小區(qū)停車位究竟是誰的?

  “你還在購車位嗎?法院都判決了，居民應免費使用，開發(fā)商無權(quán)售賣”。近日，在微信朋友圈等網(wǎng)絡社交平臺，這則消息被瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)。該網(wǎng)帖以《物權(quán)法》為依據(jù)，言之鑿鑿，聲稱物業(yè)收取停車費并不合法，消息稱，南京鼓樓區(qū)法院一審判決開發(fā)商將地下車庫移交業(yè)委會，全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。當然，這則消息已被眾多媒體證偽，所謂的判決則是13年前一審判決，而非終審判決。然而判決所引發(fā)的討論并未中止。

  日前，三亞市城郊法院一起關(guān)于小區(qū)車庫的權(quán)屬起訴案件，再度引發(fā)了社會對小區(qū)車庫權(quán)屬的關(guān)注與熱議。

  地下車庫權(quán)屬引發(fā)爭議

  三亞同心家園第五期項目是三亞市保障性限價商品房，近日家住該小區(qū)的吳先生等幾位業(yè)主聯(lián)合將該項目的代建單位三亞市城投置業(yè)有限公司告上法庭，認為該公司對小區(qū)車位并無所有權(quán)，不得將小區(qū)車位出售。

  吳先生等業(yè)主起訴的依據(jù)是《物權(quán)法》第七十四條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有……建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有”及“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定。

  吳先生等起訴業(yè)主認為，同心家園當初的購購合同中，并無明確約定小區(qū)車位的權(quán)屬，為此按照相關(guān)法規(guī)小區(qū)車位應當屬于公共配套，未經(jīng)業(yè)主同意不得租售。另一理由，三亞城投置業(yè)有限公司并未取得涉案土地權(quán)利證書或售賣車位許可證照，按照相關(guān)規(guī)定，未取得許可證照進行售賣，屬于違法行為。

  同心家園五期項目由于其限價商品房的性質(zhì)，社會意義并不普遍，但同樣引發(fā)了社會關(guān)注和熱議。大家紛紛關(guān)注和思考起以往在購房中較少關(guān)注的一個話題，小區(qū)車庫權(quán)屬到底該歸誰?

  業(yè)主公攤的屬業(yè)主共有

  一直以來，開發(fā)商歷來都將所開發(fā)建設的地下車庫單獨出售，但購購者少有追究其產(chǎn)權(quán)歸屬于誰。然而根據(jù)《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第四十九條規(guī)定：“建設單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的，應當在出售前依法辦理車位、車庫預售許可或物權(quán)登記。車位、車庫已經(jīng)由業(yè)主公攤的，或者占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置的車位、車庫屬于全體業(yè)主共有。

  記者走訪?？谑卸鄠€商品房、單位房等住宅小區(qū)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)車庫多出售或出租使用，業(yè)主多數(shù)未對其權(quán)屬問題表示質(zhì)疑?！靶^(qū)的車庫是屬于誰?這個問題好像購房的時候還真沒考慮過，一般大家都以為是誰開發(fā)建設就是誰的?！?/p>

  而?？谑忻窳_女士近日正在等候選房通知，但得知除了要一次性付完購房款外，另外車位出售還需要10萬元，這高額的車位售賣費讓她猶豫了：“為什么車位可以售賣?車位難道不是屬于小區(qū)的公共設備，已經(jīng)包含在公攤面積里?”不少業(yè)主提出了同樣的質(zhì)疑，購房合同中并無明確規(guī)定車位的建設與開發(fā)成本歸屬于誰，這應當視車位成本是否已經(jīng)分攤到了業(yè)主所承擔的公攤面積中而定。

  對此，一地產(chǎn)公司負責人表示，開發(fā)商對小區(qū)土地具有規(guī)劃和建設許可，并且進行了投資建設，按照誰投資誰受益原則，車位應當屬于開發(fā)商所有，只是在對外租售時要優(yōu)先考慮小區(qū)業(yè)主，并且得預留一定公共車位。但記者走訪多個小區(qū)，很多小區(qū)并無預留一定比例的公共車位，很多開發(fā)商也并不在購房合同中對于車庫權(quán)屬做明確說明。

  車庫權(quán)屬需依情況裁定

  “車庫的權(quán)屬鑒定主要在于開發(fā)商是否將開發(fā)成本算在由業(yè)主負責的公攤成本中，但這需要開發(fā)商取證自證，這就是難點所在。”海南省房產(chǎn)中介協(xié)會法律顧問馮律師認為，車庫或車位權(quán)屬問題一直以來概念模糊，需要依據(jù)具體情況進行界定，為此業(yè)主在購房時需要注意其權(quán)屬問題。

  按照國家目前規(guī)定，地面車位地下車庫種類分為不得銷售的公共配套設施、可以銷售的公共配套設施、非住宅區(qū)的配套設施、利用人防工程進行改造成的下車庫四種模式，每種配套模式都有相關(guān)的規(guī)定。海南中邦律師事務所律師李金良表示，要判斷地下車庫是否屬于業(yè)主無償使用，應當要厘清：榜首，開發(fā)商在計算公攤面積時把地下車庫的建筑面積計算在內(nèi);，開發(fā)商在出售單元房屋時有無承諾無償提供地下車庫;第三，開發(fā)商是否把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi);第四，根據(jù)國家法律或當?shù)卣?guī)定應無償交付給業(yè)主使用的。

  “司法實踐中，每種模式都要按照具體問題來進行具體裁定”李金良認為，目前《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定車庫的權(quán)屬概念，車庫權(quán)屬必須依據(jù)具體模式進行裁定。李金良律師還認為，土地資源越來越稀缺，人類對土地的利用已經(jīng)趨向立體化發(fā)展，如興建高架橋、地下倉庫、空中走廊等，而隨著也帶來法律滯后和缺位的問題，國家應當加快立法研究，盡早出臺地下空間法律法規(guī)。

  -外地探索

  《湖北省物業(yè)條例(草案)》中提出：物業(yè)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，其分配、使用及收費管理具體事項由業(yè)主大會決定。違反條例出售、出租車庫、車位的，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款。

  中山市發(fā)展和改革局提出：小區(qū)業(yè)主共有的公共停車位的收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補充專項維修基金，也可以經(jīng)業(yè)主大會同意后用于沖減物業(yè)服務成本或按業(yè)主大會的決定使用。

  《西安市物業(yè)管理條例(修訂草案)》則提出：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定使用。

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