開發(fā)商已逐漸遠離“暴利”這一代名詞。在擴張和利潤率面前，開始顯得“力不從心”。

  融創(chuàng)中國（01918.HK）近期發(fā)布了年度業(yè)績報告。2015年其實現(xiàn)銷售額734.6億，創(chuàng)下公司歷史新高，挺進克而瑞“2015年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)排行榜”九強。

  但銷售額增長迅猛不意味著利潤率數(shù)字好看。

  2015年該公司毛利率為人民幣28.57億元，較2014年減少人民幣14.85億元。融創(chuàng)中國表示，毛利下降主要由于集團銷售收入及毛利率降低。剔除公允價值重新計量及物業(yè)減值撥備的影響，2015年的毛利率為19%。

  在地產(chǎn)行業(yè)進入凈利潤下行區(qū)間時，開發(fā)商們也更將布局集中在經(jīng)濟發(fā)展良好的城市。

  銷售額與利潤率的反差

  數(shù)據(jù)顯示，在過去五年國內(nèi)房地產(chǎn)市場急劇波動背景下，融創(chuàng)中國合同銷售額呈跳躍式增長，從2010年上市初的86億，到2015年的734.6億，復(fù)合增長率接近55.81%，同期全國商品房銷售金額的復(fù)合增長率僅為10.61%。

  對于利潤率表現(xiàn)欠佳，融創(chuàng)中國解釋為，“相比上一年，來自天津奧城、北京西山壹號院及重慶亞太商谷等銷售單價較高的物業(yè)交付面積由于項目接近尾盤而減少，導(dǎo)致來自該物業(yè)的銷售收入占物業(yè)銷售總收入的比重下降，從而拉低了集團整體平均售價；而2015年，來自銷售單價偏低的物業(yè)產(chǎn)業(yè)（主要位于天津、重慶及成都）的銷售收入占集團物業(yè)銷售總收入比重較高。另外，占本年度總收入比重較高的物業(yè)交付（主要集中在天津及重慶地區(qū)）的平均銷售價格，受當?shù)胤康禺a(chǎn)市場波動因素的影響而低于預(yù)期水平?！?/p>

  另一家房企遠洋地產(chǎn)，2015年在進一步壓縮管理費用和營銷費用（營銷費用完全值下降35%，管理費用完全值下降16%）的情況下，毛利率僅為20.6%。

  在逐漸公布的年報中，龍湖地產(chǎn)的利潤率表現(xiàn)相對較好。年報顯示，該公司歸屬于股東的凈利潤89.9億元，歸屬于股東的核心凈利潤率為14.6%，分紅比例提升5個百分點至核心凈利潤的30%。但其自2013年開始，銷售額整體一直在500億徘徊。數(shù)據(jù)顯示，龍湖地產(chǎn)2015年合同銷售額同比增長11.2%至545.4億元。2013年，龍湖地產(chǎn)的銷售額就已經(jīng)突破五百億。

  謹慎布局

  由于樓市分化明顯，布局成為開發(fā)商較重要的功課。優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的布局也越來越集中。

  融創(chuàng)中國在年報中表示，預(yù)計在未來較長一段時間，雖然個別過熱的城市可能出現(xiàn)局部調(diào)控，但整體仍將是支持去庫存和行業(yè)健康發(fā)展的政策主基調(diào)，加上寬松的貨幣環(huán)境，供求關(guān)系健康的一二線核心城市仍將保持良好的發(fā)展態(tài)勢。市場仍將繼續(xù)分化，供求關(guān)系較差、人口聚集能力不足的個別二線城市和大部分三四線城市市場仍將承受較大的壓力。

  龍湖地產(chǎn)年報顯示，2015年其在一線及領(lǐng)跑二線城市銷售額貢獻比例77%，比2014年再增3個百分點。嚴格的銷售回款管理，令集團2015年回款率保持90%高位。

  龍湖方面稱，2015年公司秉承“10+X”（京滬穗深、重慶、成都、杭州、南京、廈門、蘇州及其他目標城市）既定投資策略，成功新增25幅優(yōu)質(zhì)土地。其中33.7%位于長三角地區(qū)，31.6%位于西部地區(qū)，22.7%位于環(huán)渤海區(qū)域，12.0%位于華南地區(qū)。集團亦通過合作策略較好控制了土地成本，平均收購成本為每平方米7469元。

  記者翻閱融創(chuàng)中國年報發(fā)現(xiàn)，2015年其共獲取土地27幅，增加土地儲備1015萬平方米，項目全部位于一線和核心二線城市。截至2015年末擁有土地儲備約2720萬平方米，權(quán)益土地儲備共計約1805萬平方米。其中，土地儲備分布比例為，北京11%，天津19%，上海區(qū)域23%，成渝區(qū)域36%（成都重慶），杭州6%，海南2%，武漢3%。

  孫宏斌認為，“市場火爆是很正常的，但我不相信會一直火下去，因為政府會調(diào)控。像京滬深價格下降空間小，但銷售量會下降很多?！逼湔J為融創(chuàng)布局主要在三方面，一線城市、強二線城市如杭州、南京，及環(huán)線城市如環(huán)北京、深圳等。在孫宏斌的概念里，蘇州、寧波經(jīng)濟情況良好，融創(chuàng)也會著重在類似地方拿地。

  如今融創(chuàng)已在佛山、東莞等地開始布局，深圳、廣州、廈門也在考慮范圍內(nèi)。融創(chuàng)在深圳有強大團隊駐守，孫宏斌相信今年會有項目開展。“價格合適我們就去做?！?/p>

  孫宏斌明確表示未來擴張會非常謹慎。“我們拿地并不進取，大家都不在一線城市，我們就堅守，大家回一線，我們就跑二線?！逼浞Q，融創(chuàng)更多是根據(jù)地塊實際情況決定是否拿地，在并購上同樣會很小心。

  龍湖方面也表示，從2011年開始，中國房地產(chǎn)告別快速增長階段，如何贏在下半場，需要企業(yè)有更系統(tǒng)的組織能力和不斷迭代的產(chǎn)品與服務(wù)水平。基于這樣的思考，龍湖主動放慢腳步，開啟以“優(yōu)土儲，強運營，控成本，持商業(yè)，精團隊”為關(guān)鍵詞的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

  據(jù)了解，龍湖地產(chǎn)2016年在售主力項目將達72個，其中15個全新項目上市，27個項目將推出新一期新業(yè)態(tài)產(chǎn)品。龍湖稱，集團將繼續(xù)強化城市地圖解讀和客戶細分，精準投資，提升運營效率，尤其是加快庫存房屋的去化，控制存貨，提升成本管控水平。同時，不斷上升的投資性物業(yè)收入，更為企業(yè)在行業(yè)毛利率下行階段的盈利能力護航。

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