)存下的結(jié)構(gòu)問(wèn)題更值得關(guān)注，蕭山區(qū)、余杭區(qū)處于杭州主城區(qū)外圍，供應(yīng)量很大，這些區(qū)域的高庫(kù)存蘊(yùn)含著一定的風(fēng)險(xiǎn)。杭州透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)方張接認(rèn)為，供求關(guān)系是決定價(jià)格走勢(shì)的根本因素，當(dāng)前杭州等城市房?jī)r(jià)從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看并不具備上漲的基礎(chǔ)，快速回暖趨勢(shì)容易帶來(lái)新的問(wèn)題。

　　另外，一些前期降價(jià)樓盤(pán)迎來(lái)集中交房期，交付糾紛以及隱含的爛尾風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，當(dāng)前一些城市已經(jīng)出現(xiàn)爛尾樓盤(pán)，由于開(kāi)發(fā)商前兩年降價(jià)賣(mài)房，所以對(duì)樓盤(pán)的品質(zhì)打了折扣，也引起不少業(yè)主的強(qiáng)烈反應(yīng)。當(dāng)前由于房屋質(zhì)量以及配套減少和綠化縮水引起的業(yè)主維權(quán)有增多趨勢(shì)，而隨著交房高峰期來(lái)臨，這類糾紛將呈高發(fā)態(tài)勢(shì)。

　　業(yè)內(nèi)人士和有關(guān)專家建議，一是穩(wěn)定住房消費(fèi)，創(chuàng)造新的住房需求。方張接說(shuō)，未來(lái)市場(chǎng)有待于來(lái)自政策層面的持續(xù)接力和精準(zhǔn)支持，比如保障房的貨幣化安置，引導(dǎo)拆遷安置居民和被征地農(nóng)民利用貨幣補(bǔ)貼購(gòu)購(gòu)商品房，就是一個(gè)去庫(kù)存、拓需求的較好選擇。

　　二是做好金融信貸支持，改善惜貸情緒。深圳市房地產(chǎn)研究李宇嘉認(rèn)為，目前，樓市需求端的較大約束就是房貸“融資難”和“融資貴”。當(dāng)前，應(yīng)通過(guò)央行對(duì)國(guó)開(kāi)行進(jìn)行抵押補(bǔ)充貸款（PSL），間接收購(gòu)商業(yè)銀行房貸余額證券化（MBS），修復(fù)商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表，改善惜貸情緒，激勵(lì)銀行發(fā)放更多的低利率房貸。

　　三是助推房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)。安徽省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馬前光認(rèn)為，質(zhì)量、功能、環(huán)境、物業(yè)管理、舒適度等因素將是改善型住房需求群體的主要訴求，而房地產(chǎn)業(yè)是否能提升品質(zhì)，滿足消費(fèi)者更高層面的需求也將是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。

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