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2017年房價(jià)總體上穩(wěn)中下行、增幅放緩
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:中國經(jīng)濟(jì)周刊 閱讀 417 次
2016年,中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“冰火兩重天”: 一邊是不少中小城市大量商品房賣不出去,需要去庫存;另一邊是北京、上海等一線城市住房銷售火爆,甚至出現(xiàn)買房子就像買白菜的怪現(xiàn)象。而各地在10月前后出臺的限購、限貸等調(diào)控政策效果明顯,讓火熱的房地產(chǎn)市場快速降溫,房地產(chǎn)市場也從前三季度的火力大爆發(fā)到四季度漸趨平靜。
在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)上,為2017年的房地產(chǎn)市場明確定調(diào)。12月14日至16日在北京舉行的經(jīng)濟(jì)工作會議提出,要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止大起大落。那么,長效發(fā)展機(jī)制和短期調(diào)控兩者是什么關(guān)系?2017年房地產(chǎn)市場會否再現(xiàn)2016年的火爆?我們該如何看待本輪樓市調(diào)控? 12月11日,《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪了作為1998年房改方案起草人之一的全國房地產(chǎn)商會主席顧云昌,請他就當(dāng)前的樓市解疑釋惑。
2017年房價(jià)總體上穩(wěn)中下行、增幅放緩
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》:2016年一線與一些熱點(diǎn)二線城市的樓市就像突然坐上“火箭”,價(jià)格的快速上漲讓很多人始料未及。您怎么看待2016年部分城市樓市的瘋狂表現(xiàn)?
顧云昌:2016年的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“雙泡沫”。一個(gè)是一二線城市出現(xiàn)的價(jià)格泡沫、資產(chǎn)泡沫;一個(gè)是三四線城市出現(xiàn)的庫存數(shù)量泡沫,即房子賣不掉。因此,國家有針對性地推出了“因城施策、一城一策”的調(diào)控方針,從不同的兩個(gè)方面發(fā)力,一方面針對一二線城市房價(jià)上漲過快,控制房價(jià);另一方面針對三四線城市實(shí)施去庫存政策。調(diào)控時(shí)用“兩只手”進(jìn)行調(diào)控,一只是無形的手,一只是有形的手。無形的手是市場調(diào)節(jié),有形的手是行政手段,包括限購限貸等調(diào)控政策。
2016年北京、上海、深圳等大城市的購房盛況已經(jīng)達(dá)到歷史*高峰。2016年1至11月,全國的銷售面積已經(jīng)超過了13億平方米,銷售額超過10萬億元,已經(jīng)超過上一個(gè)歷史高峰2013年全年的數(shù)額,肯定會創(chuàng)造歷史新高。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》:關(guān)于2017年的房價(jià)走勢,目前有兩種聲音,一種聲音認(rèn)為2017年的房價(jià)仍然會上漲;還有一種聲音認(rèn)為,在國家的調(diào)控措施下房價(jià)不會繼續(xù)上漲。您怎么看?
顧云昌: 房地產(chǎn)市場有一個(gè)明顯的 “周期規(guī)律”,即3年左右一個(gè)周期。2013年是房價(jià)的高漲期,2014年是房價(jià)的下行期,2016年又迎來一個(gè)高漲期,正好是3年時(shí)間。我認(rèn)為2017年的房地產(chǎn)市場不可能再像2016年那樣瘋狂,因?yàn)橐欢€城市先后出臺了限購、限貸甚至限價(jià)等手段,控制房價(jià)和交易量的快速上升。其實(shí),房價(jià)的漲或不漲,因城而異。三四線城市在去庫存,不是去杠桿,還在加杠桿,比如政府采取補(bǔ)貼方式鼓勵大家買房。其實(shí)這些地方的房價(jià)本來沒什么泡沫,去庫存之后房價(jià)出現(xiàn)回升,是正常的、合理的??傮w來說,2017年無論是交易量還是房價(jià),有的城市會穩(wěn)中下行、增幅下降,有的城市還會出現(xiàn)穩(wěn)中有降的情形。
“土地制度改革是房地產(chǎn)市場長效機(jī)制*重要的部分”
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》:今年進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控,抑制了一些需求。因此有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控一直是在走抑制需求的老路。您認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)嗎?
顧云昌:房地產(chǎn)調(diào)控是針對需求側(cè)的,市場冷的時(shí)候要刺激需求,比如去庫存;市場太熱的時(shí)候要遏制需求。抑制需求側(cè)的調(diào)控是短效的,而調(diào)控本身就是短效機(jī)制。改革則針對供給側(cè),同時(shí)也是一個(gè)長效機(jī)制建立的過程。經(jīng)濟(jì)工作會議提出建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。這是房地產(chǎn)供給側(cè)改革很重要的一個(gè)方面。過去的樓市調(diào)控政策,以限購、限貸甚至限價(jià)為主,更多針對樓市短期需求。但是我們也不能只講長效機(jī)制,短效機(jī)制也要使用,畢竟調(diào)控永遠(yuǎn)在路上,而改革任重而道遠(yuǎn)。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》:根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn),房價(jià)在每一次調(diào)控之后都會出現(xiàn)反彈,房價(jià)如何避免進(jìn)入一個(gè)“越調(diào)越高”的怪圈?
顧云昌:“越調(diào)越高”的表述過分了些,在增發(fā)那么多貨幣的情況下,房價(jià)能不高嗎?關(guān)鍵是房價(jià)上漲的速度、發(fā)行的貨幣量和我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是否相適應(yīng),要看調(diào)控政策出臺的時(shí)間、調(diào)控的手段是否合適,否則會適得其反,比如過度的壓制會出現(xiàn)強(qiáng)烈的反彈,“一刀切”的調(diào)控不能夠?qū)ΠY下藥。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》:如何看待今年進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控?這次調(diào)控后,房價(jià)哪一年又會出現(xiàn)反彈?
顧云昌:房地產(chǎn)市場是3年一個(gè)周期,我估計(jì)2019年房地產(chǎn)價(jià)格又會上升。豬肉價(jià)格有周期性,房地產(chǎn)價(jià)格也有周期性,這是市場規(guī)律,是不可逆的。所以我們的改革要按照市場規(guī)律來做。其實(shí),房地產(chǎn)的問題主要不是房地產(chǎn)自身的問題,而是由于現(xiàn)在的財(cái)政政策、貨幣政策、城鎮(zhèn)化、土地錯(cuò)配等因素形成的問題。例如,貨幣增發(fā)政策,M2增速和大城市的房價(jià)增長速度是一致的,中小城市房價(jià)增長速度則低于M2增速,這是由于各個(gè)城市的住房供求關(guān)系不同而造成的結(jié)果,供大于求的城市,房價(jià)就漲得慢,而供不應(yīng)求的城市,房價(jià)就漲得快。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》:在您看來,目前我國房地產(chǎn)存在的根本問題是什么?
顧云昌:目前我國房地產(chǎn)存在的問題是供給側(cè)的問題,也就是供給側(cè)方面的土地供需錯(cuò)位。土地制度改革是房地產(chǎn)市場長效機(jī)制*重要的部分,當(dāng)然還有稅收體制、金融體制改革,但是*重要的問題是土地制度的問題。2008年以來,在我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)中,土地的城鎮(zhèn)化和人口的城鎮(zhèn)化出現(xiàn)了扭曲,土地城鎮(zhèn)化使大量中小城市周圍的農(nóng)田變成了城市建設(shè)用地,而人口城鎮(zhèn)化使大量的人口從農(nóng)村來到中小城市,走向現(xiàn)代化大城市,也就是土地的供應(yīng)和人口的流向是相反的,北京、上海、深圳等城市沒有更多的土地供應(yīng)甚至是無地供應(yīng),但人還在流入,土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一個(gè)主要方面。
出臺房地產(chǎn)稅對房價(jià)影響有限
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》:有一種觀點(diǎn)認(rèn)為我國房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度并不算高。以美國為例,美國次貸危機(jī)后,房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度為12%以上,而我國只有8%。因此,城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)必須要繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)的引擎作用。您認(rèn)同這個(gè)說法嗎?
顧云昌:城鎮(zhèn)化離不開房地產(chǎn)。一方面,城鎮(zhèn)化推動了房地產(chǎn)的發(fā)展,反過來,房地產(chǎn)的發(fā)展又進(jìn)一步促使城鎮(zhèn)化向前邁進(jìn)。因此,要客觀看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)、對城市建設(shè)的貢獻(xiàn)和對老百姓居住條件改善的貢獻(xiàn)。但是,房地產(chǎn)本身確實(shí)存在許多問題,主要出在供給側(cè)的土地制度問題上,以及金融和稅收問題上。
關(guān)于房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度只有8%,我認(rèn)為這個(gè)數(shù)據(jù)相比美國較低主要是因?yàn)閮蓢y(tǒng)計(jì)口徑不一樣。美國計(jì)算GDP是從消費(fèi)端算起,而我國是從投資端算起。GDP的算法不一樣,導(dǎo)致我國跟美國沒有可比性。我國70%的房子還在建,新房還在投資,而美國新房只占總量的10%左右。中國增量那么大,房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不會比美國低,應(yīng)該比12%高。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》:像北京、上海等一線城市,如果未來出臺房地產(chǎn)稅,會不會影響房價(jià)?
顧云昌:房地產(chǎn)稅對房價(jià)的影響不是沒有,但影響不大,靠房地產(chǎn)稅來打壓房價(jià)是不切實(shí)際的。美國的房地產(chǎn)稅多不多?但是房價(jià)照樣漲。世界上有哪個(gè)國家收了房地產(chǎn)稅后,房價(jià)下降了?上海、重慶早就試點(diǎn)房地產(chǎn)稅了,對房價(jià)有影響嗎?現(xiàn)在我國房地產(chǎn)稅的稅基還沒有確定,就來評價(jià)房地產(chǎn)稅對市場的影響,未免太空泛。我認(rèn)為房地產(chǎn)稅主要是用來調(diào)節(jié)住房需求,主要目的是為了國家的稅收體制改革,或者說是為了健全房地產(chǎn)的稅收體制,保證國家財(cái)政收入。
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